装修押金到底谁说了算？

　　春季家展会一过，很多业主都陆续开工装修了。最近，不少读者致电本报，称对物业收取的装修押金比较迷惑，觉得物业收取押金费用过高，并咨询此类费用应该遵循哪些标准。针对读者的问题，记者展开调查，结果发现，本该向业主收取的装修押金被部分小区的物业转嫁给了施工方，而且部分小区的押金数额较高，市场比较混乱。

　　现状

　　押金数额动辄上万    混乱

　　据记者调查，目前京城新建商品房的装修保证金（装修押金）一般在2000-5000元左右，如上京新航线、融科橄榄城等。但也有些小区价格相对较高，如保利金泉广场小区（金泉家园）一居和两居需交保证金5000元；三居四居需交10000元。位于朝阳北路的阿曼社区，则要求业主和装饰公司分别交纳1000和5000元的装修押金。

　　别墅的装修押金比商品房小区又高出了很多。丽高王府物业管理处的工作人员表示，如果简单装修不需交装修押金，但如果要大装修则需要交1万元-5万元的装修押金。“主要是为了防止私自搭建，装修完了没问题就退还给施工方。”

　　3月18日，位于亚运村北的别墅项目紫玉山庄物业处的一名工作人员介绍，该小区装修押金是双方收取，即向业主和施工方同时收取2万元至5万元的装修押金，具体数额要看施工方案改动大不大，是否要在外增加设施等。业主与施工方缴纳相同数额的装修押金，最高可共缴押金达10万元。

　　记者调查了多个小区，发现物业均收取装修押金，收取的对象、金额以及退还条件、时限各不相同，几乎无标准可言。虽然多数业主认为收取装修押金“有必要”，但是对于收多少钱以及应该何时退还却存在异议———太高，显然就不合理了！拖得太久也不应该！

　　物业

　　又不向你们业主收    着啥急

　　对于为什么要收取装修押金？多数物业人员表示，是为了防范施工方违反物业规定，对小区造成破坏，以保证全体业主的利益。3月18日，记者来到保利金泉广场的物业管理处。一位被称作“张主管”但自己却不愿透露姓名和职务的物业工作人员表示，该小区的装修保证金是向装饰公司和施工队收取的，主要是为了防止他们在施工过程中违反规定对小区造成损害，“最终目的是为了保证全体业主的利益”。

　　他一再强调，押金是向装修公司和施工队收取的，但对于这种“定向”收取方式是否合理，他不愿回答。“业主愿意代交保证金，我们也没有办法。”他强调，每个物业都会收取装修押金，这是行规。面对记者提出为什么装修押金比其他小区贵的疑问，他称：“因为我们小区品质比较高啊！反正过三个月，没发现问题就可退回，我们又不要这个钱。”他表示，如果业主觉得金额过高，也可以不交装修保证金，并与物业签下承诺书，保证装修过程中不违反规定且今后装修出现问题，物业概不负责。丽高王府物业管理处的工作人员也表示费用是向施工方收取，“主要是为了防止私自搭建，装修完了没问题就退还”。紫玉山庄上述工作人员也表示，装修完检验合格，没有造成损害之后就会将押金返还给业主和施工方。

　　阿曼社区客服称，每个小区都有自己的一套管理方式，收取6000元的装修保证金是为了更强有力地约束业主和装饰公司，不要破坏公共设施。“装修验收合格后，每周五可退钱。而且我们每天都会巡查，一旦发现破坏公共设施的行为，会立即制止，这样没有破坏就不会扣钱了。”至于“万一已造成破坏，如何扣除押金”的问题，客服工作人员坚持刚才的说法，并称：“小区里没有一家扣钱的。”

　　业主

　　物业说多少收多少   霸道

　　物业们的说法是“为保护整个小区业主的利益，且多向施工方收取，从而约束他们。”但业主和施工方却提出了不同看法。

　　保利金泉广场1号楼业主魏先生就认为自家的装修押金收得过高了。“四居室交了一万元的装修保证金，没开工就得交，完工三个月以后才返还。不仅高，拖得时间也长，简直是霸王条款。”他表示装修押金该收，但不能太高：“2000-4000元就差不多了。”而且装完验收没问题就应立即返还，不应拖太长时间，“这不是占压我资金吗？”张女士也觉得收费标准过高，“物业就要收这么多，我说啥也没用啊！”他们表示，希望有明确的法规，让物业按章办事，否则即使规定“可以与物业协商到底交多少钱”也是不现实的。

　　在阿曼社区业主论坛上，记者发现一位名叫黑洋蜡的业主发帖称，“阿曼寓所的装修押金居然高到了6000，是所有普通住宅小区之首”，他建议大家跟帖维权，结果跟帖量高达100多。

　　当然，也有业主对高押金表示理解。保利金泉广场1期业主、焦点网该小区版主八翼郎表示，她的房子是一居，装修押金要交5000元。她认为，有的业主或者装修公司、施工队违反装修规定，对小区造成的部分损失导致的时间成本和改造成本相当大，必须强制罚款，而高额的装修押金就是这个保障。八翼郎表示，如果装修验收完毕，没有违反物业规定也没有造成损害的，且物业能够顺利返还这笔钱，“收高一点也无所谓。”同时，她表示物业是为小区业主服务的，愿意相信他们会顺利返还押金。

　　施工方

　　费用凭啥我承担      没道理

　　按照国家的规定，应是购房者或者业主向物业缴纳装修押金，但很多物业却是向施工方收取这笔钱，这让装修公司有点不可接受。“有的物业非要求装修公司来缴纳这笔钱，否则不让进场。”

　　阔达装饰北京分公司总经理金波认为，收取装修押金的做法可以理解，但与社会的法理精神相违背。“物业收取押金的做法是为了防止施工方违反规定，但这就相当于先肯定施工方有罪了，我觉得并不合理。”他认为，正规装饰公司根本不会擅自改动结构、主动碰触法规，“犯不着”。通常发生的承重墙的违规拆改等也多为业主要求的，所以物业最该约束的其实是无公众意识的业主。

　　此外，缴纳装修押金对于装修公司来说是一笔巨大的占用资金。金波举了个例子，假设收取4000元装修押金，一年500个客户，一个季度就得500万元的资金在外面。“这对装饰公司来说，资金压力太大，难以承受。”

　　如果由装修公司缴纳装修押金，装修公司也担心会遇到物业返款困难的情况。据业之峰北京公司总经理李冰华透露，有些物业将装修押金当作挣钱手段。就算没有在施工过程中产生破坏，在应当返还装修押金时，也常常遭遇拖欠。比如今天经理不在，明天没钱或者只退一部分等，有人甚至还暗示工人买烟买酒。鸿利博雅装饰公司总经理汪文波也称遇到过小区物业拖欠装修押金的情况，他无奈地表示：“遇到非要装修公司缴纳押金的小区，我们宁愿不做这笔生意，因为成本实在太高。”

　　有业内人士表示，在不同的小区，只要与物业打交道，装饰公司就是弱势群体。因为物业与装饰公司并不存在任何合同关系，装饰公司对物业毫无约束力。装完后物业是装饰公司工作的检查者，且现金押在装饰公司手中，装饰公司处于弱势地位。就算押金被扣，装饰公司也无法浪费大量人力成本去要钱，也没有办法去告物业公司。另一方面，物业向业主表示，押金是为了业主利益而对装饰公司产生的约束，因此装修押金越来越高。实际上，由于大多数押金都由业主来付，造成业主成了高额装修押金的直接承担者。

　　这些装饰公司的负责人都表示，如果在施工过程中由装修公司造成的任何破坏，将照价赔偿并承担相应责任。业主掌握着中期装修款或尾款，也不必担心装修公司不承担责任。相比较而言，物业一般不会“无理”扣押业主押金，业主要钱要比装饰公司容易得多。

　　主管部门

　　有规定无实施细则    难管

　　据了解，虽然相关文件明确规定，业主需向物业交纳一定装修保证金即俗称的装修押金，但对交纳数量、交纳主体、扣除标准、归还期限和处罚依据等都没有明确标准。

　　记者从市建委物业科得知，根据2001年北京市建委主发的《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定(试行)》，购房人未选用房地产开发企业或物业管理单位推介的装饰装修企业装修，自行组织装修的，应在装修前与物业管理单位签订装修管理协议，并交纳一定数额的装修保证金。

　　该科一位不愿透露姓名的工作人员向记者解释文件时表示，收取装修保证金是为了约束另寻装饰公司和自装的业主，在装修过程中损坏公共设施。那些采用物业推荐装饰企业业主则不需要交纳装修保证金，因为推荐公司熟知物业相关装修规定，能减少物业的管理成本。交纳金额、交纳主体、扣除标准和退还期间等细则需由物业和业主自行约定，并签订协议，如果无法达成一致意见，可向各区、县建委或房管局物业科投诉，“他们有一套处理程序”。

　　随后，记者致电崇文建委物业科、朝阳房屋管理局物业科等多个区、县基层行政部门，却得到“无法处理，只能调解”的答复。崇文区建委物业科陈科长告诉记者，由于缺乏细则，没有处罚依据，对装修保证金类的纠纷，基层部门只能进行调解，如果一方对调解结果仍不满意，最后的办法就是诉诸法律，“法院应该遇到过这样的案例，知道如何解决。”这种说法与其他区县物业管理部门相同。

　　对收、扣标准等涉及价格的问题，这些区、县物业管理部门都建议记者咨询发改委。记者从市发改委价格管理处处长齐佳处得知，装修保证金没有被列入政府定价目录，实行市场调节价，也就是说，装修保证金没有统一的收取和扣除标准，但至于为什么，他表示“不知道”。

　　接受采访的基层物业管理部门虽然都表示，目前没有接到与装修保证金相关的投诉，但是他们同时希望相关细则能尽快出台，“不仅推进了法制建设，更重要的是提供了法律依据，对维护老百姓的根本利益有好处！”

　　据媒体报道，2008年1月11日，市建委公布的《临时管理规约》再次向社会征求意见，原稿中“业主或物业使用人应交纳装修押金，装修验收合格完毕后一个月内退还装修押金”的条款被删去。因此业主和物业在签订合同时可以另行约定是否要交装修押金以及该交多少。

　　律师观点

　　合理不合法当规范    急盼

　　对于收取装修押金，北京同创律师事务所王仕平律师表示，物业公司收取装修押金存在合理性。可以防止小区一些施工队伍野蛮施工，对物业和业主的公共维修部分造成损害，装修押金在一定程度上可以防范装修对房屋结构性破坏，对小区配套设施、绿化、整洁程度、楼道安全以及电梯防护等的破坏，保障全体业主的利益。但是如何收以及收多少要依据法律、规约以及业主与物业公司签订的物业管理合同来操作。短时间内聚集的装修押金若用于投资，则其收益应该归全体业主，充抵小区物业费。对业主或者施工方进行罚款则应得到全体业主的授权。为避免节外生枝，有不满的业主也只能是等装修完入住以后才能向物业讨说法。

　　“向装修公司收取这笔钱肯定是不合法的。”北京隆安律师事务所陈旭律师表示，装修公司可以拒绝缴纳装修押金，但问题是如果装修公司不交这笔钱，他也没法在小区内施工。从法律上来讲，物业并不具备向施工方罚款的主体资格。但既然相关部门有“收取装修押金”等规定，那么就应该出台细化规定来予以解决，如装修押金应该收取多少，因违反装修规定而进行的罚款收益归谁，罚款应掌握什么样的尺度等问题。