买“二手”期房隐患多 

2009年07月30日09:51  来源:《北京青年报》

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  每平方米涨了数千元 有效供应紧缺 购房者铤而走险 ———

  近期,在北京各类二手房交易网上,有这样一类房源,其房源描述为:“现已交付定金,目前无房产证,房屋明年交付使用。”据了解,这类房源为尚未盖好的期房,“由于大多数楼盘实行‘低开高走’的价格策略,在目前房价高涨时期,项目前期低价买入的投资客,便开始集中出手转卖房源。”

  ●房价迅速蹿升差价巨大引发卖房潮

  “最近房价涨得太快,而在网上看到转卖的期房,价格相对较低,项目的位置还不是很偏远,这种房子,买了怕因为证件不全而产生问题,不买它买别的正规房源又因为房价太高而承受不起。”正在为买房而发愁的王女士说。据了解,王女士看中的房源位于西五环外,业主售价为10606元/平方米,与目前12800元/平方米的均价相比较低,明年3月交房。笔者在北京某二手房发布网站上,看到该项目34个出售的二手房中,有4套房源为期房。

  “去年年底到今年年初,是北京房价的最低谷,不少在此期间上市的项目报价都很低,甚至还有不少特价房,而5月份以来,房价迅速蹿升,有些项目数千元的涨幅,使房子还没入住就获得了巨大的升值空间。现在卖房的这批人当初买房就是为了投资,看到目前房价高涨,便集中出手。”据中介工作人员介绍,这类房源近期在市场上明显增多,“虽然风险很大,但还是有很多购房者因为其价格低于目前在售项目,且位置相对较好而去购买。”

  ●期房转卖明显增多购房者险购“二手”期房

  据了解,目前的期房转卖与2005年之前相比,交易环节的费用不仅没有增加,反而在减少。2005年之前需要缴纳给开发商1%至2%的更名费,2.5%以内的中介费。而现在仅需缴纳1%或1.5%的契税,2.5%以内的中介费,个税及营业税按照交易差额征收基本可以忽略,只要房价增幅超过4%就可以获得盈利。另外,“准业主”在期房阶段将房屋出售,还可以减少入住时契税、房屋公共维修基金及物业费等收房支出,这些都促使“准业主”在近期将期房推入市场转卖。

  “由于目前房地产市场销售情况较好,价格上涨比较快,同时,交易税费的减少,使更多人由投资转为投机,大量期房在市场中进行转卖,这加剧了市场投机氛围,不利于市场的规范运行。”上海易居研究所综合研究部部长杨红旭表示。

  ●购买“二手”期房隐患多

  在二手房市场中转卖的期房能否购买?“按照规定,在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续。”据建委有关部门工作人员介绍,房屋只有在取得产权证的情况下才能进行交易,尚未盖好的期房是没有产权证的,不能进行产权的过户,因此并不具备交易的基础。买卖双方只能先签订合同,等到业主取得了产权证之后,再进行交易。

  虽然政策上不允许,但市场中依然存在此类房源的买卖。据某中介工作人员介绍,近期来中介发布期房转卖信息的业主明显增多,在代理这类房源时,由于不涉及全款、贷款及过户等问题,中介只是介绍房源,因此提供的合同是两方合同,即买卖双方签字。“这类房源的转卖在私底下进行得比较多。”

  我爱我家企划部负责人认为,购买此类房源,涉及开发商改底单的问题,另外,由于业主没有房产证,不能确认他是否真正具有房产资格,购房者很容易受到欺诈。在购买时,双方签订的买卖合同,也存在一定的风险,如果在业主取得房产证后,由于房价上涨等原因,不想卖房,在法律上只能判定这种行为违约,业主承担一定的赔偿金,但房产仍然属于业主,不能过户到购房者的名下。

  据了解,期房转卖中,购房纠纷时有发生,“这主要在于购房者不够谨慎,缺乏风险意识,同时也没有明确的监管部门来监管。”中原三级市场部副总经理宫萍认为。

  有关专家表示,购房者尽量不要购买这类房源,以免出现不必要的损失。如果一定要购买,那么应尽量减少首付金额,合同中应规定买卖双方因税费改变等原因无法履行合同时,应该如何解约等细则,以减少购房风险。文/陈晔

(责任编辑:孙红丽)

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