公积金最高15万如何能贷到 专家详解变通方法

　　本月起，南京市公积金贷款紧缩，市民办理公积金贷款只能贷一次。再对比政策调整前，相同的人所能贷到的金额也减少了。公积金管理中心为何要对二次贷款突然叫停？个人具备什么条件才能贷到15万元的最高额度？中低收入者如何更好地享受公积金福利？记者采集了各方说法，银行业内人士也向市民提供了实用的办法。

　　贷款收紧不影响公积金提取

　　昨天，不少市民在接受采访时表示对政策还有疑惑，记者请公积金管理中心相关人士进行了解答。

　　问：以前提取过公积金的可以贷款吗？

　　答：这次公积金政策调整只针对贷款，提取过公积金的仍可贷款。

　　问：以前的贷款已还清了，也不能再贷吗？

　　答：只要贷过一次公积金，系统就会进行记录，暂停再次贷款，已还清上次贷款的也不能再贷。

　　问：公积金贷款紧缩，会不会影响到我提取公积金？

　　答：提取照常进行，没有变动。

　　哪些人能贷到最高限额15万

　　南京市住房公积金的可贷公式为：(贷款职工月缴存住房公积金额/贷款职工住房公积金缴存比例)×个人还贷能力系数×12×实际可贷年限。原先的“个人还贷能力系数”为0.3，现在调整为0.2。符合什么条件的市民能贷到15万元的最高额度？

　　目前，南京市规定的最长贷款期限不超过30年，且贷款人年龄加贷款期限不得超过贷款人法定退休年龄。对于刚工作的年轻人，假设还有30年退休，单位缴存比例为10%，则每月缴202元能贷到15万上限。对于工作一段时间的职工，假设还有20年退休，则每月需缴312.5元。至于工作时间较长的职工，假设再过5年退休，则每月的缴存额需达到1250元。

　　在缴存比例上，以申请20年期限的15万元公积金最高贷款额度为例，如果单位按照8%、12%的缴存比例缴存公积金，贷款人的月公积金缴存额则分别不能低于250元、375元。

　　公积金贷款中心负责人表示，“个人还贷能力系数”调整后，对年轻人的影响甚微，因为这类人群的可贷年限较长。影响较大的可能是即将退休的贷款者，如果单位和个人的缴存额度偏低，则不易贷到15万元。

　　夫妻一省一市，可用省公积金二次贷款

　　政策调整中要求，夫妻双方有一方曾办理过住房公积金贷款的，再购房也暂不办理住房公积金贷款。2007年9月1日起系统将对此进行判断，2007年9月1日前各行已在住房公积金管理信息系统中进行贷款初审和复审的贷款，仍按照原贷款操作规定执行。

　　公积金贷款中心负责人表示，不论是在结婚前还是结婚后办理公积金贷款的，只要夫妻双方中有一人办理过公积金贷款，公积金中心系统上就有记录，并暂停第二次贷款。

　　那么，若夫妻双方一人为省级机关公积金，一人为市公积金，该怎么贷款呢？对此，省级机关公积金管理处负责人介绍，省级机关公积金贷款政策尚未变动，对再次贷款未作限制。因此，夫妻双方公积金为一省一市的，可将省公积金缴存者作为主贷人(表现为房产契约上的落款在先)，从而改道贷省级机关公积金。这对需要改善住房条件的夫妻而言，不失为临时的应变之策。

　　“先取后贷”“先贷后取”巧贷款

　　先取后贷

　　买第一套房时提取公积金，买第二套房时再贷公积金，可将公积金贷款机会留到第二次用。

　　例如，刚结婚的年轻夫妇在买第一套房时，往往户型较小。该夫妇可以备齐房产证等资料，在一年内提取公积金账户上的资金偿还房款，而不是直接贷公积金。当二人有了孩子，需要更多的资金换一套大点的房子时，可再进行公积金贷款，从而充分利用公积金账户上的资金，并将公积金贷款机会在最需要的时候使用。

　　先贷后取

　　先贷公积金，再提取公积金账户上资金抵做首付，可节省贷款利息。已使用过公积金贷款的职工除了“暂时”不能再贷公积金以外，改贷商贷之后依然可以每年“提取”公积金用于还贷；在签署买房协议一年内，也可凭合同提取公积金充当买房款。

　　例如，市民张先生一家购房需支付房款50万元，首付30%。通常情况下，张先生支付完首付15万元后，就要贷款35万元。假设张先生和妻子以家庭为单位贷公积金，并贷到最高额度30万元。若此时公积金账户上有余额5万元，张先生不妨把5万元提取出来，支付给房产商，拿到5万元发票。于是，张先生购房的首付实际上变成了20万，就无需再向银行办理5万元商业贷款，从而节省了这部分利息。

　　余额112亿元，公积金咋还不够贷

　　尽管各方对南京暂停公积金二次贷款给不出明确的说法，但对于公积金中心给出的“钱不够贷”的说法，多数市民并不相信。根据此前公积金管理中心给出的数据，南京住房公积金贷款余额仍还有112.93亿元。

　　112亿的余额为何还不够贷？省建设厅公积金监管中心的相关负责人对此解释，看够不够贷，不能单纯看一个数字，毕竟南京每年有那么多购房者，要保证正常的公积金贷款流量，必须有节奏、有层次地推进。再者，国务院条例规定，公积金管理中心负责公积金贷款的风险，南京此次收紧公积金贷款，也可能是考虑到大量放贷所引起的风险。

　　一位知情人士还透露，去年公积金出现11.91亿元的赤字，今年上半年再次出现赤字，这都是在吃以前多年积淀下来的缴存额的老本，楼市太火爆，放贷过多，以致今年45亿元的公积金房贷指标告急。

　　以此新政调控房价可能打水漂

　　在公积金此次暂停二次贷款后，有业内专家认为，此次暂停将直接抬高炒房者成本，进而有效遏制市场再次蹿热。不过，记者昨日在采访中发现，实际上大多数开发商都不愿购房者使用公积金贷款。位于江宁的世纪东山售楼人员明确表示，不希望购房人用公积金贷款，如果要用公积金，最好把公积金提取出来直接用于支付房款，而不是用公积金贷款。

　　由于大量开发商拒绝使用公积金贷款，有业内人士表示，政策想打击炒房者的本意可能很难实现。

　　政府出台民生新规能否也听证

　　昨日，南京公积金暂停“二次贷款”的消息见报后反响激烈，有市民呼吁相关部门在出台这种关乎民生的规定时，先听听市民的意见，最好能进行听证。

　　“市民的心情是可以理解的，但要求其听证，从法律上讲并没有依据。”江苏苏源律师事务所律师袁涛介绍，听证大多适用于市政公用服务价格调整方面，对于公积金贷款收紧要不要听证目前并无规定。

　　南京市住房公积金管理中心有关负责人表示，本次政策调整不是永久性的，未来会根据情况变化作出相应的调整。

　　公积金贷款收紧今年并非首次

　　据了解，此次收紧公积金贷款并非今年首次。

　　1月5日起，南京市公积金管理中心按新政策进行贷款审批。购买单价在10000元/平方米以上含

　　的住房，暂停公积金贷款。同时停办公积金贷款的，还包括独立别墅、联排别墅、酒店式公寓和层高超3米的住宅等四类住房。

　　此外，住房公积金贷款计算公式中的还贷能力系数，由0.45调整为0.30；购买二手房的首付比例调整为40%，购买套型建设面积90不含

　　平方米以上商品房的首付比例为30%；控制楼盘按揭协议签订，经房产管理部门检查，被列为“违规”并“暂停销售”的楼盘不予签订按揭协议。

　　在1月5日收紧贷款后，此次公积金管理中心再次降低还贷能力系数至0.20，并且二次贷款也要吃闭门羹。