贷款新政后买房　精打细算

　　十一过后，第二套房贷首付比例提高，加上此前的央行年内的第五次加息，个人房贷压力有些严峻，为此，记者请“伟嘉安捷”的专家给出一些实际可行的建议。

　　●案例

　　钱小姐，30岁，某公司部门经理，月收入6000元，银行存款50万。由于父母亲上了年纪，为了更好的生活在一起，钱小姐想要为双亲购买一套100平方米的大房子，地点不限，只要周边环境成熟，稍远些也无所谓。

　　●对策

　　方案一：采用公积金贷款方式：

　　如果钱小姐可以使用公积金贷款，是最好不过的了。但是，从目前市场情况来看，商品房可以使用公积金贷款的新项目不多，但是，二手房是不限制使用公积金贷款的，可以建议钱小姐购买五年以内的次新房，既可以享受公积金贷款的优惠，又可以马上搬进新家。

　　贷款优势：首先，公积金贷款并未像商业贷款那样，对第二套房贷首付比例提高有硬性规定，维持原政策不变；其次，从利率来看，目前，央行第五次加息后的公积金贷款最新利率是五年以上执行新利率5.22%，五年以内执行新利率4.77%。而商业贷款的最新利率为五年以上执行新利率7.83%，五年以内执行新利率7.65%。利率落差的对比，使得公积金贷款的优势更为突出。第三，公积金贷款流程“瘦身”后，将评估前置于面签，节约不少时间的同时方便于客户贷款。

　　贷款计算：假设四环附近有一套100平方米的二手房产符合钱小姐的购买要求，按照目前的市场价格10000元/平方米计算，总价约100万左右。如果评估价80万，那么，钱小姐需付首付款44万，银行贷款56万，按照七成20年贷款计算，每月的还款额为3764.32元，还款总额为903436.8元，总利息支出为343436.8元。

　　方案二：固定利率贷款方式：

　　当然不是所有人都可以享受到公积金贷款的优惠的，专家还建议，在目前利率上调的形势下“固定利率贷款”也是一项比较合适的方式。

　　贷款优势：当加息后不断上涨的浮动利率“遭遇”固定利率时，固定利率的优势就会更加突出。因为，一旦借款人使用“固定利率”后，在以后的贷款期限内不论银行利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随市而变。当然唯一的担心是，如果银行下调利率时怎么办。这是现在谁也无法回答的问题，暂且留到利率下调的时候解决吧，到时肯定会出现新选择的。

　　贷款计算：假设还是这套四环附近的房产，总价100万，评估价80万，首付44万，银行贷款56万。钱小姐如果申请固定利率贷款，根据目前各家银行执行固定利率政策的标准并不统一，如果按照现行调整的最新基准利率7.83%计算，钱小姐使用固定利率贷款每月的还款额为4624.99元，还款总额为1109997.68元，总利息支出为549997.68元。

　　方案三：等额本金贷款方式：

　　上述两种贷款方式都不选择的话，还有一个办法：就是采用“等额本金的贷款”方式，而不是“等额本息的贷款”，两者只差一个字，但是，对贷款人来讲，区别就很大了，能为贷款人节省很多钱的。只是，在还款初期压力会大一些，这就要根据贷款个人的资金实力来决定了。

　　贷款优势：就目前个贷金融市场而言，大部分银行长期推荐的贷款方式是“等额本息”，但是购房者可以打破传统还款模式，采用“等额本金”的还款方式。这种还款方式在开始还贷时，借款人会感觉每月负担较大，但随着归还的本金增多，利息支出也就会相对减少，并且随着时间的推移，还款负担也会逐渐减轻，总体利息支出要低很多。

    贷款计算：仍然以这套房产为例，总价100万，假设钱小姐所购这套房产为第二套房屋，那么其首付为六成也就是52万，银行贷款48万。根据政策规定，执行基准利率上浮10%即8.61%，按照等额本金贷款的计算方法，钱小姐第一个月的还款金额为555880元，还款总额为895002元，总利息支出为415002元。