“中原第一高楼”危局凸现

　　《中国经济周刊》记者  王勇/郑州报道

　　2007年岁末，郑州，中原西路。

　　一座大厦耸入云霄，恰似合十祈祷的双手。冬日的阳光散落在它冰冷的躯体上，有些绵软无力――这便是头顶“中原第一高楼”桂冠的郑州裕达国贸酒店（下称裕达国贸）外景。

    此刻，它正感受着前所未有的寒意。

　　“中原第一高楼”无人问津？

　　2007年11月12日，中国长城资产管理公司郑州办事处（下称长城资产）发布公告，拟通过河南省产权交易中心对其持有的河南裕达置业有限公司（下称裕达置业）债权本息合计71687.83万元进行公开转让，抵押物正是裕达置业旗下的裕达国贸66676.04平方米房产，接近裕达国贸总面积的三分之一。

　　裕达国贸始建于1995年，历时3年而成。高199.7米，总投资26亿元，拥有388间豪华客房，17个高档会议厅、大型宴会厅、中西各式餐厅，是裕达置业的主要资产，也是郑州市的“标志性建筑”。

　　早在2005年6月，中国工商银行总行向各大资产管理公司剥离7000亿元的不良资产余额。裕达置业时为6.0091亿元的债务本息(含5.8835亿的贷款本金)，被工行河南省分行营业部作为“可疑类资产”剥离，接盘者正是长城资产。

　　时隔两年，长城资产决定处置上述债权。为了谋求最大利益，长城方面煞费苦心：除了通过平面媒体广而告之以外，还在河南省产权交易中心公开挂牌15日。当然，最具诱惑力的还是长城方面开出的转让底价――只有2.73亿元。

　　不过，“大家抱的希望都很大的”这一债权处置，并没有像人们想象的那样简单。

　　“挂牌这段时间里，只是有一两家公司打电话咨询，没有人来报名。”12月3日，河南省产权交易中心某负责人告诉《中国经济周刊》，长城资产委托该中心转让的这笔债权已于近日撤牌。

　　“上级已经决定暂缓这笔债权的处置。”12月3日，长城资产郑州办事处相关负责人告诉《中国经济周刊》。至于个中原因，该负责人不愿意详谈，“公司总部只是通知我们这样做……可能是我们的推广力度还不够吧。”

　　“如果将来还是没有人来买，我们可能会改变处置方式。”上述人士透露，不排除选择债转股、对企业进行重组等处置方式的可能。

　　裕达国贸总投资26亿元，66676.04平方米房产已近其“三分天下”，长城资产以2.73亿元的价格出让尚无人问津，消息传出，人们无不震惊：“中原第一高楼”何以沦落如此地步？

　　摩天大楼年年亏？

　　现在看来，上述巨额债务仅仅是裕达置业全部债务的“冰山一角”。

　　《中国经济周刊》在采访中了解到，与其拥有的“中原第一高度”相比，裕达置业的财务状况简直是判若云泥――工商年审报表显示，从1994年至2004年的10年间，裕达置业的净利润一直都是负数，最低时年亏损146．4万元（1994年），最高时年亏损8478万元（2001年），其他年度的亏损额也多维持在两三千万元。

　　裕达置业的负债状况更是令人惊诧：2004年度联合年检报告书显示，该公司当年资产总额为14.9177亿元，负债总额为14.7091亿元，资产负债率已接近100％；同期河南中兴会计师事务所的审计报告显示，裕达置业的短期借款期初余额为8.4256亿元，期末余额为7.0786亿元。

　　至于为何“年年亏损”，裕达方面在年审资料中有着各种不同的说法：1997年，其年度净利润额为－2819万元，亏损原因为“投入建设期间”；1999年，其年度净利润为－1263万元，其解释为“管理不善，成本过高”；其后的年度里，还有着“经营不佳，财务费用较高”、“贷款利息较大，写字楼租金较低”等不同原因。

　　12月7日，《中国经济周刊》就上述说法及裕达国贸近况向裕达置业资产部求证，但被相关人士婉拒。

　　事实上，这座拥有“中原第一高楼”美誉的摩天大楼的成长故事中，其“力不从心”的范例并不鲜见。

　　比如，裕达国贸的“所有人”并非裕达置业一家：裕达国贸西塔26～37层(实际楼层是25～36层)，近两万平方米的建筑面积就在河南创普置业有限公司名下――裕达国贸建设初期，因总投资远远超出了当初16亿元的预期，其他投资人斥资3亿多元施以援手，裕达才度过难关；就在2007年6月，一则广告还表明，裕达国贸30、33层，总面积2208.56平米欲寻求合作资源。

　　“裕达直到2006年年底才还清我们的欠款。”12月3日，中建二局郑州分公司某高管告诉《中国经济周刊》。中建二局1995年承建裕达国贸，1997年6月完工，总造价为2.4612亿元。但至1999年6月，裕达方面仅支付了8975万元，该局为此诉至法院。

　　“2002年8月，我们终审胜诉后又折腾了几年，才拿回来了欠款。”上述高管坦言。

　　　高处不胜寒？

　　　裕达国贸也有繁华景象。

　　“它的现金流和入住率确实都不错――这两个指标是衡量一个酒店经营状况好坏的重要依据。”12月8日，郑州一位知情人士向《中国经济周刊》透露，裕达国贸的入住率高达60％~70％，这甚至曾被某协会评价为“在郑州市的所有酒店中属于比较高的”。

　　裕达国贸表面的“红红火火”何以难御背后的巨额亏损？知情人士的归结是其“运营成本太高”。“在酒店经营中，人员及设备、设施的运营成本是很大一笔开支，反映到资产负债表中，就多以固定资产等形式予以摊销，这导致一些酒店的盈利比较低，而酒店服务业是裕达置业的核心业务。”上述知情人士分析。

　　河南省政府发展研究中心研究员杨郑生在接受《中国经济周刊》采访时指出，裕达国贸“生”在郑州，受制于巨额的运营成本和当地的消费水平，出现亏损也并不“意外”。

　　河南省某房地产公司高管则坦言：“从经营上来说，这些摩天大楼的经营收入来源，除了在观光方面占有一点优势之外，其余的餐饮、娱乐、会务、出租……与普通高楼相比，并不存在本质上的差别。”

　　不过，现实中的裕达国贸并不孤独。

　　与其几乎同时诞生的马来西亚“双塔”落成后就赶上亚洲金融危机，“出租率一直不理想”，而1998年落成的上海“金茂”直到2005年出租率才有所起色……至于“无人问津”的尴尬，裕达国贸亦非鼻祖――广东佛山市52层高的“国际商业中心”建设中途资金告罄，6年后拍卖时，标价2亿元都无人注目；因亏损拍卖，评估价值26亿元的广东国际大厦起拍价16亿元竟无人应声……

　　事实上，在摩天大楼建设领域，一些投资者和观察者的谨慎早已呈现。

　　“高楼建设不能抛开实际的现实情况，更不能超越当地经济发展的同步水平，否则高楼建设将不再是纪念碑、里程碑，而有可能成为墓碑。”万科老总王石在总结房地产开发“四大教训”时剑指“高楼情结”；而SOHO中国掌门人潘石屹更是断言“在今天这个时代，建筑高楼大厦已经成为过去”。

　　“欧美国家建造摩天大楼的高潮早已经成为过去，我们的一些城市为什么还乐此不疲――我个人认为，这缘于某些地方政府以非市场的手段获取土地，再以市场的手段出让给开发商，从中获取的不仅仅是经济利益，还有‘形象’和‘政绩’。”河南财经学院经济研究所所长樊明在接受《中国经济周刊》采访时建言，要关注“制度经济”。

　　与此同时，另一座厚天大楼的故事同样在郑州上演。2002年，郑州方面欲在郑东新区建设一座据称“长江以北第一高楼”的“标志性建筑”，世界华人企业拓展有限公司、香港基诚国际有限公司等多家企业曾先后问津，甚至“已进入实质性谈判阶段”，但最终都拂袖而去。

　　期间，上述项目建设高度开始不断调整。2002年规划时高度为400米，2003年招商时降为360米，最终确定为280米，观察者称此举“显现了郑州方面的一些理性思考”。

　　“站在280米的高楼上，不但可以大饱眼福，也能体会‘高处不胜寒’的滋味”。2006年，上述项目开工时，当地媒体如是报道。