新房还是二手房？是一道经常困扰买房人的选择题。尤其是在今年，一方面二手房价格从去年开始不断下降，优质低价的二手房源开始出现;另一方面，新房则因为去年出让的土地均被限定了售价和销售面积，预期将涌现出大量“限价”的小户型产品。这下就更难办了，刚需选择哪一个呢？近日，有读者来电咨询了类似的问题，作为首套房刚需，500万元的总价是该买一套城区里的二手房还是该等一等即将大批入市的“限价”商品房呢？

　　其实，刚需选择买二手房还是新房，一直都是优先考虑的问题。 买新房，房子崭新从来没有人住过，可地理位置一般不太好。 那买二手房吧，不仅能看到现房，选择空间也很大，但实际支出成本却更高。到底该如何选择呢？其实归根到底还是看买房人的个人需求，无论是新房还是二手房各有利弊，迎合了自身需求的就是最合适的选择。

　　买房首付各不同 同价位新房首付更低

　　买新房还是二手房，对于经济实力有限的刚需来说，最关键的比较还是价格。

　　根据来电读者介绍，他在朝阳区亮马桥看了一套三环边的老破旧三居室，面积接近70平方米，满五年且唯一的房源，报价490万。不过二手房的首付并不是按照成交价计算的，而是按照评估价计算的。

　　像亮马桥的这套二手房，售价490万，但评估价往往只有售价的80%左右，也就是说评估价为392万。而贷款额度则是根据评估价计算的，预计首套房可以贷款评估价的60%至65%。即最多可以贷款255万，这就意味着这套二手房的首付为235万元。

　　这还不算完，一些二手房由于房龄过老，买房时，贷款的年限也可能会受到限制。比如，25岁的年轻人贷款买新房，可以贷款30年；但如果买房龄较老的二手房，可能只能贷款20年了。

　　另外，二手房根据房屋满不满五年以及是不是房主名下唯一住房，所要缴纳的各种税费也各有不同：主要是契税、增值税、个税、中介费等。一般来说，十万起步的税费和中介费是少不了的。

　　相比于二手房，新房尤其是被“限价”的商品房，首付比例和交易税都更低，杠杆总额则比较大，能通过房贷贷出更多的钱。

　　在总价500万以内的基础上，我们以去年12月21日成交的北七家地块为例，该地块最终被金隅+北辰联合体以64.8亿竞得。根据出让规定，该地块商品住房销售均价不超过53000元/平方米，且最高销售单价不得超过55650元/平方米，并且90平方米以下房源要占到70%。

　　这样算来，该地块未来销售的单套房源总价也在500万以内。假设一套新房报价与此前的二手房相同，都是490万，在实际交易中，首套房的首付比例为40%（非普通住宅）即196万，其余的294万可以采用贷款，也可以采用公积金和商业的混合贷款， 贷款最长期限30年。

　　并且由于交易房屋面积小于等于90平方米，契税税率为1%，另外需要缴纳的税费为4.9万元。除此之外，一般新房在交房时还需要补齐物业费和当季的取暖费以及公共维修基金，即可收房入住。

　　不难看出，相比之下，同价位的新房首付较低，金融杠杆能够最大化，并且附加的税费更少，交易流程更简单。

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