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分享到QQ空间华龙网1月9日16时讯（记者 李远丽）随着住宅市场受宏观调控的影响，重庆众多开发商开始将重心转移到商业地产和写字楼市场。据戴德梁行数据显示，截止2013年4季度，全市甲级写字楼存量增加至540,861平方米。预计截止2018年，全市将有超300万平方米甲级写字楼新增供应。
甲级写字楼市场表现平淡 租金涨幅低于房价涨幅
戴德梁行数据显示，2013年第4季度，位于渝中区化龙桥的瑞安重庆企业天地2号楼投入市场，为重庆甲级写字楼市场带来116,000平方米的新增供应，全市甲级写字楼存量增加至540,861平方米。截止4季度，全市空置率达到37%，处于历史较高水平。其中，受新增供应影响，渝中区甲级写字楼空置率升至43.73%，较去年同期增加12.27个百分点；而南岸区和江北区在没有新增供应的情况下，市场继续吸纳存量物业，空置率分别下降至11.74%和2.55%。从甲级写字楼整体市场客户结构来看，担保、贵金属和投资顾问等金融类公司表现依然较为活跃。
由于缺乏新增供应刺激，同时部分有实力的企业选择自购物业办公，使得租赁需求有所降低。2013年重庆甲级写字楼租赁市场整体表现较为平淡，全年吸纳量为32,347平方米，较去年下降32.31%。 戴德梁行负责人说道“本行预计截至到2018年，全市将有超300万平方米甲级写字楼新增供应，届时在新增供应的刺激下市场吸纳量将会增加，同时全市空置率也将保持在高位。从分布来看，未来供应主要集中在渝中区和江北区，这两个区域的未来竞争力有望进一步加强。”
2013年重庆甲级写字楼租金走势较为平稳，为每平方米94.76元，与2012年相比年增幅仅为0.77%。至2014年开始陆续将有甲级写字楼项目入市，短期内租金上涨阻力加大，但长期来看，随着甲级写字楼市场整体品质的提升租金水平亦会有一定提高。
同时，甲级写字楼之间的竞争也将更加激烈，各物业之间受具体位置、后期物业管理以及设施维护等影响，租金差距将会被拉大。 根据戴德梁行研究数据显示，目前重庆甲级写字楼平均租金与其他二线城市相比仍有距离，但随着城市快速发展以及写字楼市场整体水平不断提高，租金与其他城市的差距将逐步缩小。
投资者看好后市 办公物业销售势头良好
写字楼开发企业通过出售写字楼物业来提高资产周转率以及缩短投资回报周期，目前重庆写字楼市场仍以销售为主。 2013年重庆全市办公物业销售均价依然保持上涨，表明在住宅受到调控，而通胀压力依然存在的现实经济中，写字楼物业依然是诸多投资者的选择。
与此同时，据戴德梁行写字楼指数显示，2013年甲级写字楼资产价值增幅高于租金增幅，写字楼租金回报率持续下降。回报率下滑而资产价值仍然呈小幅上涨势头，表明投资者对于重庆写字楼市场保持较为乐观的态度。
戴德梁行重庆公司总经理江冰河认为，目前投资者可以分为机构投资者和个人投资者，前者实力雄厚倾向于购买地核心地段的优质办公物业用于自用或投资，通常是整栋或整层购买；随着写字楼市场日益成熟，后者在投资过程中日趋理性，看重物业的地理位置以及硬件配套，亲睐总价较低的小面积物业。目前，重庆办公物业施工面积达到737.25万平方米高位，这显示未来潜在供应量巨大，投资风险隐现。但由于写字楼建设周期较长且受影响因素较多，当前在建写字楼项目分散入市可能性较大，这在一定程度上缓解市场压力。
重庆商业市场机会与挑战并存 实现差异化经营是成功关键
重庆市商业市场发展放缓，2013 年1-11 月，全市社会消费品零售总额为4085.84亿元，同比增长13.7%，低于去年同期，消费品零售增幅放缓投射到物业市场上，整体市场表现平淡。
但是国际品牌依然对核心商圈优质商场保持关注，进入下半年优质商场的租赁成交开始活跃，各购物中心为了在竞争愈加激烈的商业市场中实现差异化经营，纷纷进行品牌调整——星光68广场增加服饰类占比；英利国际购物中心侧重时尚方向发展；大融城2013年6月启动的以打造“全业态的家庭时尚生活的体验式购物中心”为目的的调整正在进行中，并预计在2014年1月完成全部调整。 然而，商业项目之间对品牌的争夺也较激烈，本轮品牌调整并未带动租金大幅上涨，重庆优质商业整体租金保持平稳。
戴德梁行相关负责人说道，重庆商业市场发展机会与挑战并存，传统百货受零售增长放缓影响，加上电商冲击，利润出现下滑，个别百货不得不调整战略，缩减门店，例如：本季度位于解放碑的Novo百货国贸店正式停业。而经济快速发展和城市地位提升，使重庆受到尚未入渝国际奢侈品牌的关注，但鉴于目前核心商圈的优质位置日益饱和，部分品牌不得不推迟入渝时机。该负责人表示，随着重庆商业规划的扩大，在五大新商圈之后，重庆又添三个主城核心商圈——渝中区大坪商圈、渝北区嘉州商圈、巴南区龙洲湾商圈。 在此背景下，合理定位、实现差异化经营是取得成功的关键。
(来源:华龙网)
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