绿地万达碧桂园三房企 60天内抛530亿元海外投资计划

　　“我们注意到，近年来中国房企在海外投资总额正在快速增长。”仲量联行国际资本集团中国区董事夏飏飏接受《证券日报》记者专访时表示，甚至个别房地产企业希望未来海外投资总额占其整体投资布局的比例达到30%以上。

　　实际上，据《证券日报》记者不完全统计显示，从2014年1月14日至今，在不足60天的时间里，绿地、万达以及碧桂园三家千亿元级销售规模的房企相继出海，分别在英国伦敦和澳大利亚悉尼抛出总计约530亿元人民币的海外投资计划。

　　对此，兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，销售规模达到千亿元级别后，如果想要保持销售额每年15%以上的增长率，补仓压力非常大，万达、绿地、碧桂园等集体“出海”，可能意在增厚规模和挖掘利润空间。

　　房企海外扩张猛增

　　“我相信今年房企海外投资总额要比2013年更高。”夏飏飏向本报记者表示。此外，仲量联行亚太区国际资本集团总监Alistair Meadows 也表示，目前，中国资本输出势头强劲，其中主要包括主权财富基金、保险公司、开发商以及个人投资者。

　　仲量联行的最新研究报告显示，截至2013年底，中国买家在境外商业地产以及住宅开发项目的投资额超过100亿美元，这使得中国在2013年的海外房地产投资额较2012年增幅超过30%。其中，2013年中国海外商业房地产投资总额达76亿美元，同比增长124%。而2012年和2011年的数字分别为33亿美元和29亿美元。

　　Alistair Meadows 表示，“我们相信，中国投资者在国际房地产市场将不断寻求资本的多样化，这一增长标志着长期结构性转变的开始”。

　　更为值得注意的是，据《证券日报》记者不完全统计，2014年开年以来，绿地、新华联、雅居乐、万达以及碧桂园等房企先后抛出海外投资计划，保守统计，总额度超过541亿元。其中，绿地、万达和碧桂园这三家千亿元级房企抛出的海外投资计划总额超过了530亿元，占比超过了98%。

　　1月14日，绿地集团率先以12亿英镑首次进入伦敦，拿下了英国伦敦两个住宅项目，同时，这笔投资也拉开了2014年房企海外投资的大幕；此后，新华联、雅居乐相继在韩国以及马来西亚布局，其中，雅居乐投资4.3亿元首度进驻马来西亚试水；1月24日，大连万达集团董事长王健林和英国首相卡梅伦共同宣布，万达将投资20亿英镑至30亿英镑在英国开展城市改造项目，主要投资万达具有知识产权的文化旅游商业综合项目；2月27日，碧桂园在尝得进军马来西亚的甜头后，首次进军澳大利亚住宅市场，斥资7300万澳元购买了位于悉尼西北部的一处开发用地；2月28日，绿地集团就马来西亚新山市两个项目签署合作备忘录（MOU），计划斥资近200亿元人民币进行投资建设，其中一个项目将成为迄今为止中国企业在马来西亚投资的最大规模房地产单体项目。

　　此外，2月25日，由万科集团、美国知名地产商RFR、汉斯携手开发的纽约曼哈顿列克星敦大道610号项目举行了动工典礼。

　　至此，万科、绿地、万达以及碧桂园等千亿元级房企在2014年的前两个月可谓集体出海，皆有动作，且投资力度非常大。其中，绿地敲定的海外投资总额超过了300亿元人民币。此外，《证券日报》记者获悉，绿地集团正着手进入加拿大，相关投资事宜正在洽谈中。

　　房企出海首选美英

　　“说英语的金融中心城市要比不说英语的金融中心城市更吸引房企，因为其在合同和谈判上更容易操作。”夏飏飏向《证券日报》记者表示，房企投资的国家和地区主要是金融中心，教育资源，生态环境和投资回报优势比较明显的城市，同时还包括中国人喜欢去的移民城市。

　　仲量联行研究报告显示，中国房地产投资者在美国纽约、英国伦敦、新加坡和澳大利亚悉尼的表现最为活跃。

　　该报告显示，2013年，美国和英国房地产市场吸引中国资本最多，其中美国由2012年的2.64亿美元飙升至31亿美元，同比暴涨10倍；英国由2012年的13亿美元上升至23亿美元，同比上涨77%。在亚太地区，中国对外商业房地产投资主要集中在澳大利亚和新加坡两个市场，分别吸引7亿美元和10亿美元资金。相比之下，2012年，澳大利亚吸引的中国资本仅为2.09亿美元，而新加坡在2012年无中国资本进驻商业房地产领域。

　　值得一提的是，纽约和伦敦成为全球吸引中国资本最多的城市。中国投资者在纽约房地产市场的投资额达29亿美元，远远超过2012年的2亿美元。而2013年伦敦吸引中国房地产投资者的投资总额为21亿美元，伦敦也仍是包括中国投资者在内的海外投资者的首选城市。

　　对于登陆欧洲首选英国伦敦投资住宅项目，绿地集团董事长、总裁张玉良表示：“伦敦是全球金融中心，也是欧洲大陆最为国际化、经济发展最为成熟且最具开放性和多样性的城市，是投资欧洲的首选城市。特别是近两年伦敦房地产市场交易活跃，2013年内住宅均价平均上升10%，预计2014年总体需求还将呈现上升态势。而越来越多个人投资者青睐于英国市场则主要基于以下原因：稳定的资产回报、优质的资产、良好的市场流动性。”

　　“推动中国海外投资大幅攀升的主要动力，来自于中国政府推行的‘走出去’政策。政策的放宽，促成并带动了各行各业的对外投资。”仲量联行国际资本集团亚太区总监Alistair Meadows表示：“其结果是，在过去的12个月至18个月，保险集团、开发商以及超高净值人群均在全球范围内不断寻求房地产投资机会，以将其资产组合多样化。这是一个长期的结构性转变的标志 ，中国资本将成为全球房地产市场一个长期且不断增长的重要因素。”

　　追逐高收益

　　“从投资角度来看，企业到哪里去都要讲究投资回报和风险控制，但在政府鼓励企业‘走出去’的背景下，每个企业可能要根据自身情况做出投资决策。” 泰禾集团董事长黄其森则向《证券日报》记者表示，有些企业更专注于国内市场这个大盘子，比如，“北京就相当于欧洲了”，“福建的GDP也已经超过了马来西亚”。而在黄其森眼里，“去海外投资，短期内仍不会是主流”。

　　不过，在张玉良眼中，海外房地产市场俨然是一块大蛋糕。

　　在2013年实现狂飙突进式的拓展，并以超预期的30亿元人民币销售收入成功收官后，绿地集团海外投资扩张计划迅速扩容。绿地集团表示，基于对海外市场的乐观预期及现有项目储备规模，绿地对2014年海外板块业绩调高预期，预计2014年新增投资50亿美元至80亿美元，预计全年海外业务收入将突破130亿元人民币。

　　绿地集团称，2014年，绿地海外业务将实施“拓展与提升并进”。一方面深耕优质市场，在已进驻并产生可观效益、拥有较好前景的国家及城市适时追加投资；另一方面将新辟潜力市场，继续依托国内富裕及中产阶层拓展市场，择优储备成本合理、杠杆性强、盈利水平较高的项目，形成更加优化合理的海外投资布局。

　　对此，有业内人士向《证券日报》记者表示，合理化布局海外市场更重要的是如何设计投资的产品业态以及控制风险。

　　仲量联行监测数据显示，2013年，在商业房地产细分市场中，办公楼市场继续成为中国海外商业房地产投资者的首选资产类别，占其总交易额的85%。同时，中国海外商业房地产投资者对商铺和酒店市场以及住宅土地开发的兴趣不断增长。

　　对此，夏飏飏接受《证券日报》记者采访时称，从投资回报和风险管控上来看，房企收购带有一定租户的商业写字楼开发风险相对较小，不过，其回报率要比直接投资开发项目的回报率低。相对而言，房企去海外主导开发住宅、旅游地产等业态的产品回报率较高，但也伴随着相应的高风险。

　　更为值得注意的是，夏飏飏向《证券日报》记者透露，个别房企希望海外市场投资能占其全部地产业务投资的30%以上，这可能是企业多元化布局的重要考量，比如为了寻求外汇、融资和市场的多元化布局而“走出去”。

　　事实上，夏飏飏强调，每个公司有各自走出去的因素，“我不排除现在的海外市场是一个好的市场，但有些企业除了寻找新的利润增长点外，也不排除其有拓展融资渠道的意图”。以英国伦敦和美国一些城市来说，有些项目的开发资金可能有60%来自银行贷款，其贷款利率约为3%。不过，每个国家的融资成本和项目贷款额度占其整体投资比例并不相同，澳大利亚的贷款利率就约为6%。

　　显然，3%-6%的利率与国内时而出现的10%以上利率相比，资金成本的高低不言而喻，这也是未上市房企争取赴港上市，而已登陆A股市场的房企争相买壳挤入海外资本市场的重要因素。

　　编者按：自2014年年初开始，国内知名房企出海圈地的速度进一步加快，而这背后，除了满足当地人的购房需求之外，很大程度上，暗合了中国中产阶层海外投资置业实力及意愿的高涨。相比于中国的房价，其它很多国家房地产可谓是价值洼地。在趋利的作用下，中国资本正在成为全球房地产市场一个长期且不断增长的重要因素。■本报记者王丽新