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许家印财富缩水背后:恒大地产的债务迷局

2014年07月24日13:25    来源:人民网-房产频道    手机看新闻

人民网7月24日电 (卢志坤)日前发布的2014年度《3000中国家族财富榜》显示,今年地产富豪的财富明显缩水。而连续三年跻身财富榜前10的许家印,今年的排名已跌至10名开外。其股权财富从去年的258.05亿元缩水至今年的237.98亿元。

作为恒大地产的绝对控股人,许家印的财富变化也多少反映着恒大地产的整体概况。如果从恒大地产过去一年的财务状况进行梳理,我们或许能从中发现许家印财富变化的些许痕迹。

恒大地产日前发布的2014年6月份合约销售简报显示,今年上半年集团实现合约销售额693.2亿元,较去年同期增长55.4%,累计已完成全年合约销售目标的63%。合约销售面积合计979.6万平方米,较去年同期增长47.4%,合约销售均价7076元/平方米,同期增长5.4%。

从数据上看,恒大地产无疑仍在保持着较高的增长速度,销售数据较去年同期都有不同幅度的提高。但长期关注恒大地产的人不难发现,在地产圈向来以烧钱闻名的恒大,其财务状况并不如外界所见到的那般稳健。

恒大地产2013年年报显示,其销售额同比上升8.8%突破1000亿元,土地储备高达1.51亿平方米,现金总额(包括现金及现金等值物以及受限制性现金)达536.5亿元,较2012年的251.9亿元翻了一番。

更受瞩目的是恒大地产的净负债率,2013年其净负债率下降14.7%。恒大地产在2013年年报中表示,“本集团持续透过强化销售及回款、策略性出售商业物业等综合措施,将净负债率降至69.5%。”而在2012年,其净负债率高达84.2%。

但业内认为,恒大地产能在去年明显降低企业净负债率,其在2013年发行的规模高达250亿元的永续债起到关键作用。

“本集团与境内金融机构联合开展金融创新,在单个项目层面发行永续债,全年通过永续债合作引入资金近250亿元。”恒大地产在2013年年报中如是表述。

据国家行政学院教授冯俏彬介绍,永续债是指没有到期日或者是期限非常长(一般超过30年)的债券。

永续债的操作模式通常为:基金子公司设立专项资管计划,由A银行(以自有资金或理财资金)认购,基金子公司收取管理费,A银行从资管计划获取本金及收益。随后,以委托贷款形式,通过指定银行向该港股上市房企下属的项目公司发放委托贷款。而委托贷款内容则是地产项目公司与境外上市的地产公司(母公司)的债权合同。

“由于永续债没有确定的偿还时间,根据‘实质重于形式’的会计原则,理论上可以被发行人无限期占用,故多数时候被计入‘权益’。”冯俏彬表示。

这也意味着境外上市的房企,其发行的永续债可在会计处理上作为股本处理,而不计入长期负债,因此可以有效降低上市公司的资产负债率,资金用途比开发贷也更为灵活。

永续债对恒大地产净负债率的降低,在2013年上半年显得更为直观。

据了解,2013年上半年,民生银行通过关联企业民生加银基金设立资管计划,再通过委托贷款发放给恒大地产。按照香港会计原则,由于该笔贷款不设固定期限,因此可计入权益项,以“永久资本工具”列示。

通过这种操作方法,恒大地产的负债率从2012年上半年的96.1%陡然降至2013年上半年的58.4%,锐减37.7个百分点。降低负债比率为全行业最大。与此同时,恒大地产2013年中报里权益项下挂了60多亿元人民币的“永久资本工具”。

申银万国在此前发布的研报中表示,若不是在2013年上半年和下半年分别发行永续资本工具60亿元和190亿元(第一年综合成本约10.4%),恒大地产的年末实际负债率已超出100%。

据记者统计,恒大2013年末有息负债为1088亿元,现金为537亿元,包括250亿元的总权益为793亿元,最终其净负债率为69.5%。如果去掉250亿元的永续债,其总权益为543亿元,则净负债率高达101.5%。

但冯俏彬也强调,尽管永续债短期内可以美化企业财务报表,但企业的还款压力依然较大。这是因为按照我国目前的法律规定,银行发行的永续债并不是真正意义上的永续债,银行在合同中设置了赎回条款,要求发行人要在某个约定的时间按某种价格赎回债券,如果不能,则利息就会上调。这也倒逼企业在期满后选择还款而非选择高成本延期,如此一来,“永续债”就成了给企业融资贷款的途径。

据悉,恒大地产与银行的协议中设置了“2+N”条款,也就是说,前两年的是正常利率(第一年约定利率为12%,第二年为13%),第三年如不还钱,可直接跳到18%,以后可逐年递增。

除了永续债,与信托公司推出的信托计划也成为恒大地产迅速补充资金来源的通道。

据公开资料统计,仅今年前5月,信托公司为恒大地产及其各子公司发行成立的信托计划已有17只。但由于有5只信托计划未公开融资规模,仅据12只已公布数据的计划而言,融资规模已达51.88亿元。

记者了解到,发行上述17只产品的信托公司有方正东亚信托、中融信托、对外经济信托、交银信托、杭州工商信托、兴业信托、华润深国投信托、平安信托、山东信托9家。

其中仅中融信托就为恒大地产独发6只信托计划。比如今年5月中旬,恒大与中融信托针对西安御景项目成立一笔规模为1.5亿元集合信托计划,收益率接近10%,而存续期仅为1年左右。在这6只信托计划中,有3只并未公开融资规模。

同时,记者也注意到,交银信托为恒大地产发行的信托计划总规模最大。其发行的4只信托计划募集资金为14亿元,其中5月就连发2只。

从月份来看,4月和5月是发行最为集中的时期。记者看到,这两个月信托公司为恒大地产发行的信托计划达到13只。

尽管恒大地产的销售数据比较亮眼,集团高层也多次在公开场合强调恒大地产的财务稳健,但国际评级机构依然下调恒大地产的评级。

标普在此前的报告中指出,恒大地产财务杠杆过于激进,2013年总债务增加逾一倍。而早在去年10月,标普就宣布,确认对恒大地产“BB”的长期企业信用评级,并将对恒大地产财务风险水平的评估意见从“较大”调整为“很大”。

巴克莱预期,恒大地产股票和信贷两方面均面临沽售压力,把目标价由3.3元下调24.2%至2.5元,评级则由“中性”下调至“减持”,并建议投资者于今年6月18日的除息日前获利离场。

德意志银行近期发表的研究报告也指出,恒大杠杆及风险增加,下调恒大地产2014-2016年盈测9-23%。“受累于项目均价下跌,资金收紧环境下较难融资,预期集团现金流不足以应付预算的风险上升,会对其原本已相当脆弱的现金流带来更大压力。”该研报表示。

(责编:孙红丽、唐沰)


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