一线城市取消楼市限购可能性不大

　　近期，关于一线城市取消楼市限购的传闻有很多，如北京或将对144平方米以上住房购置不再执行限购政策，广州的增城、从化和南沙三个区域退出限购，深圳将于10月1日取消限购等等。布局于46个主要城市、执行3年之久、被称为调控利器的住房限购体系，其瓦解速度之快超出预期；被誉为楼市“优等生”的一线城市，也并非看上去那样美，上半年成交量领跌全国，平均库存消化周期突破12个月的警戒线；在近期召开的全国住房城乡建设工作座谈会上，“千方百计消化库存”成为下半年楼市政策的主题。从上述三个方面推测，一线城市退出限购的传闻也并非空穴来风。那么，一线城市能否坚守住限购的最后版图？这不仅是老百姓和业内最为关心的问题，也是各界对于地方政府救市行动未来演化的最大猜测。

　　笔者认为，一线城市退出楼市限购的可能性非常小。

　　首先，要客观评估一线城市楼市目前所处的状态，即是否已经“差”到了需要退出限购的程度。今年上半年，尽管一线城市楼市成交量下滑30%至50%，但是，一方面，如此大幅度的下滑与2013年同期高基数有关。2013年3月份发布的国办发[2013]17号文，要求热点城市实施“20%的房屋交易个人所得税”政策，尽管这一重磅紧缩性政策最后落空，但造成了赶政策“末班车”的羊群效应，导致需求过度超前释放，这是推高一线城市2013年上半年楼市成交量和导致2014年需求不足的原因之一。另一方面，2012年以后，主流开发商纷纷回归一线城市，一线城市的总体地价水平进入新一轮快速上涨周期。2013年上半年，一线城市土地溢价率普遍在30%至40%，远高于全国300个城市同期平均17%的溢价水平。2013年，全国共诞生了67个地王，其中70%的地王来自于一线城市。总体地价水平的上涨直接刺激房价上涨，一线城市房价（选取代表性更强的二手住房价格）在2013年上半年就上涨了15%左右。但是，去年上半年国家并未出台实质性紧缩的政策，2010年限购以来积压的住房需求开始释放，一线城市楼市预期开始好转，这是造成一线城市成交量非正常增长的另一个原因。

　　2013年上半年，一线城市楼市成交量增幅在25%至50%之间，是2009年以来的最高增速水平。因此，2014年上半年，一线城市楼市成交量之所以明显下滑，除了房贷收紧、楼市新一轮快速上涨后正常回调外，基数效应占了很大成分。更为重要的是，若与2011、2012年同期水平相比，今年上半年一线城市楼市平均成交量甚至还上涨了15%左右。也就是说，今年上半年一线城市楼市成交量仍处在高位；再看价格水平，根据国家统计局的数据，一线城市房价集体出现环比下跌是从6月份开始的，但同比2013年6月仍有7%左右的价格上涨。因此，不管从成交量看，还是从价格水平看，一线城市楼市仍处在近几年的相对高位。对于楼市形势的如上客观判断，决定了一线城市不可能盲目退出限购政策。

　　其次，一线城市今年以来的下滑属于周期性和供应结构性重叠的下滑，而非趋势性和行业衰退性下滑，要站在长期供求关系的高度来看待坚守限购的意义。今年以来，一线城市也出现了类似于二三线城市库存攀升、房价下跌、需求不足等共性。但是，一线城市实际管理总人口在1亿左右，占据全国城镇人口的1/6，而且未来还将处于年均150万以上的人口净流入状态。目前，尽管全国城镇户均住房套数在1~1.14套，但住房资源占有极不均衡，85%的家庭户均0.75套住房，住房资源占有不均衡在一线城市最为严重，户均住房在0.75至0.5套之间，有效需求和潜在需求规模较大，长期内的供求关系依旧比较紧张。

　　目前，一线城市楼市成交量之所以在今年上半年下滑，一方面是因为房价在最近几年过快上涨、过度繁荣、过度投机，而85%的人群住房支付能力严重不足（房价收入比在15倍左右），造成需求乏力、甚至断档，只有通过楼市周期性的调整才能重新匹配供求关系；另一方面，一线城市新房供应存在价格虚高、位置偏远、配套太差的问题，不适宜目前占市场主体的刚需人群的需求，楼市下滑有结构性影响的成分。想想，北京、上海和深圳新房供应都在城市边缘，甚至是行政边界带，但房价水平都在2万/平方米以上，而配套却难言齐备，对刚需来说，性价比很差。

　　限购取消后，需求会突然增加，这在其他近期放松限购的城市已被证实。因此，如果一线城市放开限购，受政策打压前期积累的需求会释放，特别是改善性需求和投资需求，以及受政策预期影响的首次购房需求。这里需要注意的是，一线城市住房消费的梯次特性（先租房后买房、先买小房后买大房）更明显，各类需求释放也更突出。因此，限购放松后，一线城市房价上涨幅度和持续时间远大于其他城市。结果是，不仅比无房户和中低收入人群住房问题无法通过难得的周期性调整机会而得到解决，而且供应结构性问题也无法通过调整而暴露和解决，一线城市楼市回升将是畸形的、不可持续的，也可能会重蹈二三线城市正在面临的楼市泡沫问题。

　　最后，一线城市是我国楼市的“风向标”，向来引领全国楼市发展，要站在推进新型城镇化、户籍制度改革的高度来看待楼市下调的积极意义。由于资金、人口和资源高度集聚，一线城市成交量、房价涨跌幅度一般也大于其他城市，这不值得过多渲染，因为但凡国际大都市，楼市波动幅度都很大。但值得注意的是，包括一线城市在内的全国50个大型城市，集中了2.6亿外来人口的80%，将这部分群体的住房需求释放出来，将是消化这些城市库存的中坚力量，也是促进这些城市楼市未来发展的中坚力量，更是促进户籍制度改革、外来人口城市化的基础。即便一线城市继续执行限购政策，从长周期来看，其楼市量价下跌的幅度也有限。但是，其下跌后将会释放出大量住房需求，特别是外来非户籍人群和中低收入人群的住房需求，这将是长期内稳定全国其他城市楼市、推动新型城镇化布局的榜样。 （作者单位：深圳市房地产研究中心）