限贷政策渐放松 布局地产股

　　当前，限贷政策的放松趋势已然形成。未来房地产行业的需求和供给端的各种限制均将陆续放开，以行政手段为主的房地产调控正逐步被市场化手段所取代。地产股投资将逐渐从政策向基本面转变，宽松政策的效果将逐渐显现，成交量的回升是大概率事件。继续看好地产股，建议沿“龙头、转型、主题”三条主线进行行业布局。

　　我们认为调整房贷政策是大概率事件，自四川财政补贴以来我们一直强调政策进入放松房贷的阶段。以行政手段为主的房地产调控正逐步被市场化手段所取代。今年以来房地产投资、销售数据持续恶化，8月房地产投资增速同比增13.2%，远低于去年全年的19.8%，房地产市场去行政化的压力越来越大。此外，各商业银行在政策执行层面动力将大幅提高。

　　此前包括福建、江西、湖北等地陆续出台了房贷放松政策，其实际执行效果有限，甚至大部分政策均难以落地。限贷政策调整将大幅提升住宅购买力，在改变市场预期等方面创造需求并影响需求提前释放。

　　随着限贷政策的落地，对于促进潜在改善需求转化为有效需求将产生明显效果，房地产成交量回升是大概率事件。由于目前商品房库存仍处在高位，各主流房企的去化策略仍是加快周转，以价换量为主，预计短期内新开工和房地产投资数据仍难以有大幅好转，但投资增速下滑趋势将得到遏制。

　　房贷荒的核心是房贷在股份制银行“失宠”。去年二季度末开始的“房贷荒”主要体现在价格上，银行负债端的边际成本逐渐高于房贷，导致按揭贷款利率的上升削弱了家庭住房的购买力。而从量上来看，但由于去年商品房销售金额仍处在高位，实际上去年至今房贷余额在商业银行所有贷款余额的比重仍有所上升。国有大行的放贷量并未下降，中型股份制银行基于收益的考虑放贷意愿大幅减弱。

　　虽然银行出于收益与成本考虑，银行在限贷放松的执行层面并不会一蹴而就。但目前房贷宽松的政策环境已经具备，随着未来房地产行业的需求和供给端的各种限制均将陆续放开，宽松政策的效果将逐渐显现，未来成交量的回升是大概率事件。一方面，国务院已经将降低社会融资成本作为下一阶段工作的重点。今年以来国务院常务会议多次提出降低融资成本。另一方面，今年以来银行间负债端的边际成本也正在逐渐下降。上周四100亿14天正回购中标利率较周二下降20bp至3.50%，刷新了3年半以来的新低，货币政策短期宽松常态化。根据wind理财产品发行量和利率区间估算，今年7月至9月理财产品发行预期收益率均值在6.8%，明显低于今年初的7.6%。二季度以来银行间市场利率也持续维持低位，“钱荒”不再。二季度7天质押式回购利率约3.5%，票据贴现利率下降至5%以内。

　　我们维持地产行业“领先大市-A”的投资评级，全面看好地产股。近期各地陆续发布了地产放松政策，目前全国仅4个一线城市和珠海、三亚仍执行限购，叠加监管层对房地产开发企业融资限制的放开（再融资开闸以及近期放开地产企业发行中票限制）。未来房地产行业的需求和供给端的各种限制均将陆续放开，成交量的回升是大概率事件。继续看好地产股，行业布局建议关注三条线——龙头、转型、主题。