新黄埔崛起 重写广州楼市格局

　　2014年2月，广州行政区划迎来新一轮调整。从化、增城两个县级市撤市设区，黄埔、萝岗两区合二为一，成为新的黄埔区。

　　2014年9月，“佳兆业广州新品项目发布礼2014”在广州w酒店举行。会上，合富房地产经济研究院院长龙斌明确表示，新黄埔区将为广州带来两个“彻底改变”：广州中心城区的发展格局和重心彻底改变；广州老城区房地产的发展格局和重心彻底改变。

　　资深房地产业内人士展望，2000年，番禺撤市设区，由此拉开广州楼市“南拓”序幕，改写了广州楼市的发展格局。14年后，新黄埔将推动广州楼市全力“东进”，重写广州楼市格局，广州楼市由此进入“黄埔时间”。

　　来自于深圳、布局全国近30城、打造80余盘的佳兆业集团（以下简称“佳兆业”），以其城市发展的前瞻眼光切入广州东部市场，见证和参与广州楼市的新变局。佳兆业城市广场以80万平方米的“中心区纯复式生活大城”、广州稀缺复式“铂金户型”，推动广州楼市进入全新的“黄埔时间”新阶段。

　　广州城市的新“东进”运动

　　广州城市区划调整会带来怎样的影响？中山大学港澳珠三角研究中心副主任林江表示，在全力加快发展促转型、推进新型城市化发展的特殊时间节点，广州启动新一轮行政区划调整，目的是为广州下一轮的区域经济发展聚集新的能量。其中，新黄埔区获益良多。

　　广州市社科院研究员彭澎日前出席一个公开论坛时肯定地表示：“广州行政区划调整会给黄埔带来诸多利好。”龙斌认为，广州第一轮“东进”再造了城市新中轴，改变了天河区在中心城区的地位，造就了天河10年房地产价值上升7倍多的惊人表现；第二轮“东进”，黄埔区将彻底改变工业旧城的形象，融进中心、提升城市地位并非奢想。

　　业内看好黄埔的背后，是坚实的数据支撑。从2013年的数据看，合并后的黄埔区经济总量为2596亿元，一跃成为广州第二大经济区，GDP距离第一名的天河区仅相差185亿元，比第三名的越秀区超出200多亿元，经济实力大增；以人均GDP看，新黄埔区人均GDP高达31.2万元，与美国相当，是广州平均水平的2.6倍，是第二名越秀区的1.5倍，遥遥领先各区；新黄埔并入萝岗这个“珠三角地区现代产业集聚区、国家科学发展示范区”，等于加入了强大的科技创新产业引擎，在产业领先方面傲立全城；常住人口几乎翻番，达到85万人……

　　值得一提的是，广州中心城区向东发展的空间一下子被打开：新黄埔面积484平方公里，比老四区总面积多200平方公里。老黄埔是广州中心六区之一，萝岗是东部山水新城的核心城区，如今旧城新城归一，行政区划统一，城市空间大大拓展，城市区域功能提升的想象空间无限。

　　所以，龙斌说，并区后，新黄埔区无论是经济实力、产业领先度、城市区位，还是交通基础设施的建设动力，都得到空前提升，城市地位无疑更强。

　　广州楼市进入“黄埔时间”

　　2013年6月，佳兆业联合广州裕瑞拿下黄埔滨江新城启动后首个公开竞拍的“巨无霸”项目，引起市场关注。

　　当时市场的关注点在于高楼面地价，惊诧于佳兆业的“冒进”，在黄埔区投入重金拿地。2014年2月份后，市场的关注点转变，惊诧于佳兆业“城市发展的前瞻眼光”。

　　佳兆业的进驻，可以说是在最佳时机切入黄埔楼市发展的道路上。业内预计，广州楼市接下来的发展，将会进入“黄埔时间”。佳兆业城市广场则以其品牌影响、项目规模、创新产品，推动广州楼市进入全新的“黄埔时间”新阶段。

　　今年1-8月份，新黄埔一手住宅新增供应套数为7847套，超越增城，位列广州前三、中心六区首位；一手住宅网签套数为4890套，同样位列广州前三、中心六区首位。过去黄埔楼市的不足，在行政区划调整后得到了根本性的改善。克而瑞信息集团广州机构研究咨询总监曾英杰分析，并区后，原黄埔供应少、原萝岗为近郊的形象彻底改变，摇身一变为供应充足的中心区，“黄埔的市场空间因此被充分打开”。如今，黄埔已成为中心六区楼市的“领头羊”，过去广州楼市的“冷极”变身为“热极”。

　　更重要的是，黄埔楼市后劲十足。合富辉煌的监测数据显示，2011年至2013年三年间，萝岗出让的商住用地建筑面积年均超过250万平方米，几乎是中心六区每年批准预售量的两倍。预计这种供应规模还将持续几年，意味着未来中心城区的主要供应集中在黄埔。从城市的发展看，黄埔滨江新城规划面积超过35平方公里，几乎占原黄埔区一半的面积，远超任何一个新城的面积，将带来成规模的房地产供应，今后几年，黄埔都将是广州楼市的热区。广州方圆地产顾问有限公司副总经理赖峥认为，虽然黄埔楼市的发展也会经历波折，但依然坚定看好其前景。

　　克而瑞不仅仅将目光停留在黄埔，而是放在整个广州东部，认为“2015年，广州东楼市将进入全新发展阶段”。

　　“黄埔人的楼市”成为“广州人的楼市”

　　囿于区域竞争力、区域形象的局限，黄埔楼市“内生型”特点明显，目前的买家大多数来自在黄埔、萝岗工作、居住的人群，部分来自天河，来自广州其他区域的买家比例并不高。

　　业内人士认为，这种局面接下来将得到彻底的改变。一方面，行政区划的调整将拉近人们的心理距离；另一方面，黄埔地铁未来跨越式的发展将拉近实际距离。

　　相关数据显示，至2017年年底，广州市将新建成11条（段）、260公里新线，累计建成超过500公里的城市轨道交通线网。目前广州在建的城市轨道交通中，通往黄埔区的地铁线有6号线二期、13号线首期、知识城支线、21号线，将改变黄埔目前只有地铁5号线连通的局面。对此，克而瑞形容为“跑步进入地铁时代”。

　　在回顾番禺楼市从“番禺人的楼市”变身“广州人的楼市”的进程中，业内人士吴定金把“番禺和广州城区之间几条大桥的开通”看作重要标志，因为只有交通的改善才能真正吸引更多外区买家。而黄埔和中心城区之间多条地铁线路的规划建设，其作用当然要大于当年番禺的几条大桥。

　　龙斌认为，随着城市“东进”、轨道交通等基础设施铺开、人口流入、商业商圈聚集，黄埔滨江新城建设将带来城市景观、配套的完善，黄埔不动产价值的上升空间广阔，“未来中心城区房地产价值格局的改变可以预期”。目前相比其他中心区而言，黄埔区的楼价明显偏低，今年1-8月份，原黄埔新建住宅网签均价为14979元/平方米（萝岗为15820元/平方米），远远低于其他中心五区，只有白云区21297元/平方米的70%，不到相邻的天河区房价的40%。龙斌认为：“这样的状况估计不会持续太长时间。”

(来源:羊城晚报)