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通州运河核心区将迎高端项目入市潮(2)

2015年01月30日08:03  来源:新京报  手机看新闻
原标题:通州运河核心区将迎高端项目入市潮(2)

  通州运河核心区塔吊如林,多个高端项目正在紧锣密鼓地做着入市前的准备。

  位于CBD的新光天地曾取得过国内百货单店销冠的业绩,这也令通州新光项目备受关注。 图/CFP

  (上接B10版)

  ■ 动向

  通州运河核心区被定位为高端商务区后,多家房企和企业纷纷抢驻。而在通州被正式定为环球影城的确定地点后,更多的资本更是蜂拥而至。作为国内百货单店销冠的缔造者,台湾新光集团在沉寂多年后,选择了通州作为再次发力的根据地。

  众所周知,新光天地之前走的是高端路线。在与华联分手两年之后,新光重回北京市场,其新产品将会以怎样的形象示人。而在未来一段时间,通州将会有多个购物中心项目相继面市,面对激烈的市场竞争,新光的产品是否能再造业内奇迹?

  “新光”重返京城 “闪耀”运河核心区

  重启合作模式

  据了解,这次通州项目的开发新光选择了与远洋联手。去年8月初,远洋地产与台湾新光集团联合体以投标方式摘得通州运河核心区4宗总建筑面积34.45万平方米为商业地块,成交总价达39.39亿元。

  实际上,上一次新光进军北京,是和北京华联合作,但最终却不欢而散。此次和远洋合作,不仅令业内产生猜想。更有知情人士表示,由于新光与北京华联分手后,新光获得了新光天地的品牌所有权,这次新光进驻通州的项目很有可能继续沿用新光天地这一名称。

  对于此次双方的合作,远洋方面表示,远洋的不动产开发投资包括写字楼、综合体,以及社区集中型和社区底商的功能性配套物业。综合体的发展方向是选择与国际优秀伙伴合作,实现强强联合、优势互补,重点发展国内一线及部分二线领先城市。

  但据知情人士介绍,距离拿地仅5个多月,新项目的相关消息就已传出,可见新光方面准备已久。新光之前和北京华联最终分道扬镳,多因经营理念的冲突。此次新光与远洋的合作中,新光主要负责整个项目中的商场部分,在商场的运营和管理方面将会有更多的自主权。

  新项目全新升级

  有了新光天地的辉煌,此次,新光在通州的项目更加令人期待。

  据通州新光项目的服务机构相关人士介绍,与CBD新光天地不同,通州项目实际上是一个集商场、写字楼、酒店等为一体的城市综合体。其中商场部分除了引进众多为人熟知的国际品牌外,还拟引进部分首次进驻北京的二线新品牌。这方面的新品牌将占卖场的15%-20%,以作为新卖点。

  “与定位高端的CBD新光天地不同,通州项目将瞄准对时尚敏感和具备消费力的客群。”睿意德高级董事王玉珂介绍,新光在进行前期定位时,不仅着眼于区域目前的整体环境,更考虑到项目入市后,区域内消费趋势和需求的变化。

  “通州项目将会通过引进全新品牌和业态形式,来提升娱乐性和体验性,可以说是一个全新升级的项目。”王玉珂介绍。

  北京商业经济学会秘书长赖阳介绍,通州新城的建设遵循规划先行的理念,随着规划的进一步落地,很有可能形成新的CBD商务区,而不仅仅是CBD的外延区。这其中,运河核心区的定位更为超前和高端。因此,目前该区域内的商业项目也都是在更具远景的基础上设计规划,相比于一般正在升级的商业项目,运河核心区的项目规格将会更高。

  定位或趋于“亲民”

  实际上,新光在近两年重回大陆市场后,也开始尝试亲民路线,其在重庆、苏州等地的购物中心也是主打生活中心的理念,与之前的高端奢侈定位大相径庭。

  即便之前有成功案例,但激烈的市场竞争也让人们关心起新光通州项目的前景。有数据显示,未来北京购物中心将会大批上市,租金方面的情况并不乐观。

  盈石集团研究中心数据显示,未来三年北京将有超310万平方米的新增项目入市,其中非核心商圈未来三年商业物业将新增超过170万平方米,约占总新增供应量的55%。而购物中心的供应量更是呈逐年递增的趋势。

  “目前通州的消费水平很难支撑大规模的高端商业供应,通州的众多购物中心想要做出差异化难度也很大。万达广场目前走的就是生活中心路线,业态主要以餐饮、娱乐、休闲等为主。而新光通州项目位于运河核心商务区,其商务服务性质应该会更强。但目前运河核心商务区还有待发展,项目可以在业态设置方面偏生活化和体验化,待时机成熟时再逐步向商务型转型。”赖阳认为。

  ■ 业内观点

  品牌企业扎堆形成良性循环

  ●易居房地产研究院研究员严跃进

  诸多企业在通州积极拿地,看中的是其区位优势、政策扶持力度以及资源聚集效应。通州作为京津走廊的重要节点,能够享受各类资源导入的优势,板块成熟度明显高于北京别的郊区,尤其围绕运河核心区而凸显文化优势,更容易加快新型产业的导入。而从目前北京政府的政策扶持来看,对于通州土地市场、产业导入、企业税收优惠等都有一个利好。房企一般会因为此类因素而加快土地市场的布局。

  另外,随着越来越多房企积极进入通州市场,使得此类区域房企项目的密集度增加,这能够创造一个良性循环的效应,促使更多企业、就业者的进入,让通州能够成为北京城市的副中心。在这些因素引导下,区域发展未来的后劲还是比较足的。这样一个预期依然会存在。

  产业引进迟缓去化压力较大

  ●亚豪机构市场总监郭毅

  2015年品牌房企在运河核心区的项目开始陆续入市,经受市场检验。在通州新城规划推进五年来,通州区的整体面貌已经发生了巨大改变,引进了多家大型品牌商业、优质教育资源、三甲医院等,可以说从生活配套层面,通州已经实现了质的提升。

  但是,相比生活配套的快速推出,通州的产业引进则略显迟缓,目前已经落实的仅有环球主题公园,以此为核心形成产业集群还需要3-5年的长期发展,核心产业的发展缓慢,对通州运河核心区即将推出的散售型商业公建类产品的销售前景形成一定阻碍。再加上国内经济下行,散售型商业公建市场的需求也受到影响。近六年来,北京商业、写字楼每年的销售总金额基本稳定在600亿-700亿元,成交总面积在250万-350万平方米之间。北京商业公建一年的销售面积比运河核心区已出让的规划建面还要低,由此可知,市场容量的相对有限,再加上通州运河核心区巨大的潜在供应,将会面临去化压力。

  ■ 数说

  30万平方米

  2014年,通州运河核心区出让的土地面积近30万平方米,成交总额达152.09亿元。

  8条

  运河核心区将建成北京最高端的商务中心区,在基础配套上,将有8条轨道交通将其与市中心连接。

  41宗

  据记者统计,自2010年通州运河核心区通州核心4年出让41宗多功能用地,规划建面366万平方米,吸引了绿地、保利、富力、复地、富华、鹏瑞利等众多知名房企拿地进驻该区域。

  B10-B11版采写 新京报记者 袁晓澜 方王洋

  B10-B11版摄影(除署名外) 新京报记者 袁晓澜

(责编:伍振国、孙红丽)

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