香港楼价升势不减 金管局发声“预警”

　　一边是地产大佬唱衰，一边是楼价不断破顶，开年的香港楼市步入纠结期。

　　2月2日，香港金融管理局总裁陈德霖一改两周前还表示要“观察一段时间”的态度，突然转变口风表示：“如果楼市继续升温，会推出逆周期措施保护银行体系稳定。”预警楼市过热的味道浓烈。

　　陈德霖言论针对的，正是目前香港楼市成交尺价不断创新高的现实。

　　自1月14日香港特首梁振英公布的施政报告没有为楼市“加辣”的表述被市场视为利好后，连日来楼价不断创出新高，成交活跃，而且市场预期量价齐升的局面还会持续一段时间。

　　不过，地产专业人士大多坚定认为，今年的楼价已经到顶，会有一成左右的回落空间。

　　看衰难敌上车意愿

　　地产大佬对香港楼市的看淡就像秃子头上的虱子。

　　继李嘉诚公布充满看淡房地产味道的世纪重组方案后，市场传出另一地产大佬恒基地产主席李兆基也有意抛售手中的物业。1月下旬，恒基地产旗下位于香港北部粉岭的地产项目逸峰刚加价三成推售余下的物业，李兆基就明确地发表看淡楼市的观点，认为香港楼价较临近地区贵10倍，而政府明确表示供应会持续增加。他预测2015年底或2016年初，香港楼市或会到顶，建议市民不要买楼，“买楼还不如买股票”。

　　连内地富豪也来凑热闹。2月2日晚，阿里巴巴主席马云在香港会展中心演讲时表示：“若20年后还是靠地产，香港就麻烦了。”从另一个角度表明着巨头看淡香港房地产前景的态度。

　　不过眼下的香港，大佬们的行动和言论都没有影响到普通老百姓上车（在香港指首次置业）的热情，新年后香港的看楼量、楼价和成交量都呈现明显上升的趋势。

　　1月初香港房屋局推出的2160个新居屋，引发市民大排长龙申请，截至1月19日就已递交9.45万份申请表格，反映香港市民上车愿望之迫切。

　　而反映二手楼价走势的中原城市领先指数（Centa-City Leading Index，简称CCL）1月23日报134.6点，较上周上升0.75%，是此前5周内的最大升幅。当周与新居屋推出接受申请重合，申请认购的群体也推动上车客入市，细价楼（指小面积、低总价的物业）价不断创新高。当周香港各区，除九龙区楼价微跌0.72%外，其余七个区楼价指数全部创新高，其中港岛区楼价上升幅度最大，较上周升幅达2.45%。当周预约看楼量也上升4%，也是连续四个星期都处于上升状态。

　　更具指标价值的是2月1日，沙田第一城（资料、团购、论坛）一个两房户尺价达到15669港元，较前1天同等位置成交的物业刚刚创下的新高尺价直接再升6.5%。原业主是2010年以182万港元购入该物业，持有5年获得263万港元卖出，升值约145%。春节前一向就是香港楼市旺季，不断创新高的房价让上车客纠心不已，既担心日渐稀缺的细价楼卖一套少一套，又担心地产大佬和专业人士的见顶预言成为现实。

　　中原地产亚太区总裁陈永杰认为，现在香港的二手房市已经属于小阳春，虽然成交量很难与政府“加辣”前相比，当时的小阳春是由炒家带动，有的炒家往往农历新年前购入四五套，过完年始放售。政府出招后炒家基本已经绝迹，二手市场由纯自用买家支撑。现在港人有5万亿存款，是物业市场的重要动力来源，近期出现大量父母资助子女高价入市的案例。他认为，农历新年后二手楼价应该还会继续上涨，除非政府再“加辣”才会停止升势。

　　除二手楼热持续升温，新盘也赶在春节前加推争夺旺季客源。长江实业旗下新楼盘大埔岚山一期、二期截至2月2日总共已售出九成，发展商在春节前宣布推出优惠，提供额外9.8万港元折扣，引发其他新楼盘也跟进推出优惠，抢夺春节前的购房旺季。

　　楼市小阳春连带香港地产股也走势强劲。长江实业2月2日收盘价149.6港元，较1月9日公布重组前的127港元，涨幅已经接近20%，而另一个地产股和黄，2月2日收于104.7港元，较1月9日也有近20%的升幅。

　　新招不会太“辣”

　　本轮细价楼升势是从1月14日香港特首梁振英公布施政报告后突然加速的。

　　在施政报告中，梁振英未有为楼市“加辣”的表述，却多着笔墨表示会大力协助中低收入市民置业。这被市场视为利好，连日来楼价不断创出新高，而且市场预期升势会持续一段时间。美联物业住宅部行政总裁布少明认为，施政报告未“加辣”，买家预期短期内楼市易升难跌，纷纷加快入市步伐，即便业主提高出价，也无法阻挡买家上车的热情，致使二手楼再现价量齐升的局面。

　　在过热的楼市预期下，运输及房屋局局长张炳良曾在1月底出面表态，形容香港楼价已到高点，政府不会停止供应，目前置业存在风险，市民要谨慎，自行选择是否购买。而2月2日，陈德霖也出来“降温”。他提醒市民，目前香港的低息环境不会永远持续，香港银行终有一日会将按揭利息推回到正常水平。他特别要求银行要为按揭申请人做充分的压力测试，尤其是要测试按揭利息升3个点的情况下是否具备还款能力。

　　陈德霖表示，楼市发展趋势相当复杂，除受本港供求影响外，香港利息走向也会影响楼市，但由于美国加息时间表未明，因此香港利息变动与否也存在不确定。但他强调，虽然过去香港已经推出六轮逆周期措施，但仍有空间再推出。

　　针对陈德霖的表态，市场认为预警意味更浓，即便最终出招，也不会太“辣”。中原按揭董事总经理王美凤表示，近期楼市升幅较大的都是中细价楼，金管局出手多半会在中细价楼的按揭成数的上限着手，也可能会在按揭保险入手，比如可能减低置业者购买按揭保险后可作九成按揭的上限，以降低按揭杠杆的比例来降低风险。也有银行主管表示，香港经济稳定，波动的是外围市场，不排除金管局会要求银行在承接还款更倚重海外收入的申请者时收紧杠杆。

　　对于未来香港楼市的走势，梁振英认为建屋量不足的周期已经结束，接下来的5年入市的物业会持续增加。这也是李兆基看淡未来楼市的重要原因之一。

　　为增加建屋量，梁在施政报告中还重点提及会拓展新区域以增加供应量。不过，对梁特首土地政策的反对声音认为，新供应不是说有就有，增加土地供应只会是一厢情愿，因为香港已经没有更多土地可以供应。虽然政府罕有地点名要求房委会、房协、市建局及平民屋宇有限公司要多管齐下增加资助单位，以未来10年提供9000个资助出售单位为目标。但被指这些供应只是“鸡毛蒜皮”，特首“大计”涉及示来两三届政府，最终能否实现，变数太多。

　　经济学家关焯照认为，现在低总价楼的价格已经升到不健康的高位。他认为，随着2015年新盘供应增加，会有近3万个新楼入市，加上发展商也在加快推售新盘，供应将显著增加，全年楼价会呈现先升后跌，估计全年会有1成回落空间，到年底CCl有望回落到120点的水平，也就是会回到2014年5月政府修订双倍印花税前的水平。