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融创中国抄底佳兆业

2015年02月13日08:19 | 来源:京华时报
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原标题:融创中国抄底佳兆业

  在去年底与绿城失之交臂后,今年年初,融创中国又将收购目标瞄向了危机中的佳兆业。2月6日晚间,融创与佳兆业发布联合公告宣布,融创已于1月30日与郭氏家族签订股权买卖协议,拟以1.80港元每股的价格,总计约45.5亿港币收购郭氏家族持有的佳兆业49.25%股权。虽然佳兆业的众多待解难题意味着巨大的收购风险,但业界普遍认为,在完成收购之后,融创今明两年业绩即可破千亿,同时大举进军广深完成一线城市布局。 京华时报记者潘秀林

  提出先决性条件

  在业界看来,融创以每股1.8港元收购佳兆业的价格非常划算。虽然较佳兆业停牌前股价1.59港元溢价13.2%,不过据媒体测算,从佳兆业历史股价来看,融创的收购价格较佳兆业最后交易日前连续60个交易日的平均收市价2.77港元折价了35%。同时,这一收购价格也远远低于去年12月初生命人寿2.898港元每股的收购价格。

  尽管如此,融创仍然提出诸多先决性条件。

  佳兆业目前存在的债务违约能否通过债权人同意或豁免、现有债务是否能进行重组,是融创收购佳兆业的首要条件。根据佳兆业的公告,1月31日,佳兆业接获债权人通知,要求即时偿还280亿元欠款,这其中包括9.9亿元的到期贷款本息、207.8亿元的日常营运应付款项等。根据披露,佳兆业债权人共有60份境内贷款资产保全申请。此外,佳兆业所有现有纠纷、所有处于非正常经营状态的业务,都要通过令融创满意的方式解决。

  佳兆业表示,目前正在努力进行债务重组,正考虑多种改善现金状况的办法,包括出售若干项目公司,与债权人商讨各方同意的偿还方案等。双方规定,假设在2015年7月31日或双方约定的其他时间,条件未被满足或豁免,任何一方都可终止股权买卖协议。

  如果融创成功入驻佳兆业,融创还将对佳兆业发起全面收购要约,包括所有股份、未行使期权、可转债。

  融创的算盘

  “融创这次的收购估计早已经做好了功课”,上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,首先是和各类债权人已经达成了各类共识,通过收购佳兆业股权而不直接破产,对于各类债权人未来权益的索取终究是利好的。第二是先收购上海项目表明强硬态度,即从融创的业务布局看,对上海几个项目有优先认购权。另外,融创此次收购背后还有一张牌,即深圳地方政府对于这样一个接盘者很青睐,不排除中间提供各类包括财政方面的各类补贴。所以收购成功的可能性会很大。

  业界普遍认为,如果收购成功,融创将一鸣惊人。

  花旗研报认为,此次交易对于融创而言属重大利好消息,可借此进入南方一线城市,例如深圳及广州,全面打入国内一线城市。此外,融创可即时收归庞大的土地储备,涉2360万平方米,当中860

  万平方米为一二线城市土地。花旗预期,今明两年其销售规模将突破1000亿元。

  融创在公告中也表示,融创坚持聚焦一二线的优质城市发展,目前已经在京、津、沪、渝、杭取得领先地位、深圳、广州是融创一直寻求拓展的新城市。

  除了规模增长,佳兆业的高收益和高成长性,更是融创所需要的。公开资料显示,截至去年6月30日,佳兆业净资产收益率达到7.47%,而融创只有5.79%;融创归属母公司的净利润增长率只有8%,而佳兆业高达29.67%。

  花旗预计收购将令融创的资产净值提升25%至30%,毛利率亦得以提高。

  富瑞研报认为,交易若顺利完成,将可支持融创高速增长。不过,富瑞也指出,佳兆业的巨额债务等因素也可能给融创带来影响,交易短期也会为融创带来挑战。

  并购式增长

  “无论这次收购是否顺利、成功,融创采取合作、并购的发展逻辑已经越来越明显。”兰德咨询总裁宋延庆说。在他看来,在地产新常态下,善于并购重组的企业,将具有巨大的发展预期和成长性。

  根据兰德咨询的统计,在2014年的百亿房企名单中,逾三成是新面孔,逾八成的企业排名发生了变化。房企之间的“剪刀差”分化和起伏波动越来越大。

  另据中原地产统计,截至2月4日,合计67家上市房企公布2014年年报预告,这67家企业中,首亏达到了13家,预减续亏14家,略减3家。合计有36家企业业绩相比2013年出现了下滑。

  楼市高歌猛进的高增长时代一去不复返。在房地产市场整体降温之下,房企之间的差异也越拉越大,拥有品牌、运营、资金和资源优势的开发商越发做大做强,行业门槛越来越高,主动退出和寻求并购的中小开发商越来越多。

  兰德咨询预测,在2015-2017年之间,地产行业将出现一波大的并购重组潮。在这样的背景下,融创合作开发的传统和经验,将成为其未来业绩快速增长的引擎。

(来源:京华时报)

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