积分落户:3月通州楼市或将破4万 商品房量价齐涨

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　　通州积分政策出台后，整个通州楼市进入旺销期，2月作为政策利好和金融利好频现的月份，长久以来一直是关注的热点。2月二手房成交量和成交价格均有大幅上涨，一手房库存量大幅下跌，但因春节临近，开发商并未大幅做推广，开发商已经逐步开始多轮次价格调整。整个通州楼市呈现销售量与销售价格齐涨的格局。

　　合生创展华北区营销总监刘芸岐表示，通州的房价2015年地，可参考现在四环的售价，当然，这有一个前提，一定得是在市场上有差异化的产品，差异化某种程度上决定了房屋的可攀升价格，因为在楼市看涨期，可以涨的更高，楼市看跌期，可以保守不降。

　　正如合生·滨江帝景就是这种类型的产品，通州少有的可以看江景的大产权高档社区，关键在于社区非常纯粹，做圈层，有舒适度，120多米的楼间距，2梯3户，都是在90多到130多的户型，全精装，户型方正，上涨空间很大，一共仅有400多套房源，今年30%的涨幅非常可期。

　　笔者走访了通州知名度较高的几个项目，虽然已近春节，但人气不减，尤其合生·滨江帝景售楼处看房客户络绎不绝。案场负责人表示，合生·滨江帝景一直是区域楼市的标杆，无论从体量还是从价格角度，都具备领头羊的地位。2014年至今，一直持续销售，目前正在准备调价体系，面对量价齐涨的市场，很可能分三次提价，每次上调2个点，具体根据市场而定。

　　因此，我们不难判断，春节前是抢房的一个好时机，合生·滨江帝景的相关负责人表示，26000元/㎡左右的价格是通州楼市的触底价，集团很快会调价，目前有分期政策，25万就可以实现置业，每个月几千块的月供，对在北京的白领来说正是出手时机。

　　笔者采访了当日成交的一位准业主，帝景系是合生创展的中高端产品，大望路那有标杆立在那，本想回家过年，但是为了7天的小假期或许真的要白干一年。这是楼市上扬拐点的短暂空档期，通州积分落户，目前已经明文发布，参考广州、上海经验，置业是获得最大积分的方式，若等细案出台，相信开发商的售价也会将更多人置之度外。

合生创展华北区营销总监 刘芸岐

　　2015通州附加值太大 升值必然

　　北京市房地产协会副会长陈志表示，随着积分落户政策的利好影响，通州楼市或将迎来一轮上涨的过程。因此，他认为，现在是买房的好时机。

　　从通州发展本身来说，京津冀一体化通州是桥头堡，这毫无疑问，因为我们一体化的最有经济活力的，发力点应该是东南向，从北京向东南向天津这样的一条线，即京津走廊，通州作为北京连通其他两个地区很重要的枢纽型的节点。”他认为，在此背景下，北京市的整体房价或将上涨，“从京津冀一体化，从今后北京的首都核心功能四大功能的角度去考虑的话，房价仍然是一个上涨的过程。

　　通州的万达广场、罗斯福广场已经开业，以后不用再去朝阳购物，相反，市政先行的环隧工程和M6号线的竣工和逐步交付，通州、朝阳、东西城、海淀只是30分钟的距离，通州和朝阳出行上将成一体。

　　笔者通过投促局获悉，富华置地意向将长安俱乐部引入到运河南区，北区是一部分会所和集合商业。众所周知的星光天地也已经开工了。通州10个2010年后拿地的开发企业均在2015年开工，并都有相应的写字楼规划、配有商业规划等。

　　与此同时，通州的基础设施和公共服务设施工程的61项工程中，已有80％的项目开工建设，今年底将有近一半的项目建成竣工，2015年底全面项目将竣工并投入使用。在教育和医疗方面，据悉，除了已确定落户的中国人民大学之外，通州本年度开工建设的学校有六所，预计其中三所在今年秋季就将招收学生。北京多所高校、附属中学、三甲医院已经陆续迁址通州，将逐步填补规划中1核5区的相关配套和公建。

　　通州北京副中心利好频出，加上楼市2015年供需关系激发市场潜能，关于2015年通州房地产市场的发展，关于调控政策，通州发展趋势，肯定是往好了走，配套将会更将完备。据悉1.5公里长的通州新城地下环廊，主体工程已经完工。地下环廊将设26对出入口，串起地铁、高速路以及通州新城22个商业地块。届时，除救急等特殊车辆外，其他车辆都将在地下通行。

　　合生·滨江帝景的相关负责人表示，这些资源是共享的，中高端住宅在区域是稀缺的，因为普遍都是商业立项的项目和市政工程，很难找到住宅用地。笔者为此专程走访了管委会，据悉，通州核心区住宅用地已经停止批复。可见，合生·滨江帝景却是好地段，拥有好资源的好项目，推荐购买。

合生·霄云路八号华府会举办《大话通州楼市》论坛现场

　　积分落户政策 旺火添薪柴

　　春节前，政策层面频频释放出对楼市利好的消息，上周，国家发改委等11部门下发《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》及《国家新型城镇化综合试点方案》，将北京通州等62个城市列为国家新型城镇化综合试点地区。

　　消息一出，网民们迅速对该政策进行了回应，部分业内人士甚至直接将该政策与房价联系在了一起，“大通州帝国房价直飙4万”。

　　“最近几个月我们看到通州成交量出现翻倍，9月开始，我的数据看了一下，从9月份开始，当时包括降准、降息的影响，全市成交量大概涨30—50%，但是通州从9月、10月、11月、12月包括1月份，每个月均突破了一千套左右，这个量其实比之前四五百套的均值翻倍。”他表示，“通州即使没有积分落户制之前，随着这波释放成交量已经出现上涨，通州落户的短短一两周来看，我们了解比之前出现起码30%的上涨。”

　　张大伟分析，未来积分落户制必将吸引一波中高端人才进入北京落户，而对于通州市场来说，现在新建住宅随着供给量的减少是萎缩的，有限的房源会面对相对而言更加增加的需求，供给结构矛盾比较突出。

　　实际上，通州楼市住宅土地的供应比例较低。张大伟称，2013年，通州住宅土地供应在全市比例只有7%，到了2014年只有5.6%左右，这其中包含大量的自住房和保障房的比例。

　　对于这一积分政策，有业内人士认为，通州入围国家新型城镇化综合试点地区，并将推进积分落户，将利好区域楼市。该政策对通州楼市是利好，不过更多体现在积分落户试行办法出台之前，对一些购房者心理产生影响；办法出台后，将吸引一些高精尖人才在通州买房，对通州的部分高端项目产生利好。

　　北京副中心核心是要做产业地产，空港、高速、地铁，让本身具备空间优势的通州，更具发展优势。而通州人口近120万，与一个省会的城市人口规模相仿，然而，睡城形象以及无产业支撑成为发展掣肘，积分落户将实质改变这个局面，农村转城镇化，外籍人口工作有其所，内外资企业实质进驻。

　　面对人口的大量涌入和回流，70年住宅立项的产品已经是众星捧月，现有储备量也不足1年去化，合生滨江帝景相关负责人表示，2015年底，合生?滨江帝景的售价可参考东四环附近的高档物业，笔者电话调研四环附近二手房，三居室的售价已近千万。

合生·滨江帝景项目效果图

　　2月抄底楼市 成为绝佳时机

　　亚豪机构市场总监郭毅也表示，通州土地供应规模较小，从2013年到现在，通州住宅用地两年多时间只出让了3块，其中住宅部分还全部用于保障房、回迁房包括自住房。按照指标规划，2015至2017年通州将有9万人落户，其中农村转城镇3万人，非京籍转京籍6万人。平均下来每年有2万多个指标，刨去租房客户，实际上每年有1万的购房需求，平均到月份，每月有1000套的购房需求，这基本是一个保守数字，核算下来，这相当于每月通州的房屋去化量都要按照现有最好销售月份的消耗量。市场的潜在需求，按照经济学原理，供大于求，必定使得价格上涨。

　　2月作为往年的楼市小阳春，政策和金融利好频现，将是楼市的一大拐点， 1周将改变2014年下半年局面，投资客将大幅出手，二手房市场已见端倪，一手房市场将赢价格飙升。1月二手房备案成交量为8706套，均价则达到33048元/平方米的历史新高。二手房价格的飙升，使得一手房价格只能上涨。

　　据悉，业内房企已经调整了2015年全年的经营指标，普遍看好2015年的房地产市场。一线房企年度任务指标不低于2014年，房地产市场再次迎来楼市的春天2015年将成为楼市分水岭，价格将翘首攀升，放眼通州区域楼市热点地区，楼市区划较多，新补给的货源由于普遍2012年以后招拍挂，预计2016年上市，积分落户政策出台将率先刺激投资客出手，既可投资保值，又具备大产权属性的中高端住宅项目则相对较少，地段好、大社区、品质好、知名度的一手物业非常稀缺。

　　面对又一波如火如荼的楼市，出手时机已到，该买什么类型的产品，笔者采访了合生创展的营销负责人，他说很简单，跟随市场，选择有品质，热度最高的楼盘一定没错。这种类型的产品引领着周边区域的价格，我们可以把它比喻成货币中的黄金或美元，因为它已经成为了一般等价物，成为衡量市场产品价值的标准，这种类型保值、增值是属性，身份、品味是筹码，随时转手不跌价。

　　北京朝阳区域的写字楼租金在10元/日/㎡至25元/日/㎡，普宅130平米的房子，月租金在10000元至20000元，通州目前连这些一半的价格都不到，而通州要实现这个价格只需要3-5年的时间。我以合生·滨江帝景为例，330万的一套大三居，首套房100万的首付，三年时间将占有1000万的资产，而这只需要每月几千块的月供沉没成本，在剔除可期的租金收益，这就好比一买了一项10倍收益的理财产品，或许从来没有人过多的用金融的眼光来看待70年产权的产品，而它背后的确就是一笔金融账。

　　据介绍，合生·滨江帝景之所以成为通州热销项目，其位于通州核心区的地理优势是主要因素之一。且通州运河核心区早已不再批复纯住宅用地，因此滨江帝景资源稀缺性更为突出。合生滨江帝景相关负责人介绍，即使在去年楼市整体遇冷的大环境下，滨江帝景的销售量一直处于同区域内的领先位置。甚至在年末实现逆势热销。