远洋毛利率降至21% 料一线城市房价继续上涨

　　编者按：告别2014年，中国经济减速与改革持续深入的背景下，房地产调控全面撤退，连续降息与降准带来的是否光明未来？2000亿时代万科销售不再为王，多元化与转型中房地产不再是唯一选择，但我们仍然需要伟大的企业为行业引领方向，需要更多传承与创新。

　　2015年3月25-27日，中国房地产全行业精英再度齐聚广州，问道“2015观点年度论坛”。在此间，我们继续盘点2014年里中国地产界最具有代表性的企业表现，连续第六年推出“中国房地产卓越100榜”。让我们从全方位、多维度扫描中国房地产企业群体，并推出以下“中国房地产卓越100”特别报道。

　　3月17日，远洋地产控股有限公司于香港召开了2014年度业绩会，远洋地产董事局主席兼行政总裁李明、执行董事兼副总裁刘晖、公司秘书蓝梓键、财务总监沈培英以及总裁管理中心总经理王洪辉均现场出席。

　　李明在2014年度业绩会上透露，公司2015年销售目标是比2014年的401亿增长5%，共有730亿元的货值做支撑。以此计算，远洋2015年销售目标约为420亿元，去化率需超过57.53%方能完成任务。

　　拿地方面，远洋地产2014年在土地市场合共斥资160余亿元，今年尚有20亿元土地款需要支付。李明称，看好土地市场，远洋地产会积极参与每一块合适土地的拍卖。

　　此前2月9日，远洋地产发布有关收购三个深圳项目公司股权事宜的公告。其中，两个项目位于南山区，另外一个则位于龙岗片区。

　　被问及通过收购曲线入驻深圳一事，李明解释称，一线城市目前最看好深圳，所以去深圳拿了旧改项目。

　　根据3月17日发布的年度报告，远洋地产土地储备于2014年减少7%至1988万平方米，土地储备应占权益部分则减少至1562万平方米。2014年，公司共购入17幅土地，平均成本为4300元/平方米。此外，远洋地产还剥离了9个项目，合共减少土储约460.7万平方米。

　　因此，即有关注远洋地产的分析师对观点地产新媒体表示，在剥离项目以及正常开发背景下，远洋地产补充土储压力较大，未来公司加快拿地节奏会成为大概率事件。

　　财务方面，根据远洋地产3月17日发布的年度报告，公司2014年毛利达到81.67亿元，同比2013年上升8%；毛利率则在2013年24%的基础上进一步下跌至21%。

　　远洋地产称，公司毛利率下跌主要是由于年内交付毛利相对较低的项目，例如秦皇岛的远洋·海世界、抚顺的远洋城、上海的远洋·香奈印象及含杭州的远洋·大河宸章。集团已于年末将上述项目剥离至控股子公司盛洋投资。

　　李明解释称，2014年毛利率降至21%的低水平是因为产品结构问题，并称该数字是公司历史最低点，接下来会有所改善。

　　观点地产新媒体翻查此前公告发现，远洋地产2013年末以及2014年中该项指标录得的数字分别为24%和20%。远洋地产高层在前几次业绩会上均声明毛利率已经见底。

　　从目前数字来看，2014年底公布的21%毛利率相较年中的20%有些微上升，随着前述9个位于二三线城市的低毛利项目的剥离，毛利率止跌回升几率将会增大。

　　此外，根据年度报告，远洋地产2014年净借贷比率约66%，该项数据2013年水平为44%。截至2014年12月31日，远洋地产的现金资源总额(包括现金及现金等价物，以及受限制银行存款)达163.36亿元；而流动比率为1.9倍。

　　李明介绍称，远洋地产去年虽然增加了很多融资，但是有息负债率规模没有增加。“我们主要是在调整负债结构，目前国内负债和国外负债比例调成称了40%:60%，长短债比例调整到45%:55%,融资成本从7字头降到6字头。”

　　“国内债券市场接下来会研究，不管怎样都不会成为远洋地产主要的融资市场。”李明补充道。

　　市场方面，李明认为2015年整体销售比前不足，比上有余，即不会恢复到2013年水平，但会超过2014年。反应到价格上，一线城市价格会继续上涨，二线城市有涨有跌，而三四线城市则面临下降风险。

　　当被问及对于房价涨幅的判断，李明认为，各个城市特点不一样，都应当差异化看待。其中北上广深四个一线城市房价涨幅应该在10%左右；二线城市主要看城市的人均储蓄水平，人口规模，情况不同；三四线城市普遍库存量比较大，面临继续下跌的前景。

　　以下为远洋地产控股有限公司2014年度业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：按照您刚才的判断，您预估一、二线城市楼价的跌幅或者涨幅是多少？

　　李明：其实价格的变化无论是几线城市都有差异，就中国现在公认的四个一线城市，北上广深的特点也不一样。我觉得这四个一线城市从价格来说涨幅应当在10%，二线城市有涨有跌，这个就要看情况了。主要是要看这个城市的人均储蓄水平，人口的规模，和现在存货及供应的情况，这要根据各个城市的情况有所不同。三、四线城市普遍库存量比较大，面临房价继续下跌的局面。

　　从2014年全国的地产统计指标来看，整个库存量还是达到了历史最高的水平，现在的库存比2013年增长了25%，这是历史最高水平。

　　现场提问：您对公司去年和京东发起了房地产众筹活动有什么看法？对于拥抱互联网公司还会有什么安排？

　　李明：现在是互联网时代，可以说传统产业与互联网结合是一个趋势。我们去年和京东金融联手做了一次营销组织，我个人认为效果不错。当时我给这项活动定了一个标准，销售额达不到10亿叫不及格，20亿就是良好，30亿是出色。最后在这次活动期间，我们的销售额是超过了20亿元。

　　其实这个销售额并不重要，更重要的是使得我们能够接触到更多的客户，使得我们在跟京东金融的客户共享和推广相互的产品，我觉得方便了客户，降低了交易成本，这是个非常有益的探索。

　　下一步我们除了和纯互联网企业合作以外，更重要的是如何能够运用互联网的技术，与我们大股东中国人寿怎么在资源共享、业务互进上做出有益探索，这才是我们的优势所在。

　　现场提问：首先问一下2015年远洋的销售目标是多少？远洋在青岛的项目好像有大幅降价清库存的举动，接下来在其他地方是否会继续把一些积压的库存清理掉？

　　李明：2015年远洋制定的销售策略还是以调整结构为主，我们设定的销售目标是不低于2014年，大概会增长5%左右。

　　关于青岛远洋项目的事情，我可以负责任的讲，青岛现在我们去库存的工作已经完成了，所以近期如果听到我们的项目是降价，估计可能就是剩一套房。我们今年在青岛将有两个新项目推出，大概情况是这样。

　　现场提问：去年的土地储备是2000多万平方米，今年有没有继续拿地的需要？你觉得现在的地价怎么样，会再继续拿地吗？

　　李明：去年实际上是我们的土地储备在做结构调整。去年远洋一共购置了780万平方米的土地，同时还剥离了600万平方米的三、四线土地，这是去年远洋除了去库存之外取得的最大成绩。

　　2015年公司将继续坚持我们在土地储备的四项策略，就是坚持投资标准，深耕已有区域，规模适度，和与公司开发能力相匹配来购置土地这四项基本原则。

　　目前我们观察到的，近期土地的价格特别是一、二线城市在上涨。远洋从把握时机来讲，去年获取土地储备把握的时机是不错的。我们还是坚持在深耕的城市中勤奋一点，几乎参加每一块土地的招投标。市场总会给那些勤奋者留一点好结果，今天上午我们在杭州以底价拿到了一块地，这就是耕耘的结果。

　　现场提问：去年已经锁定的400亿销售今年可以入账的有多少？去年远洋的毛利率下调了很多，今年毛利率会和去年差不多吗？今年计划拿地的资金是多少？现在还要付的土地款有多少？

　　李明：公司去年的结转毛利率比2013年降低了3%，这是我们结构调整所带来的结果。2015年可能我们的毛利率基本上就到底了，现在公司表现出来的21%毛利率是公司的最低水平。

　　公司净借贷比相对2013年有所上升，有两个原因。第一我们2014年公司的销售大多数集中在了四季度。虽然大家都讲信贷放松，但毕竟2014年全国按揭贷款的总量是降低了3%，也就是说市场信贷少了接近3000亿。这些都会反映在各个企业上。

　　另外去年购置土地，包括年底和年初发行的美元债也都是短期内造成了公司的有息负债增长，但还属于正常水平，本质上没有什么改变，公司还是保持负债水平在同行业中比较低的位置。

　　去年我们共支付的地价款是160多亿元，到今年没有支付的应该还有20多亿。

　　现场提问：现在有分析认为国内的融资环境比较宽松，您对此有什么看法？公司今年会不会计划在国内发债？

　　李明：远洋近期做的一些发行美元债券融资活动并没有增加整体有息负债的规模，主要是在调整负债结构。

　　我们调整负债结构从两个方面入手，第一个是调整人民币和美元债的结构，通过这两次24亿美元的发债，使得我们在保证总体有息负债规模的同时，债务结构更合理了。

　　我们过去内债太多，外债太少，现在内债和外债比例大概是60%和40%，达到了调整的预期目的。另外还要调整债务期限，我们2013年时两年以内的有息负债是55%，两年以上的占45%。我们去年调整完了以后这个比例颠倒过来了，两年之内的负债降到了45%，两年以上负债到了 55%，整体贷款利率也从7%出头下降到了接近6%。

　　我们的利息是按全年加权平均来算，因为新的低息债都是下半年和今年完成的，所以我们的负债水平比较健康。

　　刚才提到国内流动性比较宽松，这也是我们下一步在国内债券市场需要研究的，但规模不会太大。

　　现场提问：远洋现在和太古合作，在北京和成都都有商业项目，以后都是合作的形式吗？

　　李明：我们的商业物业主要有两类，一类是综合体，在综合体方面我们还是会和太古，和台湾的新光进行大型项目的合作，在写字楼方面是以自己为主。

　　现场提问：远洋在一线城市的占比会继续上升吗？

　　李明：当然，从我们去年700万的新增土地中可以看出来，按照物业价值来说，60%都是在一线城市，40%是在二线城市，加起来大概有95%都集中在一、二线城市。三、四线城市除了中山以外，其他都撤出来了。

　　现场提问：去年的毛利率已经见底了，今年的毛利率会增长吗？可售货量大概有多少？

　　李明：这个要看市场，因为我们的销售毛利率已经降低了，但是结转毛利率可能一年以后情况不一样。可售货量，远洋今年安排的是730亿元。

　　现场提问：今年2月份远洋收购了深圳蛇口的水湾1979，之后还会不会有其他的旧改项目？

　　李明：其实我们非常看好的一线城市中第一位就是深圳，而深圳现在主要的住宅供应全部都是旧改项目。

　　现场提问：对获取旧改项目的态度会因为佳兆业事件而有所影响吗？

　　李明：远洋和佳兆业还是两个公司。

　　现场提问：远洋的投资物业有没有一个占比的长远目标？

　　李明：投资物业希望2020年达到35亿的收入，我们2014年第一次突破了10亿，达到了11亿。我们现有的已经形成的物业，仅靠提高出租率和租金到2020年就可以达到22亿，我们还有要新建180万平方米的物业，这些物业到2020年还会增加13亿收入。所以我们的目标是经营性物业收入在未来一定会超过35亿元。