随着万科3月30日公布2014年业绩，房地产板块的“招保万金”四大房企年报全部出炉。而从这四大房企的业绩来看，虽然营收和净利润都在稳步上升，但包括毛利率、净利润率等反映房企盈利能力的指标却集体下滑，在房地产调控和地价不断攀升的多重因素下，房企的盈利空间正在被蚕食。对于这一房地产“白银时代”的到来，四大房企集体布局产业地产、健康医疗、养老、房地产金融等创新业务，谋求未来发展。房企龙头万科则表示，将探索新的利润增长点，在真正的拐点来临前找到“船票”，而在土地获取上，万科直言，一手土地成本已太高，将更多关注二手土地的机会。

　　地价变高房价变低等因素使房企利润率下降

　　转型成主题四大房企都不再局限住宅

　　地价变高房价变低等因素使房企利润率下降

　　3月30日，房企龙头万科发布2014年年报，年报显示，2014年全国商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降9.1%和7.8%。而万科销售实现逆市增长，全年销售面积1806.4平方米，销售金额2151.3亿元，同比分别增长21.2%和25.9%，并实现销售回款2090亿元。同时，2014年万科实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，增幅略低，同比分别增长8.1%和4.2%。

　　让人注意的是，从公布的四大房企的年报来看，房企的毛利率实际上都在下降趋势中。年报数据显示，除金地外，万科、保利、招商的2014年毛利率均出现同比下降。其中，万科2014年毛利率继续下滑1.5个百分点，至20.8%；保利地产年内公司结算毛利率为32.03%，同比下降0.13个百分点；招商地产毛利率为37.33%，同比下降约6%。而唯一例外的金地则是由于2013年其公司的毛利率大幅下降才使得去年其公司毛利率小幅回升。

　　而在净利率方面，除保利地产小幅同比上涨0.2%外，报告期内四大上市房企的净利率也出现下降。其中，万科2014年结算净利率较上年下降0.6个百分点，为11.41%。招商地产2014 年净利率为12.7%，降幅为4.21%，与销售毛利率下滑幅度相当。金地集团的净利率同比下跌了2.07个百分点，为10.88%。

　　对此房企利润率的普遍下滑，万科董事会秘书谭华杰表示，白银时代是房企的普遍趋势，对于万科而言，其利润率下降的原因一方面是因为地价占房价比例越来越高，这意味着开发商利润空间不断被挤压；二是2014年房价不断下跌，2014年卖出去的现房当期结算，影响了2014年毛利率。

　　转型成主题四大房企都不再局限住宅

　　万科总裁郁亮表示，房地产行业从黄金时代到白银时代是趋势，任何政策有可能起到作用，但无法改变这个发展趋势，万科的未来将坚定转型、勇敢试错，在巩固传统业务的同时，探索新的利润增长点，在真正的拐点来临前找到属于万科的那张船票。

　　谭华杰认为，在房地产白银时代，房地产市场总体是安全的，但是房价单边上涨、整体规模快速膨胀的年代已经结束，而万科新十年战略的核心，一是找到新的增长点，这一增长点不在住宅和传统商办里面；第二是转型要在房价大拐点到来之前完成，未来老业务和新业务各占一半；第三是要依靠技术领先、制度创新来建立组织竞争力。

　　实际上，除了万科，招商、保利、金地都在谋求各自的地产主业和创新业务的协同发展。同样是在业绩交流会上，保利地产副总经理刘平表示，保利将以地产开发为主业，同时整合相关资源，谋求在商业运营、养老地产、房地产金融等方面的创新发展；招商地产则将地产主业作为“一个根基”，海外拓展和轻资产平台作为“两条新路”，城市综合体、主题产业园和健康医疗地产作为“三片沃野”，大力开拓新业务；金地则在去年推出新系列的住宅产品满足不同生命周期的居住需求，并且其“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼”的“一体两翼”发展战略也在稳步推进中。

(来源:南方日报)

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