当代置业高周转下现金流与利润平衡术：去年毛利率超4成

　　人民网北京5月13日电（余燕明）近期，当代置业（01107.HK）发布了公司在2014财年的业绩报告。在2014年，当代置业实现合约销售额超过73亿元，较上年增加了近7成。去年当代置业实现营业收入超过40亿元，较2013年度增长了17.6%，该年度公司的毛利则达到了16.55亿元，比2013年增加了近2成，因此当代置业在2014年度的毛利率实际上超过了40%，较2013年继续增加1.1个百分点，高于行业平均的毛利水平。

　　当代置业去年分别在九江、长沙和北京等地新增了9块项目土地，截至2014年底，当代置业在国内的土地储备面积接近448万平方米，如果按照公司去年近80万平方米的销售建筑面积计算，这些项目储备面积足够公司在未来至少5年时间的发展所需。

　　当代置业2014年财报进一步显示，公司去年实现净利润5.4亿元，较2013年微幅增长2%左右，当代置业在2014年的净利率保持在13%以上，不过也较2013年15%的净利率下滑了2个百分点。

　　截至去年底，当代置业的现金、受限制现金及银行结余约为40亿元，比2013年同期增加了37.4%。公司的借款总额也超过了45亿元，其中包括近18亿元的银行及其他贷款和27亿元的优先票据。

　　根据当代置业在财报中披露的数据，公司在去年的借款总额翻倍，由2013年不到22亿元的总借款升至截至去年底的45亿元。这其中公司两年以上、五年以内的境外优先票据增加了18亿元，银行及其他借款则增加了超过5亿元。

　　因此，到2014年底，当代置业净负债比率虽然维持在较低的17.4%的水平，但公司的产权比率（负债总额与权益总额的比例）也已经达到了1.4倍，较上年增加了52个百分点，增幅明显。

　　由于当代置业去年优先票据结余大幅增加，因此公司到2014年底的融资成本同比也增长了6倍以上，由2013年的3560万元升至去年的2.5亿元。

　　到去年底，当代置业的现金流状况进一步得到改善。公司到去年底的现金资源增加了37.4%，这缘于公司愈发重视的现金流与利润以及快周转的项目发展策略，并且当代置业已经形成严格的项目产品线数字管控。

　　比如，当代置业就提出公司已经形成3类标准产品线，其中第一类追求“利润+现金流”，这类项目要求既创造现金流也创造利润，应争取在获取项目后6个月内开工，10个月内开盘，第一次开盘至少争取满足拿出可售面积的60%销售，第一周去化70%，第一个月去化80%，一年内争取实现现金流回正。这类项目的毛利率应争取在25%以上。

　　当代置业的第二类产品则只追求现金流，应争取在获取项目后6个月内开工，8个月内开盘，第一次开盘至少争取满足拿出可售面积的60%销售，第一周去化70%，第一个月去化80%，10个月内争取实现现金流回正。这类项目的毛利率应争取在10%以上。

　　公司还有第三类产品线，即创造利润的项目，应当争取在获取项目后6个月内必须开工，一年内必须开盘，第一次开盘至少争取满足拿出可售面积的60%销售，第一周去化70%，第一个月去化80%，一年半时间内争取实现现金流回正。这类项目的毛利率应争取在35%以上。

　　“当代置业的项目不仅会实现高周转、快速去化，也会执行成本模型。”当代置业在公司年报中指出，“通过甄选土地的三次审核会对土地价值进行充分核算，明确土地成本限额，并将新项目建安成本限额在现有基础上降低10%，降成本投放的发力点放在客户需要、可感知的价值点上。”

　　在实现现金流、毛利润和净负债率的平衡上，当代置业也更加重视项目上的合作。比如，当代置业在去年新收入的9个项目中，有4个项目是以联合体形式通过招拍挂获取的，7个项目是通过与其他开发商或金融机构合作进行开发的。另外，当代置业2014年还在多个项目层面引入包括信托、基金公司在内的财务投资者合作进行项目开发。

　　根据当代置业的安排，公司在今年的合约销售金额预计将会突破百亿规模。