中洲控股化身“接盘侠” 7亿收购中信上海“烫手”项目

　　5月18日晚间，深圳市中洲投资控股股份有限公司公告宣布，公司以自有资金和外部融资分别向广东君鑫集团、深圳道信投资收购其所持有的上海盛博公司49%股权、51%股权。

　　其中，中洲控股以对价3.33亿元向君鑫集团购买目标公司49%股权；以对价3.84亿元及上海中信君廷名邸项目一套197.95平方米住宅，向深圳信道投资收购目标公司51%股权。

　　通过收购，中洲控股将全资拥有目标公司100%股权，获得位于上海徐汇区的“中信君廷名邸”项目。该公司宣称，此举为公司在上海市增加了在售项目，增加了公司的资产规模。

　　观点地产新媒体从上海中原地产获得的数据显示，中信君廷名邸已于2014年4月开始预售，截至目前已销售123套住宅，录得销售约6.4亿元；剩余的172套住宅，预计可销售约9.1亿元。换句话说，若剔除已售未结转部分，中洲控股几乎可以在项目剩余部分拥有近2亿元的利润空间。

　　除了上海，中洲控股在过去半年间，斥资12.6亿元收购成都银河湾房地产开发有限公司100%股权，获得“银河公馆”项目。1月14日，该公司还拟以对价1.75亿元割让惠州金山湖一宗占地5万平方米的商业用地。

　　一个明显的迹象是，自2014年初提出未来三年销售规模年复合增速50%以来，中洲控股已逐渐有意扩大一二线城市的规模，并试图减少投资压力更大的三四线布局。

　　“烫手”的中信项目

　　从中信君廷名邸过往的历史看，这个项目几经转手，某种意义上更像一个“烫手的山芋”。

　　据观点地产新媒体了解，2008年，上海盛大房地产出资2000万元注册成立盛博公司，后者负责开发建设中信君廷名邸项目。

　　随后2009年7月，上海盛大房地产却以984.9万元的价格，将盛博49%股权转让给广东君鑫集团；7月23日，通过增加注册资本2092.04万元，吸收上海中信华南公司为公司股东。增资后，上海中信华南公司拥有目标公司51%股权，上海盛大房地产拥有25%，广东君鑫集团则持有剩余24%股权。

　　2009年9月，上海盛大房地产再次将持有的目标公司25%股权转让给广东君鑫集团，作价1025.1万元。自此，上海盛大房地产在不足两年时间里，将盛博悉数脱手。

　　这出股权转让的戏远未结束。2010年9月，广东君鑫集团以2010万元的代价，将持有的目标公司共计49%股权转手中信信托。更为神奇的是，在中信信托接手目标公司49%股权一年后，2011年7月竟甘愿以原价2010万元回售给广东君鑫集团。

　　至于盛博其余51%股权，也在2013年9月被上海中信华南公司转让给中信房地产，代价竟和四年前增资时分毫不变，都是2092.04万元。

　　不过，中信地产也无意控股目标公司。2013年12月，中信地产便将目标公司51%股权经北京产权交易所公开挂牌转让。最终，中信地产以4.93亿元的代价，将所持有的目标公司股权转让给深圳道信投资。

　　据观点地产新媒体粗略统计，自2008年注册成立到2013年底，盛博公司先后经历大约7次转手。中洲控股在收购公告上并未提及转手的原因，但分析认为，盛博公司的财务现状并不算特别理想。

　　根据资产评估报告，于评估基准日2015年4月30日，全部权益价值为7.06亿元。其中，资产总额账面值28.03亿元，负债总额账面值却达29.6亿元，净资产账面值-1.57亿元。

　　“接盘侠”的利润账本

　　盛博如此复杂的历史故事，似乎并未影响中洲控股全盘收购。这位“接盘侠”强调，盛博公司主要资产中信君廷名邸项目开发主体工程完工，并于2014年4月预售，“项目能获取正常的开发利润”。

　　据其估算，盛博公司存货账面值24.28亿元，评估值32.88亿元，评估增值8.6亿元，增值率达35.42%。

　　为了中信君廷名邸项目的发展，中洲控股5月18日还宣布，广州农村商业银行向目标公司发放委托贷款4亿元；同时截至4月底，深圳联恒投资向目标公司提供了2.04亿元借款。中洲控股拟为上述贷款提供不可撤销的担保。

　　资料显示，中信君廷名邸项目位于上海市徐汇区龙华街道161街坊2/1丘地块，主要由6栋高层住宅、2栋多层商业配套用房组成，其中住宅面积为8.3万平方米，共有住宅431套；配套商业物业有两处，包括地下商业用房、果菜超市商业用地的总建筑面积1574.72平方米。

　　而观点地产新媒体从上海房地产交易服务网获得的数据显示，中信君廷名邸项目总套数仅为295套，目前已售123套，涉及住宅面积2.18万平方米；剩余可售总套数172套，总面积3.07万平方米。

　　从销售角度看，中信君廷名邸自2014年3月至12月仅销售48套，其中有7个月单月销售个位数，3个月零销售。进入2015年后，项目销售才有所改善，截至目前5个多月已销售75套。

　　上海中原地产咨询总监宋会雍对观点地产新媒体表示，尽管中信君廷名邸近期的销售提速，整体销售水平仍属于中游。

　　宋会雍分析称，项目处于徐汇区宛平南路到龙华之间，属于滨江豪宅范围，且接近徐家汇核心商圈，地段、交通是它主要优势之一。不过和周边的尚海湾豪庭等主打江景的豪宅相比，项目自身则存在一定短板。

　　同时，项目自身的主要参考周边行情，均价定在7万元/平方米，相比也没有太突出的优势。“它的户型有点大，160-300平方米的三至四房大平层结构是销售慢的又一个原因。”

　　根据上海中原地产的监测，中信君廷名邸已售的123套住宅录得销售约6.4亿元。宋会雍预计，按照此前水平估算，项目剩余的172套住宅或将达到9.1亿元。也就是说，中洲控股以7.17亿元的代价收购，即便已售未结转部分不并入公司销售，也将有接近2亿元的盈利空间。

　　一二线扩张心思

　　除了上海，2014年来中洲控股一系列收购、拿地动作也在表明，这家华南房企正在寻求一二线城市的规模扩张。

　　观点地产新媒体翻查数据显示，2014年中洲控股通过股权收购方式，收购了惠州中洲置业、康威投资、昊恒地产三家公司100%股权和成都银河湾100%股权；以竞拍方式获得上海浦东新区新场镇地块。

　　截至2014年底，中洲控股的在建项目有10个，主要集中在成都、上海、大连、惠州、深圳等城市，其中一二线占7个。

　　随即今年1月15日，中洲控股拟以1.75亿元的代价，转让刚收购不久的惠州康威投资100%股权。据了解，交易标的的核心资产为惠州金山湖的一宗稀缺商业用地，占地面积为5.23万平方米，建筑规划面积为13万平方米。

　　惠州康威投资的出售最终因为受让方未支付定金而终止。但出售惠州项目、收购上海项目仍多少表明了中洲控股的意图，即其在有意识地减少三四线城市投资，并寻求进入一二线城市的机会。

　　在中洲控股2014年的销售中，期内其合同销售金额48.51亿元，完成年度销售目标的104%。其中仅深圳SCC中洲控股金融中心项目贡献便达到19亿元，一线城市项目的作用由此可见一斑。

　　而按照中洲控股的战略目标，从2014年起，未来三年销售规模年复合增速要达到50%。在当前楼市分化的大背景下，中洲控股若要完成目标，惠州能发挥的作用显然不及以深圳、上海为代表的一二线城市。

　　以上海为例，中洲控股已完成珑湾一期住宅及Mini公馆、中环墅二期清盘，在4月11日推出珑湾二期“珑悦”前一直处于断供状态。同时，年内上海区域还将推出中洲里程、“珑湾”二期SOHO公寓，预计将为中洲控股提供相当的业绩支撑。

　　在此情况下，接手中信君廷名邸项目也被市场解读为中洲控股加码上海的又一表现。上海中原地产咨询总监宋会雍对观点地产新媒体表示，目前上海土地招拍挂市场并不乏优质项目，但总价过高，中洲控股属于绕开招拍挂获得项目。

　　其表示，目前房地产并不如以前景气，一些小开发商都选择将项目套现以换取资金回笼。往往这个时候，就是有相对充足资金的开发商进行收购，从而扩大其在一线城市的布局。而且从收购价格看，这些项目一般有优惠，对于收购方而言是个不错的选择。