楼市快评：石排楼市能否突破困局

　　随着房地产市场回暖，各开发商的库存逐渐下降，对土地的需求量大大增加。近期东莞市国土部门的推地节奏加快，目前正在挂牌出让的商住、商服地有5宗，正在公告的商住、商服地块有6宗，其中石排镇的大举推地引发业界关注。

　　石排镇此次一次性推出五宗建设用地，总面积达到20万平方米，如此密集而面积巨大的土地出让，在该镇历史上尚属首次。这5宗地块包括3宗位于庙边王村的工业地块，均已成功出让。

　　还有两宗是位于水贝村的商住商服连体地块，其中“巨无霸”地块2015WG028地块面积达78039.12平方米，起拍价达2.25亿元，起拍楼面地价与去年利丰所竞得的水贝村地块大致相同，远低于今年4月30日志远所竞得的石排“单价地王”。

　　而另一宗商服地块2015WG029则是金融保险业用地，面积为27267.23平方米，起拍价1.23亿元。这两宗商住商服地块总面积超过10万平方米，一座建筑面积合计22.23万平方米的大型商住综合体呼之欲出。

　　但这还要等候市场的最终反应。毕竟，作为一个楼市的三线镇区，石排推出如此大体量的土地，能否被那些勒紧裤腰带过日子的开发商所青睐，还是个疑问——尽管今年商住地遭遇流拍的情况并不多，但清溪镇去年高调推地后所遭遇的尴尬局面，至今让人历历在目。

　　和其他各镇相比，石排的经济发展水平并不高，居住需求偏弱，房地产发展即便是在排行倒数的大石龙片区中也并不突出，是东莞楼市三线镇区。根据东莞中原研究部的数据显示，今年上半年石排住宅成交排名为全市倒数第五名，成交套数仅有212套，库存的消化周期约为14个月，长于东莞平均水平。

　　可以说，在其他镇区楼市趋于火热的同时，石排镇的房地产开发却步伐迟缓，甚至陷入困境，这与其自身条件及外部环境有密不可分的关系。

　　一方面，石排镇的住宅供应量太小，新项目的缺位让这一居住空间难以获得购房者的关注。目前，石排镇仅有石排世纪城国际公馆、碧水云天二期中央公馆两个项目在售，均价为5000-6000元/㎡，处于全市中下游水平。

　　另一方面，地处东莞与惠州交界的石排，还要面对惠州石湾、园洲的开发商挑战。由于惠州的地价更低，开发成本就比东莞的楼盘低不少，开发商在获得同等利润的情况下，价格自然更优惠。虽然石排相对其他周边镇街来说已经是价格洼地，但和一岸之隔的园洲相比，就没什么优势了。居住需求的外溢进一步延缓了石排镇房地产业的发展。

　　不过，从长远来看，笔者依然看好石排镇的楼市发展。毕竟，多年的供应缺位，也让石排镇积累了不少潜在的购房需求。随着二线镇区争夺的越发激烈，开发商的火线也将烧到三线镇区，相对低廉的开发成本会吸引开发商的布局。

　　而坐享东江大道、石排大道、东部快速路等交通主干道的石排，其区位价值也将凸显。只要有足够优秀的房地产项目，要吸引周边镇区的居住需求，并非难事。东莞生态园核心区域、高新技术产业区和职教城都环绕着石排，生态园的辐射将为石排的楼市发展带来利好，“生态园北”将成为石排未来楼市发展的概念。

　　假以时日，像松山湖带动“泛松山湖片区”楼市发展的故事，也有可能在石排等周边镇区上演。