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深圳产业园“自我革命”:光租金便宜招不来创客

2015年09月21日08:03    来源:第一财经日报    手机看新闻
原标题:深圳产业园“自我革命”:光租金便宜招不来创客

  车间放在园区、研发办公室安在市区,深圳一些企业主正在作出不一样的企业物理空间的探索。比如,深圳航瑞公司负责人王晨光就没有将研发办公室放在配套设施更光鲜、租金也高昂的市区,而是落在了车间附近的园区。

  王晨光去年将2000平方米的车间放到宝安区一个产业园区,经常接待客户的研发办公室也放在附近。“园区开的租金价格不到非园区的一半,而且配套服务也在改善。此外,工厂就在旁边,技术人员去车间很方便。”他告诉《第一财经日报》记者。

  王晨光们正在受益于深圳产业园区的转型升级。产业园区在深圳的地位显而易见:数据显示,当地科技型上市公司中95%来自园区。

  这些园区以前是靠硬件和地方政策招商,现在这方面的差异越来越小,竞争力开始日益体现在软实力上,即配套的服务体系。当地产业园区开始完善配套服务,尤其是原关外密密麻麻的厂房中间开始出现写字楼,并试图突破依赖租金的单一盈利模式。

  最近,深圳也正在筹备产业园区发展促进会。发起人之一郭宏伟介绍,该组织除了充当招商引资服务的平台,还将成立专项基金,加强产业园区的造血功能。

  配套设施相差甚远

  王晨光的公司主营业务是物流设备和物流系统集成。在他看来,该工业园的交通还算方便。“我们公司30位员工中一半以上都是工程师,他们大多不住宿舍,而是在外居住。这一两年来,直达的公交线路开通了,旁边新增一条高速路,去广州和佛山等地拜访客户都很方便。”

  据深圳市科创委统计,目前该市大大小小的产业园区数量已经超过了3600家,还有一些小型的产业园区未纳入统计范畴。

  郭宏伟也是深圳市创新企业育成研究院院长。他对本报记者解释:“这里指的是微观的产业园区,一个园区少则二三十家企业,多的有三四百家企业。这些产业园区有独立的管理机构,负责提供水电和停车服务等。”

  众多园区的发展并不均衡。在原关外,不少工业园区远离地铁口,厂房密密麻麻,生活不便利,没有写字楼。即便在同一个区域,不同园区的配套设施也相差甚远。

  郭宏伟以国家级产业园南山区高新园为例:“高新园里大概有300家小的园区。南区每平方米的租金在120元左右,中区为100元,北区只有80元,比南区少了1/3。”南区临近地铁口,并且附近有虚拟产业园,员工下班后可以就近去参加在职学历培训,企业则可以与周边的研究院合作,各掏一部分资金建立实验室。

  出租不如过去容易

  1992年和2004年,深圳分别经历了两次农村城市化改造,农村集体所有制土地全面转为国有,厂房也大量涌现。

  郭宏伟是当地早期的“拓荒者”之一,见证了诸多变化。他回忆二十多年前的情形时说,当时沙井等地周边都是厂房,引进外资是件轻而易举的事。“原来引进的多是三来一补企业,需要的厂房面积大,楼房都是整栋整栋地出租。”

  但是好时光一去不复返。近年来,由于用工成本的大幅上涨,不少利润微薄的企业纷纷搬离深圳。此外,技术型企业比例的加大也导致厂房不那么好租了。郭宏伟说:“技术型企业需要的厂房面积不大。举例来说,一家高新技术企业如果一年产值做到六七千万元,可能只需要1500平方米的厂房。”

  现在空置的厂房并不罕见。在原关外厂房集中的部分区域,招租的小广告随处可见。龙华新区观澜一家生产手机周边配件的企业主告诉本报记者,手头有一栋两层的厂房空置快半年了,一直找不到工厂进驻。

  宝安区一个园区管理人士对本报记者表示,他们的产业园厂房空置率约为10%,跟其他区域的园区相比这个数字算是低的了。

  目前,宝安区骏丰工业园一栋十层的厂房已经改造成写字楼,一眼看上去和繁华市区的写字楼并无太大区别。但是引进企业已经成为骏丰工业园负责人之一杨继斌头疼的问题。“我们的初衷是要引进一些高端的产业和企业,这些企业看重周边环境等软实力,因为它们的员工很在意生活配套和交通便利性。”

  上述写字楼大约能容纳80家中小企业。每平方米的租金在20元~30元,不到周边繁华区域的一半,但是一年多以来,只有十多家科技型企业进驻,包括新材料和电子行业等。

  遭遇招商烦恼的不止上述一家。星河产业投资运营有限公司常务副总经理郭智炜告诉本报记者,园区要招到合适的企业并不简单。

  星河集团投资的产业园区星河WORLD位于龙岗区,建筑面积计划达到160万平方米。其中写字楼部分建筑面积为75万平方米,目前已经建好11万平方米,主要引进金融、高科技和文化创意等产业。

  在他们的规划中,该产业园区将更趋于一个综合服务区,囊括居住、生活、购物、休闲等功能。入驻星河WORLD创客世界的创客将可享受“首年免租、第二年减半、第3年减免30%租金”的优惠。郭智炜说:“目前只推出了一栋楼,大约5万平方米,其中租出去的面积占60%,约有50家企业进驻。”

  园区修炼内功

  产业园区开始被迫出手,提升自身的服务能力。杨继斌从去年开始就一直忙着将园区从统一的厂房区域重新划分,区分为研发区、生活配套区和生产仓储区。进驻的企业可以将车间放在生产区域,写字间则放在研发区。

  高新技术企业是他们瞄准的对象,但是并非所有的高科技企业都能进驻。杨继斌希望引进一个产业链条上的上下游企业,彼此有业务往来。

  深圳综合开发研究院副院长曲建对本报记者表示,目前已经出现了四代产业园,劳动密集型产业是第一代、第二代产业园区的内容,大部分是为蓝领做的简单配套,而第三、第四代园区已经进入知识密集和技术密集时代,从“制造”到“智造”,配套服务体系应该更加完善,内涵也应该更加广泛。

  未来收入不再以租金为主

  虽然目前日常运作仍是依靠租金收入,但郭智炜相信未来为园区企业提供服务赚取的收入占总收入的比重会越来越大,“比如打造O2O平台,通过企业线上下单,线下为其提供服务和商品等盈利。”

  郭智炜补充道,同时也将在园区中寻找发展成熟的企业,帮助它们上市,或是通过租金或真金白银去置换初创型企业的股权。

  深圳已经成立专项基金,补助入驻企业。王晨光正在向当地区政府申请补贴。“一般是成长性好的企业才有资格申请。写字楼一平方米最高可以补贴20元,面积不超过500平方米,持续两三年,以便初创企业顺利度过孵化期。”

  王晨光租了700平方米的写字间,租金28元/平方米·月。如果申请成功的话,500平方米之内的面积每平方米只需要支付8元,这个数字让他很满意。“在附近非工业区,差一点的写字楼每平方米都在五六十元,好一点的要七八十元了。”

(责编:尹晶晶、孙红丽)


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