人民网北京5月13日（卢志坤） 在遭遇国内商用物业收益水平放缓以及人民币贬值预期加剧之际，中国投资者开启了海外地产投资的热潮。从大型保险企业到中小投资者，他们的购买热情推动今年一季度中国在境外的地产投资规模较去年同期增长了一倍。

　　房地产咨询公司第一太平戴维斯统计，今年一季度投向境外地产业务的中国资金已经达到95亿美元，占到整个亚太地区投向其他区域地产物业的近三分之二。去年同期，中国的资金规模仅为45亿美元左右，占比不到四分之一。这些数据不包括实体公司层面的并购业务，统计的标的为250万美元以上的交易。

　　长期从事境外交易咨询工作的第一太平戴维斯中国区跨境交易负责人王尧称，他们的中国客户从最初的主权财富基金快速发展到如今覆盖各个类型的投资者，保险企业、银行、财富管理公司、中小民营企业等投资者这几年对外投资热情逐渐高涨。

　　王尧表示，基于对宏观经济环境变化的判断，国内房地产投资回报下滑以及对人民币贬值的预期，投资者开始追求海外资产配置。这些投资大幅投向美国、英国等发达经济体。

　　亚太地区的这种资金流向在2012年开始反转。在此之前，流入亚太地区房地产领域的资金超过该区域的流出资金，随后开始呈现资金净流出态势，并在去年达到峰值，资金流出规模接近2014年的2倍。

　　中国保险机构在其中扮演的角色变得越来越重。包括安邦集团等在内的中国保险公司大举收购境外资产让国外机构大为惊异，该公司今年已经宣布收购价值数十亿美元的酒店及度假村资产，甚至一度接近达成一宗高达140亿美元的公司并购交易。

　　第一太平戴维斯的统计数据显示，保险企业成为中国在境外进行房地产投资的最主要投资群体，在去年占比超过6成，今年一季度占比已经达到8成。这主要得益于保监会在几年前放松了保险企业在境外投资的限制，给了保险企业通往国外的窗口，一定程度上鼓励了更多的保险资金将资产配置在海外。

　　与国际大型保险公司相比，国内保险公司在不动产的配比依然较低，这可能会驱动保险机构将更多资金配置在不动产领域，以追求持续稳定的收益。

　　王尧说，从国际上来看，排名前列的国际保险企业大概有10%-15%的资产配置在不动产上，而国内的保险企业去年的这个数字仅仅是2.3%。从安全性角度而言，国内的保险企业将会与国际同行看齐，将不动产配比从当前的水平提高到10%。

　　第一太平戴维斯投资部的助理董事张航称，资本的逐利性驱使这些企业将资金投向国外，因为在考虑当地借贷成本之后，在海外的地产业务往往能取得不错的收益水平。

　　张航认为，现在中国二、三线城市最近几年包括甲级写字楼在内的商用物业供给量远大于实际需求，导致很多城市的大型办公物业空置率增加，商场营运困难，从而难以取得稳定的现金流，加之土地价格逐年上涨，这为更多的投资资本流出创造了客观条件。

　　比如说，尽管是在北京、上海等国内市场较为发达的城市，目前的年化租金收益率也不到4%，若考虑到国内的借贷成本，做国内的商业依然难以盈利。而从伦敦、纽约等国际大都市的回报水平来看，其核心区域的办公物业能够拿到4.5%的年化租金收益率。该公司上月为中国人寿收购英国伦敦金融区域的一栋写字楼提供交易服务，预计这个项目的收益率达到4.9%。

　　不过，随着国内外汇储备降低以及人民币贬值加速，监管部门对外汇的管控变得愈发严格，这加剧了中国企业境外投资的难度。王尧称，目前中国的大型企业其资金很难出去，渠道非常少。

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