“房地产就像啤酒一样，要有一点泡沫，既不能太多，太多就没有酒味，也不能太少，太少酒的味道就差。要有泡沫，但是没法挤干净。”近日，高力国际华北区董事总经理杨达在接受本报记者采访时表示，没有产业是永远向上的，房地产也是如此。由于中国人口基数大且整体投资偏稳健，因此对未来不必过于担心，但对于管理层来说，应该对市场恐慌的底线有所评估，必要时进行托底。　　　　　　　　　

　　买卖双方都要转变思路

　　高力国际的数据显示，今年上半年，鉴于若干激励政策效应显现，北京住宅销售量较去年同期小幅上涨。值得一提的是，高端住宅市场的成交量半年环比上升39%，同比上涨逾100%。新房市场已经呈现全面高端化的格局。

　　“新的市场格局之下，无论买方还是卖方，心态上都要有一些转变”，杨达说，供不应求导致地价和房价不断上涨，新房报价动辄10万元/平方米。在这样的环境下，豪宅应该重新被定义。

　　以前的豪宅大多是以面积大为标配，但随着单价不断上涨，豪宅的面积应该随之缩小，以此来控制总价，满足更多人的需求，而不仅仅只局限于金字塔尖的购买力。与此同时，城市中心的容积率限制应该适当调整，使得有限的资源得到充分的利用。

　　对于房地产企业来说，已经上涨了20多年的国内房地产市场，目前已经经过了规模化快速发展的阶段，拿地的速度、步伐和选择的区域要更加谨慎。在进行销售量积累的同时，更应该转向持有型物业，沉淀资金，用其他收入来平衡现金流。

　　“只依靠销售实现现金流的企业会越来越危险，15年前的万科模式如果放在今天，也不一定能够成功”，杨达说。

　　购房者也同样要改变思路，量力而为。“躺着赚钱”的时代已经过去，投资的风险性正在提高。除非确实有投资实力的买家、能够看到前景的项目，才适合出手。另外需要注意的是，房产套现的速度也正在变慢。

　　京津冀一体化是大势所趋

　　不同的城市在未来会呈现出完全不同的特征，分化将不可避免。

　　在杨达看来，抗跌性最强的城市将是北京和上海，一个是文化政治中心，一个是金融中心，这两个城市将是全国性的，吸引来自全国甚至全世界的买家；其次是众多省会城市，这些城市将是整个省的城市，吸引的也将是整个省的购买力，譬如杭州将是浙江的杭州、西安将是陕西的西安。而其他的三四线城市，除非特定因素下的购买，否则是不值得投资购买的，这些城市上升的速度最慢、下跌的速度却最快。

　　环北京区域是杨达比较看好的。他认为，北京的人口和产业疏解将是大势所趋、势在必行，因此环京区域价值势必会逐渐得到提升。

　　“这个过程是漫长的，并不是一朝一夕就能够看到变化”，杨达说，一个首钢就搬了近10年，产业的迁移牵涉了太多利益，只有在独立第三方的统一规划和协调下，才可能顺利完成。目前京津冀一体化的难题还在于，一是轨道交通并不是非常完善和便捷，二是人的思维急需要改变，现在对于很多人来说，北京和河北的心理界限还是非常分明的。

　　对于近几年快速增长的海外房地产投资，杨达认为，不管是机构投资还是个人投资，谨慎都必不可少。当地的政治局势、货币的稳定程度、税收、租赁、政策、汇率等，都将是海外投资必须充分考虑和考察的因素，务必谨慎再谨慎。

　　■人物对话

　　问：中国的房地产最终会以什么形式回落？

　　答：没有东西是永远向上的，房价也是如此，但中国的房价会如何回落，这个谁都不知道。由于人文、经济等因素不同，国内房价不能简单以香港、东京作为参照，但我们可以吸取香港、东京的经验，对市场恐慌性有所评估。并不需要过于担心，中国人口基数大、花未来钱的数量不多，这些因素将足以支撑整个市场。

　　问：海外投资应该注意哪些问题？

　　答：其实不仅是海外，就是国内不同城市之间的区域性都是很强的。房地产是本土产业，对于开发企业来说，在这个城市做得好不代表就能把现成的经验完全复制到另一个城市，各地的居住习惯、文化、户型都不尽相同，最好的办法是与当地企业合作开发，分散风险。对于个人来说，购买之前要做足功课，对当地市场充分了解，必要时应该亲自考察。

　　京华时报记者潘秀林

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