上半年花样年控股物业销售增2成 物业服务增长明显

2016年08月12日17:43  来源:人民网-房产频道
 

花样年控股董事会主席潘军。图片选自网络。

  人民网北京8月12日电 (余燕明)花样年控股(01777.HK)日前公布了公司2016年中期业绩,上半年花样年控股合同销售额同比增长了19%至48亿元,营业收入同比则增长了48%至54亿元。

  花样年物业销售产品主要是城市综合体、中高档住宅和精品高档住宅,这三类产品当期合同销售占比分别为37.5%、25.5%和37%。

  公司上半年合同销售贡献主要来自武汉、惠州、苏州、深圳、成都等13个城市共计34个房地产项目,区域销售占比上,珠三角地区贡献了一半左右的合同销售额,紧随其后的是西南地区、长三角地区和华中地区,占比均为15%左右。

  在花样年控股当期实现的近54亿元营业收入中,占比最高业务分部是物业开发,录得了44亿元销售额,占比82%,其次是物业经营服务录得了7.4亿元收入,占比14%。

  花样年控股包括物业开发、物业投资、物业代理服务、物业经营服务、酒店经营等6个业务分部下,合计实现了13.7亿元利润,物业开发贡献了11.4亿元,物业经营服务贡献了2亿元,两项业务板块利润率为26%、27.5%,分别较上年同期增长了6个百分点和下跌了12.5个百分点。

  花样年控股也指出,公司今年上半年的整体毛利率为27.6%,去年同期为32%,毛利率下降主要由于按包干制提供的物业管理服务的比重增加,而有关服务的毛利率远低于按酬金制提供的物业管理服务。(详见人民网6月16日报道《绿城物业要上市 物管公司毛利率为何相差巨大?》)

  虽然物业经营服务拉低了花样年控股的利润率水平,但根据业务分部业绩,物业经营服务的销售额同比增长了1倍,利润增长了42%;物业开发分部收入增长了38.5%,分部利润增长了76.4%。

  在账面上,花样年控股计入其他收入项目亏损了1.7亿元,占到公司税前利润的19%。这主要是由于期内人民币对美元汇率继续下挫,产生了近2亿元汇兑损失,去年同期则产生了2700万元汇兑收益。

  同样体现在账面上,花样年控股当期投资物业公允值录得亏损1100万元,去年同期则为1.75亿元。不过,与此同时,其转为投资物业后确认已竣工销售物业的公允值带来了3.43亿元收益,这意味着公司当期花样年控股有投资物业竣工等待出售。按此计算,投资物业公允值调整仍为花样年控股到来了3.3亿元账面收益,占到公司税前利润的37%。

  花样年控股当期融资成本增加了1倍以上,从2015年上半年的1.6亿元增加到3.3亿元。花样年控股解释,主要由于计息负债平均年度结余相应增加。

  花样年控股对联营公司与合营企业的权益分别达到了6.76亿元和4.1亿元,其中对联营公司的权益从上年同期不到700万元暴增了近百倍,对合营企业的权益则与上年同期基本持平。这些权益仍未给花样年带来可观收入,公司当期应占联营公司的业绩轻微亏损,应占合营企业的业绩已经扭亏为盈,但收益微弱。

  倒是今年上半年通过出售附属公司收益给花样年控股带来了近1.8亿元收益,占到公司税前利润近2成。

  特别值得注意的是,今年上半年花样年控股的所得税开支里,如果不计入递延税项的账面调整,公司的企业所得税和土地增值税合计纳税开支达到了5.8亿元,这一纳税额是去年同期的2倍之多。尤其是土地增值税,从去年同期的7300万元增加至近3亿元,增幅为3倍以上。

  花样年控股缴纳大额土地增值税,缘于公司主要项目属高端产品,销售溢价及增值额较高。

  通过递延所得税调整以后,公司所得税开支落回到5.64亿元,同比增加近4成。当期公司递延所得税扣减了近2亿元,去年同期则增加了1.13亿元,但递延所得税只体现在账面调整。

  截至今年上半年,花样年控股销售物业存货规模约为200亿元,相比去年同期减少了12亿元左右。但花样年控股下期结算收入预计会有所下滑,到2016年6月底,公司销售物业已收押金约为39亿元,相比去年同期的56亿元减少了29.4%。

  但公司截至2016年6月底银行结余及现金同比增加了4成以上,接近41亿元。公司包括借款、优先票据及债券、融资租赁和衍生金融工具等有息负债规模接近154亿元,相比上年同期136亿元有所增长。

  花样年控股有息负债结构中,主要是近40亿元借款及110亿元优先票据,其中约11.3亿元借款要求在一年内偿还,28.6亿元借款及全部优先票据的偿债期限都安排在了一年以后。

(责编:余燕明、孙红丽)