酝酿超过一年，碧桂园的物业分拆上市计划终于浮出水面。

9月7日晚，碧桂园宣布，8月31日公司非全资附属公司碧桂园物业服务已就其首次公开发行人民币普通股（A股）并于上交所上市向中国证监会递交申报材料，并于9月7日收到受理通知。

公告指出，碧桂园将寻求碧桂园物业服务于上交所以A股形式独立上市，预期于紧随建议分拆后仍属碧桂园的附属公司。预期碧桂园物业服务将于上交所发售不超过4010万股股份以供认购，该等股份相当于其经扩大后已发行股本约10%。

碧桂园认为，建议分拆的目的是进一步强化碧桂园物业服务的企业管治架构，提高其股权流动性，继而促成引进战略投资者，提升企业形象及实现可持续发展。

同时，碧桂园表示，分拆碧桂园物业服务上市将会为碧桂园物业服务提供多元化的资金来源，以拨付现有业务及未来扩充的资金。

值得注意的是，与赴港上市的彩生活、中海物业、绿城服务等同行不同，碧桂园将分拆物业服务上市的目的地定在了A股。国泰君安分析师刘斐凡对观点地产新媒体表示，碧桂园选择在A股推进物业服务上市，主要原因应该是获取更高的估值和更顺畅的融资平台。

2.29亿平方米物业成色

事实上，早在2015年8月份，碧桂园就对外披露分拆物业服务上市的意向。

碧桂园首席财务官吴建斌在2015年业绩发布会上表示，碧桂园物业服务业务分拆上市目的地为国内A股，公司已成立上市工作小组推进该项工作。

吴建斌彼时解释，碧桂园物业服务业务在2015年以来收入增长快速，也已经具备一定规模，因此公司将结合社区O2O、社区金融等概念，分拆物业服务业务，并在国内A股进行上市。

碧桂园2016年中期报告显示，截至2016年6月30日，碧桂园的物业管理分部签约管理面积约2.29亿平方米，共覆盖国内27个省的197个城市，当中物业管理团队已进场的管理面积约1亿平方米，合共服务全国约100万户业主和居民。

据碧桂园披露，期内集团物业管理及社区相关业务的收入约为人民币9.69亿元，同比增长7.1%，经营利润约为人民币1.87亿元，同比增长127.5%。

从规模来看，碧桂园物业服务公司2.29亿平方米的签约管理面积已经超过中海物业的8600万平方米和绿城服务的9140万平方米，仅次于彩生活的3.6亿平方米。

而从收入情况来看，碧桂园的表现也不算逊色。根据各家企业公开的中期业绩报告，2016上半年碧桂园物业服务收入约为9.69亿元，彩生活总收益为5.75亿元，而中海物业的营业收入为12.57亿港元，绿城服务的收入则为16.49亿元。

利润方面，碧桂园物业服务距离以高端社区为业务重心的绿城服务仍然有一点距离。但2016年上半年，碧桂园物业服务1.87亿元的经营利润表现已经超过中海物业同期的1.66亿港元。

“碧桂园物业服务已经具备了一定的规模，虽然它服务的社区很多都位于三四线城市，但是在三四线城市来说，碧桂园的项目也是当地的高端社区，所以营业收入和利润的表现并不会落后于同行”。

揣着一份看起来表现不错的成绩单，碧桂园物业服务做了一个“与众不同”的选择，将上市目的地定为A股。而这个选择，或许还与碧桂园自身在港股的低估值脱不开关系。

瞄准A股高估值

估值与股价低迷，大概是这两年加速规模冲刺的碧桂园最头痛的问题之一。截至9月7日收市，碧桂园的股价为4.130港元。

2016年以来，碧桂园已发动超过50次的股票回购。碧桂园首席财务官吴建斌8月18日在2016年中期业绩发布会上表示，碧桂园上半年已回购3.1亿股股票。“下半年如果价格合适，可能公司还会继续回购。”

碧桂园副总裁兼新闻发言人朱剑敏在8月接受观点地产新媒体专访时表示，董事会对公司未来的发展和增长充满信心，因此进行了股票回购，以保护投资者的利益。“我们认为，公司的股票价值被低估，随着2016年及以后的业绩增长，公司的估值有很大的修复空间。”

香港资本市场对碧桂园股价的“不待见”，或许影响了其分拆物业服务业务的上市选择。有熟悉碧桂园的分析人士认为，碧桂园物业服务选择A股上市，一方面是打造国内上市融资平台，另一方面也是为了获取更高的估值。

事实上，碧桂园在2016年中期报告中就已透露，出售酒店资产或将物业管理业务分拆上市，都旨在运用金融化手段以寻求旗下资产价值的最大化。

但是，截至目前，A股市场仍未有与碧桂园物业服务规模相当、性质相似的对标公司，碧桂园物业服务到底是否能够俘获投资者的青睐尚未可知。

而A股上市需要排队的问题就更为现实。事实上，包括万达商业、富力地产等已经启动A股上市计划的房企，也都在面临排队问题。万达商业董事长王健林近期接受采访时表示，万达商业选择IPO方式回归A股，排队可能将花2-3年时间。

目前，碧桂园物业服务首次公开发行人民币普通股（A股）的申报才刚刚获得受理，其最终完成上市的路程，或许还有很长一段路要走。

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