西城区是北京市老城区，辖区内的房屋交易多以二手房为主，二手房买卖合同纠纷占到房屋买卖合同纠纷的八成左右，该类纠纷具有受政策影响明显、涉案标的额大、案件事实较为复杂等特点。昨天，西城法院根据近年来二手房买卖纠纷案件进行了梳理和分析，提示公众在购买多户房、学区房、央产房、在租房、拍卖房、涨价房等多种二手房时应该谨慎购买，注意规避风险。

　　多户房

　　购房者可将“迁户口”写进合同

　　2015年5月，卖家董女士与买家王女士签订了房屋买卖合同，约定由王女士购买董女士位于西城区宣武门西大街的一处房屋，总价值305万元。合同约定，董女士一方应当在房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因董女士自身原因未如期或无法迁出的，应当向王女士支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。此后，王女士依照约定取得涉案房屋所有权，但是房屋内仍有董女士的继子户口未迁出。法院最后判决被告支付了部分违约金。

　　北青报查询发现，因为迁户口导致的房屋买卖纠纷近年来屡次出现，在这类案件中，法院是不能直接判决迁移户口的，因为户口迁移是公安机关户籍管理的职权，不属于法院民事案件处理的范围。但是，户口迁移可以作为约定内容写入合同条款，法院虽然无法判决迁移户口，但却能追究卖房人的违约责任。

　　学区房

　　购买学区房一定要写入合同

　　马先生为了孩子上学，通过中介公司购买了西城区真武庙的一处房屋。购房时马先生问该中介公司的业务员该房屋是否属于某重点小学的学区房，业务员从网上给马先生找到了以往该重点小学的招生简章，马先生看后马上同业主签订了房屋买卖合同，以高于同地区均价的价格购买了涉案房屋。但是，房屋买卖合同签订以后，马先生经过询问才得知自己购买的只是紧挨学区房东侧的一处房屋，并不属于招生简章上的划片房屋。

　　为此，马先生诉至法院，认为中介公司存在误导，要中介公司赔偿高于该地段非学区房的房屋差价损失，并退还服务费。后法院经过审理，判决中介公司退还中介费用。

　　近年来，因学区房引发的房屋买卖纠纷不断增多，在这类案件中，许多人为了孩子上学而购买学区房，但在合同中却经常不明确约定房屋带有学位，或者虽然约定学位但不约定违约责任。因此，法官提示，以购买“学区房”为主要目的的买房人，一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况，要将购买学区房这一特殊目的写入合同，并约定如果购买“学区房”的目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并且要求赔偿房屋差价损失等。

　　在租房

　　买房时要求租户出具放弃优先购买权声明

　　在二手房纠纷中，除了多户房、学区房容易引发纠纷，央产房、在租房、拍卖房、涨价房、抵押房、抵债房、共有房、代理房也经常出现纠纷。

　　以在租房为例，根据《合同法》230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。对此西城法院法官提醒，生活中不少二手房在出售时是处于出租状态的，为了避免以后交房发生纠纷，买房人在购房时还是要认真核查租赁合同期限、主体等信息，要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。

　　再以央产房为例，虽然现在允许央产房上市交易，但基于央产房的特殊性，近年来多次发生纠纷。西城法官提示，从买房人的角度来看，在签订合同前一定要事先了解房屋的来源、性质及是否满足上市交易等条件；从卖房者角度来看，则应当在房屋出售前完善相关上市手续，从而保证双方签订的合同能够顺利履行。

　　“在购买二手房时一定要准确掌握房产信息、妥善签订购房合同、注意证据固定留存。”西城法院法官说。

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