人民网北京11月2日电（徐倩）社区物业服务为房地产商插上想象的翅膀。为了抢占万亿社区市场，众多房地产开发商选择分拆旗下的物业服务进行上市。

紧接着绿城物业成功登陆港股，国内又一家实力开发商碧桂园也选择分拆物业上市，不过和已经在香港上市的绿城服务和中海物业不同的是，此次碧桂园绕过了香港，却选择在A股排队等候。

鉴于我国此前并无在物业公司在主板成功上市的先例，若碧桂园物业在A股上市成功，将成为国内主板首家房地产物业公司。

碧桂园物业董事会秘书、首席财务官黄鹏表示：“碧桂园选择在A股上市是因为目前碧桂园物业所服务的项目大多在国内，在A股上市能够为碧桂园物业插上资本的翅膀。”

从目前来看，相对于港股，A股的融资能力较强，但是，黄鹏也不讳言：“A股的排队时间较长，所以具体的上市时间表还不确定。”

闯关A股：绕不开的关联交易

碧桂园的物业规模是毋庸置疑的。招股书显示，截至2016年3月底，合同管理面积为1.55亿平方米，而根据碧桂园内部提供的最新数据，其目前签约面积已经达到2亿平方米。

碧桂园物业规模还有很大的增长能量。根据亿瀚智库的数据，截止今年前10月，碧桂园的销售金额已经达到2725.7亿元，销售面积达到3358万平方米，仅次于恒大、万科，位居第三。

很显然，背靠碧桂园自身强大的销售能力和全国领域内的项目布局，碧桂园物业天生就具备“源头活水”，但是，这也成为碧桂园物业上市带来烦恼。

关联交易成为碧桂园登陆A股的重要一关。截至2016年3月底，碧桂园旗下小区占到了碧桂园物业总服务面积的97.13%。而从披露的财务数据来看，2013年至2015年及2016年1-3月，仅是销售商品、提供劳务实现的收入和物业服务权益安排两项，关联企业为碧桂园物业营业收入贡献的金额就分别高达2.37亿元、3.67亿元、6.12亿元和1.80亿元，占营业收入的比例分别为25.86%、30.42%、36.60%和33.46%。

对此，黄鹏解释称：“目前，关联交易的比重正在减少。一方面，碧桂园物业着力加大外拓项目的比例，另一方面，所涉及的关联交易的价格是公允的，经过中介机构的审查，保证公允定价和程序透明。”

相比于港股，A股IPO比港股分拆过程更艰难，碧桂园如果闯关成功也具有更大的行业标本意义。

社区服务：涉足金融和二手房

从全行业来看，物管公司的毛利率呈现逐年下降的态势。据亿翰智库发布的《2016中国社区服务研究报告》，已统计的在新三板挂牌上市或者在香港上市的23家物管企业中，近三年行业对应的毛利率为24.21%、20.12%、16.06%，而2015年的毛利率已经下滑到20%以下。

在这方面，碧桂园物业的毛利更具优势，根据其披露的数据，其近几年的毛利总额分别为2.88亿元、4.04亿元、6.06亿元和2.08亿元，毛利率分别为31.45%、33.50%、36.21%和38.86%，呈现持续增长态势。

此外，从业务拓展角度来看，除了基本的物业管理服务外，碧桂园还重点创新了社区增值服务和协销服务，全面渗透到业主的“衣食住行”中。这其中，二手房交易服务成为其未来盈利的看点之一。

碧桂园物业总经理李长江向记者介绍称：“如果需要租房和二手房交易，碧桂园业主的房产可以委托给我们，毕竟我们离业主最近，相对于第三方的中介机构，业主也更信赖小区的物业公司。”

除了由房产延伸出来的业务外，李长江告诉记者，目前，碧桂园物业正在尝试将金融保险业务植入到社区服务中：“并不是简单的推销保险，而是针对业主的自身需要，为其推荐符合的理财产品。”

尽管目前，上述两项新业务在盈利中占比尚低，但是，物管公司的“业主即是客户”的天然优势也为这两项增值业务的增长带来可想象的空间。

外拓项目：做政府的生意

碧桂园物业负责人也表示，目前，正在加大拓展非碧桂园项目，一方面减少关联交易存在的可能性，一方面加大业务来源。

对此，碧桂园有个大胆的想法——做政府的生意，做城市的物业管理公司。

目前，这个想法正在落地中。据李长江介绍，2015年，碧桂园物业已经与韩城市政府达成合作，为市政提供道路、绿化、清洁、路灯管理等服务，做城市的管理者。

李长江介绍称：“目前，这些项目已经可以为公司提供现金流和稳定的收益，我们正在持续推进中。”

李长江透露，碧桂园还与云南保山区和兰州新区的政府达成协议，而且还有十多个县市正在谈判中。

与较小城市的政府合作，碧桂园三四线城市的大盘管理能力更具有谈判能力，如果这项业务顺利地推进，也将成为碧桂园解决“关联交易”的突破口。 

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