人民网北京11月25日电 （余燕明）吸纳母公司旗下中建地产及中信地产项目资产后，中海系地产业务继续推进整合。

　　日前，中国海外宏洋集团（股份代码：00081.HK）股东特别大会决议通过了公司向中国海外发展（股份代码：00688.HK）收购物业资产的交易，这笔交易是中国海外发展位于扬州、惠州、黄山、潍坊、淄博、九江、汕头共7个城市的住宅物业发展项目，总建筑面积接近952万平方米，交易金额35.16亿元。

　　据人民网记者了解，中国海外发展售予中国海外宏洋的三线城市房地产项目里，包括接手收购中信地产的项目资产。

　　中国海外宏洋集团与中国海外发展均是中国海外集团旗下的上市地产公司，中国海外发展合计持有中国海外宏洋近38%的股份，是其控股股东。

　　这次项目资产收购整合以后，中国海外宏洋的物业拓展重点会落在三线城市，而中国海外发展则要聚焦在一、二线城市。

　　中国海外发展向中国海外宏洋出售的三线城市房地产项目里，其中已竣工物业6个，在建物业8个，以及7个待开发物业（部分项目重合），这些项目资产总市值超过200亿元。

　　直接从交易中获益的显然是中国海外宏洋，以35.16亿元的代价，获得952万平方米土地储备，总市值超过200亿元。中国海外宏洋吸收这些项目资产后，总资产规模也会由524亿港元扩充至797亿港元，但其中含有负债269亿元。

　　中国海外宏洋的出价甚至要低于出售物业组合经调整后的资产净值35.172亿元（重组前资产净值26.9亿元），调整项目包括由物业重估增值部分59.3亿元、因股东贷款有关资产重组产生的差额31.6亿元、递延税项调整19.4亿元。

图/中海地产出售物业组合经调整后资产净值。

　　另外，中国海外发展收购中国海外宏洋出售的这些项目公司，仍然欠付中国海外发展76.53亿元，但交易完成后，这些贷款仍然作为股东贷款存续，并无变动。如果这笔交易在2015年初完成，到2015年底，中国海外宏洋的净利润会由当年的8.5亿港元增至15.2亿港元，收购这些项目资产将显著影响中国海外宏洋的盈利状况。

　　经人民网记者了解，今年上半年中国海外宏洋的合约销售额为115亿港元，贡献这些销售额的城市项目主要来自南宁、扬州、南通、吉林、兰州等10个城市，公司在全国13个城市拥有土地储备，权益建筑面积890万平方米。

　　中国海外发展上半年加上合营及联营合约销售额为952.6亿港元，土地储备权益建筑面积3431万平方米，位于全国35个城市，其中上半年新增土地储备的城市分别是济南、香港、南昌和长春。

　　中国海外发展剥离三线城市房地产项目以后，预计毛利率会有提升。过去数年间，中国海外发展同样面临毛利率下滑的处境，至今年上半年，公司毛利率已经降至30%以下，为29.5%，过去三年间中国海外发展的毛利率水平逐年下滑，分别为32.52%、32.7%、30.19%。

　　中国海外宏洋的毛利率下滑更加明显，公司今年上半年的销售毛利率为18.1%，过去三年间（2013-2015）毛利率分别为33.02%、24.06%和15.65%。

　　麦格理证券最近在发表针对中国海外发展的评论中指出，该公司为了每年增长15%，并达到2020年4000亿元合同销售额的目标，估计未来三年，中国海外发展需要增加接近1万亿元的可出售资产。

　　“但由于中国海外发展的毛利率要求高达30%，加上现实地价高企，要短时间内获得高利润项目并不容易，达标存在挑战。”，麦格理证券分析指出，中国海外宏洋的角色重要，可吸纳并购中的三、四线城市项目，让中国海外发展继续专注发展一、二线城市，这是可持续及双赢的策略，不过在郝建民突然辞任后，或未能继续。

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