郑州城中村改造的“搅局者”:石榴集团拿地遭当地开发商“踩踏”

2016年12月06日13:13  来源:人民网-房产频道
 

  人民网北京12月6日电 (余燕明)石榴集团(更名前为“K2地产”)周日发布了一则公告,决定全面放弃郑州本轮土地市场的竞买参与,并称公司已经缴纳了8个亿的保证金,获得了竞买资格。

  郑州市在3天后会集中9宗城镇住宅用地出让,合计起始价约为24.68亿元,参拍企业应该缴纳的竞买保证金为地块起始价的50%。这些地块里,5宗地块为城中村改造用地,4宗地块为合村并城改造用地。

  据悉,石榴集团之所以放弃郑州本轮土地市场竞买,缘于郑州当地开发商联合抵制与“踩踏”。上周六,援引郑州本地媒体《大河报》消息,郑州开发商们十几家开发商组织车辆游行,并在车身贴出“K2们滚蛋”等标语,他们指责K2地产在郑州抢地,抬高了房价,城中村改造项目村民回迁无望等。

  人民网记者从一位全国大型房地产公司郑州项目人士处了解到,石榴集团引发郑州开发商不满,主要是其通过公开招拍挂市场参与城中村改造地块竞买,破坏了郑州城中村开发潜行模式,导致郑州开发商要么无法通过招拍挂方式拿到土地,要么拿地代价因公开竞价后被抬高。

  该人士在电话中进一步告诉人民网记者,这次郑州十几家开发商组织抵制K2地产的游行,意在向土地出让方施压,要求在土地招拍挂环节增加限制条件,恢复原来城中村项目开发模式及拿地方式。

  “K2参与公开市场招拍挂以后,土地出让方陷入被动,原本底价拿到城中村改造地块的企业开始失地或增加成本拿地,K2地产参与前几宗城中村地块竞买,土地出让方未予以限制,郑州开发商不满。”这位人士说,“K2地产在公开招拍挂环节竞价拿地,郑州开发商也担心城中村改造项目拿地方式就此改变,郑州房地产市场引来更多大型房地产企业竞争,这些中小型开发商在公开市场无力抵御。”

  人民网为此致电石榴集团相关人士询问退出郑州本轮土地市场竞买的原因,对方未作回复,称“以公告信息为准”。人民网记者也电话采访了郑州市国土资源交易中心工作人员,问及是否了解郑州开发商联合游行抵制K2地产原委,对方表示不作回复。

  据了解,郑州城中村改造模式被总结为“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”。与许多地区开发商与村集体协商主导城中村改造模式一样,开发商与村集体或地区主管部门接触并形成协议,由开发商与村集体主导城中村拆迁补偿,开发商建设回迁房安置村民,腾退出来的城中村地块,依照法定程序和公开招拍挂市场完成土地权属变更,开发商底价拿地继续二级开发。

  根据郑州市城中村改造管理办法,城中村改造的安置开发比例为1:2,安置开发比以内的城中村土地按照成交总价60%核算拆迁安置成本,拨付各区政府用于城中村改造项目拆迁补偿安置,形成的政府净收益拨付各区政府,用于城中村改造区域内的基础设施建设等。

  城中村改造项目安置开发比以外的土地,纳入郑州市政府统一收购储备,经核算后形成的土地出让收益由市区两级政府6:4分成。

  这种城中村改造模式之下,意味着如果一家郑州开发商同时参与到城中村改造的拆迁安置及后期拿地二级开发,届时土地公开出让后地块成交总价的60%将作为拆迁安置成本返还。

  因此,被总结为“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的郑州城中村改造,郑州开发商能够拿到“门票”提前进场至关重要。但同样重要的是,城中村地块在公开招拍挂市场出让时,要保证不会有其他开发商竞买抬价。

  石榴集团成了郑州城中村改造模式的“搅局者”,它在郑州今年几宗城中村地块出让时连续参与竞买,原本“提前进场”的郑州开发商遭遇冲击:要么土地被石榴集团以高价拿走,要么为了拿到土地付出更高代价。

  今年7月中旬,郑州两宗城中村项目地块出让,石榴集团竞买环节通过100轮竞价成功拿到一宗地块,相邻一宗地块因为石榴集团参与竞买,让对手多掏了1.87亿元。

  而原本这两宗地块都应该是前期介入该地块城中村改造的福晟集团与谦祥集团底价获得,据称石榴集团拿到的这宗城中村地块,福晟集团与谦祥集团已经合作建好了售楼处,并开始了内部认筹。

  对于这宗地块,当时郑州土地出让部门流出的一份文件称,在审核过程中石榴集团的子公司提交的审核资料不齐全,不符合有关规定,为无效竞买,应承担相应的法律责任,竞买保证金不予退还,该公司也被纳入黑名单,今后不得参加郑州市城区内土地出让交易活动。

  而在此之前,石榴集团已经参与了郑州市多宗城中村地块的竞买,结果是石榴集团不仅拿到了一宗土地,而且让其他前期已经介入城中村改造的拿地企业付出了比地块底价更高的代价。

  上述全国大型房地产公司郑州项目人士告诉记者,作为外来者,万科、融创和招商地产均在郑州有地产项目开发,但他们都不是“搅局者”的角色,获取项目的方式不像K2地产一样,在城中村地块招拍挂环节直接参加竞买,而是寻求与郑州开发商合作或收购,比如万科与河南天伦地产展开合作,融创与河南国控和郑州美盛合作,招商地产也是选择与河南天地置业合作。

  比如,石榴集团今年6月中旬参与的一宗城中村改造项目地块,原本万科与天伦地产前期介入了该宗地块的城中村改造,招拍挂公开出让环节万科天伦预计会底价拿到该宗地块,但最终因石榴集团参与竞买而加价了2400万元才竞得。

  一些郑州当地市场人士撰文,石榴集团在城中村项目地块上这种“截胡式”拿地方式非常强势,但又合规合法,很多郑州本地的中小型开发商压力很大,尤其是一些郑州开发商前期介入了地块的城中村改造,如果地块在招拍挂公开竞买环节失落,前功尽弃。

(责编:余燕明、孙红丽)