细化新房交付条件 买房人有权解除合同

　　 昨天，新增了多项提示性条款的新版《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》示范文本出炉，将于2017年1月1日生效。新的示范文本细化了商品房的交付条件，要求出卖人对房屋权属的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺。

　　 修改1

　　 细化商品房交付条件

　　 此次示范文本中，进一步细化合同中对于拟购商品房所在项目内的相关基础设施设备、公共服务及其他配套设施的约定，提示双方当事人实现明确约定交付时间、交付条件和违约责任。将基础设施设备分为“达到正常使用条件”和“交付时线路敷设到户”两类。针对这两类设施分别增加了相应的违约条款，对于必须“达到正常使用条件”的基础设施设备，如出卖人采取措施后仍无法达到使用条件的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。

　　 将房屋质量问题划分为“地基基础和主体结构”、“其他质量问题”、“装饰装修及设备标准”和“民用建筑节能措施”四类主要问题，并分别设置了违约责任的条款，对于房屋主体结构、地基基础不合格，不符合国家及行业标准，属于房屋重大质量问题，买受人在解除合同的同时，可以要求出卖人给予赔偿。对地基基础和主体结构外的房屋质量问题，如经更换、修理，仍然严重影响正常居住使用的，买受人有权解除合同。对于装饰装修及设备标准，增加了“及时更换、重作、修理”的处理方式。

　　 修改2

　　 明确惩罚性赔偿责任

　　 为保证出卖人对所售房屋享有合法权利，避免出现“一房两卖”的情况，新示范文本将“房屋权利状况承诺”单独列为一条，要求出卖人对房屋权属的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺，并增加了对出卖人原因导致不能完成登记备案或不动产转移登记的，买受人有权解除合同的条款。

　　 修改3

　　 增加“预告登记”相关约定

　　 根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》的有关规定，增加“预告登记”的相关约定，对买受人进行此项权利的提示，增加了“出卖人办理不动产首次登记并办理完毕不动产转移登记备案手续，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记”的约定，有利于区分买卖双方对于逾期办证的违约责任。

　　 修改4

　　 明确出卖人保密义务

　　 新的合同示范文本加强买受人信息保护力度。很多开发商或销售人员将买受人的信息泄露，买受人经常遭遇电话骚扰。因此在合同中明确规定保护买受人的信息非常重要。新示范文本增加买受人信息保护条款，明确出卖人对买受人信息负有保密义务。这将利于有效保护买受人个人隐私不受披露或者非法使用，最大限度保护买受人的合法权益。（王萍）

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