旭辉集团副总裁、北京区域事业部总经理孔鹏曾做客人民网。（人民网资料图片。伍振国/摄）

人民网北京12月27日电（卢志坤） 今年房地产市场的强势反弹造就了很多企业新的销售纪录，那些在市场调整之际大举押注楼市将会回升的房地产商如今斩获颇丰。

旭辉集团（0884.HK）北京公司在2014年以及2015年市场较为冷清之际在北京逆势拿下了多宗地块，这些在当时被认为是豪赌的壮举今年已经帮助旭辉北京公司迈过了百亿的销售门槛。

这是旭辉北京公司的里程碑时刻，等待旭辉北京再次突破百亿甚至更高水平的，或许将不再是北京这个单一的城市，而是围绕着北京所展开的环京区域版图。

对于旭辉北京公司乃至旭辉集团，亦或是更加宏观意义上的房地产行业而言，在经历了今年创造历史的房地产牛市之后，面临更大调控压力的房企将会何去何从，是调整策略蓄势待发，还是继续埋头前进、竭泽而渔？

人民网记者近日就这些热点话题采访了旭辉集团副总裁北京公司总经理孔鹏，从一家典型区域房地产公司的角度，探讨房地产企业将会如何应对即将来临的市场平静期。

“奥运冠军”

孔鹏将旭辉北京公司今年所取得的业绩归结于两方面共同作用的结果。一个是旭辉集团的战略布局与规模增长，让北京公司能够在集团大的战略指导下实现业绩的增长；二是公司近几年来在组织能力上的提升，它支撑了公司站上这个新的台阶。当然同样重要的是，公司在过去两年的市场冷清阶段获取了多宗地块，这些土地储备成了今年市场热销之后公司能够快速出清的基础。

尽管对规模更大或者在北京耕耘时间更久的企业而言，百亿的销售门槛可能在几年前就已经跨过。但在孔鹏看来，这个规模对于旭辉北京公司而言极为关键，它意味着公司的组织结构能够承担起百亿的任务，这对于树立公司的形象以及员工的信心乃至公司未来的发展战略都至关重要。

“就像奥运冠军也不是天天得，但是你得过奥运冠军和没得过奥运冠军，那是有本质差别的。”孔鹏喜欢使用比喻，在一个小时的访谈中，他习惯于将那些他认为对公司意义重大或者战略战术具象化，好让记者能够更好理解他所强调的内容。

按照旭辉集团已经披露的截止11月的销售额以及月均销售额估计，旭辉北京公司今年预计会给集团带来接近五分之一的销售业绩。

但孔鹏同样也强调，百亿只是个数字，公司更加看重的是取得这一销售额背后所展现出的能力。他认为，在今年主力销售项目较少的情况下公司能够站上百亿的平台，对于未来公司将触角伸向更大范围后的能力锻造会是一次很好的机会。

百亿之后

不过，百亿之后，旭辉北京公司是否会选择继续狂飙突进，实现销售额的快速增长？对于这一问题，孔鹏给出了否定的答案。

“目前在北京，紧紧盯着北京市行政区域范围内，还要追求规模增长，那基本上是天方夜谭了。”

孔鹏称，在北京疏解非首都功能和对人口的控制趋紧背景下，如果将业务范围限定在北京这个单独的城市，那么无论对于旭辉北京公司还是行业内的其他区域公司可能都难以取得更大的突破。但如果从未来环京区域更大版图内的业务来看，旭辉北京公司达到200亿甚至更大的规模，都是有支撑的。当然，他没有为这些更大的业绩规模给出具体的时间。

随着监管层对房地产市场过热的担忧带来了诸多限制政策的推出，楼市在轮番出台的措施中缓慢降温。

中央近日为行业定下了“房子是用来住的、不是用来炒的”基调，一些声音将此视为房地产能够长效健康发展的良机。万科总裁郁亮此前在接受人民日报专访时也提出房地产行业不能今天“鱼翅捞饭”、明天“喝西北风”。

孔鹏同样认为，此轮调控政策预计不会很快松动，即便政策在未来进行调整，也将会更加具有针对性，这样的长效机制对企业而言是很好的机会，企业可以慢下来重新认识市场，调整思路。

“我们一般不会逆周期去发力，就是明明2017年‘天气’比较冷，我们还要拼命卖到150亿，那样可能对组织包括对整个的增长质量，都不会太有利。”孔鹏说，旭辉北京公司明年的货值不会太多，预计全年的销售额可能在40-50亿左右。

积蓄动能

那么，在可以预见到公司的销售额即将从峰顶回落到山腰的2017年，旭辉北京公司将会如何应对？

孔鹏表示，总体而言，明年无论是对公司还是行业，或许都是过渡性的一年，意味着它将很难能够将业绩进行快速转化，而是需要孵化的时间。这对于旭辉北京公司而言，明年将会是一个积蓄力量的阶段，公司会在市场调整时期着手扩大土地储备，为下个周期的业绩腾飞做准备。

旭辉北京公司的目标是，在明年尝试一些新业务和新城市的拓展，并进行相应的组织结构调整。

“我们最核心的目标就是要拓展几个新的领域，环京区域会是重点，单点城市济南要进入，都市更新要参与，可能还会涉及一些城市开发的事情。”孔鹏透露道，“我更关注的，是让旭辉北京事业部的组织能力能够适合大北京都市圈的这个平台，这是我接下来最重要的工作。”

尽管孔鹏对提高公司在北京这个单一城市的业绩规模表示悲观，但他对环京区域的整体机会则乐观许多。

孔鹏认为，北京在疏解非首都功能和部分人口之后，环京周边的区域同样也会迎来产业的布局和重构，以北京和天津为核心的环京大都市圈将会带动诸如石家庄、济南甚至沈阳等一些城市的市场发展。

“如果我们站在城市发展和城市规划的角度，其实会产生更多新的机会，”孔鹏说，“所以我们把北京当成一个大北京都市圈来看的话，这个机会反而会变大 。”

旭辉会从当地的经济状况、人口结构、交通条件以及是否存在价值重估的机会等几个维度来判断是否进入这些城市。

但进入这些环京市场的难度显而易见，部分原因在于这些市场通常较为封闭，土地出让市场透明度较低，外来的企业往往难以进入。这也是今年来郑州、石家庄、廊坊等城市土地出让中的暴力丑闻、抵制外来企业等事件频发的原因。

不过，孔鹏认为，正是因为这些城市的市场透明度低，当这些城市的土地出让方式逐渐回归市场化，那么地价将会在市场的公开竞争中出现更高的溢价，进而带来房价的重估。

面对这些市场局面，旭辉选择的策略是与当地的企业合作开发，当地企业有土地资源优势，而旭辉则能发挥对市场、产品和管理扥方面的优势。孔鹏透露，旭辉北京公司如今拿的地，大多是合作的项目。

而增加业务线则意味着旭辉北京公司将从过去较为单一的销售型物业拓展到都市更新、城市开发等多线业务。孔鹏还表示，随着集团整体融资成本的下降，旭辉还将尝试持有型的资产管理类业务。

这也要求公司设计出符合多条业务线并存所需要的组织结构。孔鹏认为，如今单线变多线的时机到了，就要在不同的线上设计符合这个线的机制，把游戏规则、激励机制、用人机制、奖罚机制、评价机制都做好，然后用这个机制去激励团队。

“所以明年旭辉北京公司会变成一个多线的组织。”孔鹏说，如果过去的旭辉北京公司是一个规模比较大的单线组织，到明年可能将变成一个单一规模小一点，但多线业务并存的组织。

“这个多线组织，如果每一条线上都有产出的话，那可能到后年、大后年就有机会做得更大。”

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