图/恒隆地产香港蓝塘道23-39住宅项目。

　　人民网北京2月4日电 （余燕明）中国内地及香港受零售业及经济因素拖累，商业物业租金收入增长陷入瓶颈，香港等成熟市场的房地产商也要重新依靠物业销售拉动公司整体收入规模增长。

　　恒隆地产（股份代码：00101.HK）新近公布的2016财年业绩报告显示，公司去年营业收入大涨了46%逾130亿港元，其物业租赁收入与上期基本持平，带动收入增长的是物业销售，当年物业销售收入超过53亿港元，同比上涨了345%，上期不到12亿港元。

　　2016年，恒隆地产在香港出售了较多的住宅物业，其中包括436套浪澄湾住宅（2015年36套），2套蓝塘道23-39半独立式住宅，1套君临天下复式住宅，以及最后2套君逸山住宅。截至2016年底，恒隆地产可供销售的住宅物业账面总值不到24亿港元。

　　恒隆地产将物业销售回流的部分现金用以偿还了公司的港元浮动利率贷款，这让恒隆地产的港元浮动利率贷款从2015年末91亿港元减至去年底的41亿港元，而这也是公司2016年削减规模最大的借贷款项。

　　物业租赁收入占到恒隆地产营业收入的近6成，但去年并无明显增长。即便撇除人民币2016年兑港元贬值6%的影响，恒隆地产当年的租金收入也只是增长了3%，连续两年维持在77亿港元左右的规模。

　　香港物业租金收入当年录得5%的增长，至37亿港元左右；内地投资物业租金收入以人民币计值录得1%左右的增长，换算成港元后则有所下跌，约为40亿港元。

　　投资物业租金收入是恒隆地产的利润保障。2016年77.37亿港元租金收入里，营业利润达到了57.1亿港元，毛利率达到73.8%；对比恒隆地产物业销售收入53.22亿港元录得营业利润32.09亿港元，其毛利率为60%。

　　中国内地占恒隆地产租金收入比重为52%，但沈阳、无锡和天津三地的3个恒隆广场表现相对低迷。2016年底，天津恒隆广场的出租率开始下滑，沈阳和无锡的恒隆广场也受到零售业下行的冲击，后两个购物商场的租金收入较上年减少了18%，并且由于拥有较多高端租户，不少已经终止租约和下调租金。

　　沈阳、无锡和天津3个恒隆广场2016年底的出租率分别为84%、80%和82%，为公司在中国内地8个恒隆广场里出租率最低水平（大连恒隆广场新落成，出租率66%）。

　　投资物业的出租率及租金收入，是评估其资产价格的主要因素。2016年恒隆地产对名下投资物业价值进行重估后，整体重估减值2.86亿港元，主要是沈阳和无锡2个恒隆广场的估值下降。

　　恒隆地产为应对中国内地零售业的下行趋势，公司也开始了一系列举措，包括对这些商场的改造翻新以及优化租户，恒隆地产预计实施商场优化工程后会提升物业品质及租金水平。但短期内，由于商场翻新施工、换租、退租及短租等因素，中国内地的这些恒隆广场租金收入也受到了明显影响。

　　公司将位于沈阳的市府恒隆广场的一栋67层的写字楼进行改建，其顶层的19个楼层全部改建为康莱德酒店旗下的五星级酒店，并预计在2019年开幕，提供315间客房及套房。

　　但恒隆地产仍进一步在内地拓展商业地产项目。到去年底，恒隆地产位于无锡的第二座写字楼正在建设，总面积5.6万平方米，预计2019年完工；昆明的恒隆广场也在建设，总建面43.4万平方米，预计2018年底开业；武汉恒隆广场总建面46万平方米，也预计是在2019年分期落成。

　　这些新建及改建项目的资本开支未来多达370亿港元，恒隆地产为此储备了大量的人民币现金资源。到2016年底，恒隆地产现金及银行存款结余为243亿港元，其中约88%的流动资金为人民币银行存款。恒隆地产认为，这些人民币银行存款为内地发展中项目的未来施工费的外汇风险，提供了自然对冲。

　　2016年美元兑港元汇率出现波动，最高时上涨了0.64%，人民币对港元全年下跌了约6%，恒隆地产在中国内地和香港两地要同时应对美元及人民币汇率调整风险。

　　恒隆地产是一家香港上市公司，会计货币以港元计值，并且借贷组合里，包含港元及美元贷款、债券，但公司在中国内地拥有大量物业资产、营业收入及承担大额资本开支均以人民币计值，这给恒隆地产带来了汇兑风险。

　　到2016年底，恒隆地产在中国内地的净资产总额为590亿元，全年人民币兑港元贬值约6%，按汇率将其人民币计值的净资产换算为港元后，录得汇兑损失47亿港元；另外，恒隆地产在香港还持有142亿元人民币银行存款，换算成港元后，会继续录得汇兑损失10.55亿港元。2016年公司两项合计产生汇兑损失57.62亿港元，会在利润表中的其他全面收入/外汇储备项目中入账。

　　为了平衡人民币汇率波动的影响，恒隆地产会选择使用更多境内人民币债项以支付施工费用。截至2016年底，恒隆地产名下人民币浮动利率贷款超过了100亿港元，在公司债务结构中占比为38.2%。并且其持有的人民币现金资源也接近215亿港元。

　　同时，恒隆地产应对美元汇率变动，则在外汇市场采用了货币掉期合约工具。恒隆地产发行了两笔总额10亿美元的固定利率债券（等值77.56亿港元），为对冲这一风险，恒隆地产采取以两份同等值的美元/港元货币掉期合约对冲，锁定了未来美元债券偿本付息的美元汇率。

　　到2016年底，恒隆地产两份美元/港元货币掉期合约的未实现公允值收益超过2亿港元，2015年底则为减值1亿港元。

　　恒隆地产2016年保持了较高比例的分红派息。公司宣布2016年以现金方式每股派发0.58港元末期股息，连同已派发2016年每股0.17港元中期股息，公司全年股息为每股0.75港元，当年恒隆地产实现每股收益1.38港元，2016年派息率为54%。

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