南京楼市规范“商改住”行为，业内人士分析6大影响

　　上周楼市

　　主城“零推盘”，销售冠军主要靠卖车位

　　本来“金三”首周南京主城仅有两盘加推已经够冷清了，没想到上周南京楼市居然迎来“零推盘”，都市圈句容宝华本来有万都东樾和远洋心里两家楼盘推出242套房源，结果万都东樾临时取消推盘，最后只有远洋心里一家在3月12日加推132套房源，面积88、99平方米，毛坯均价14000元/平方米。

　　由于上市量太少，上周南京楼市的销售排行榜也十分惨淡，销售冠军依旧是靠卖车位、河西江心洲的仁恒绿洲新岛，上周以502套车位成为销售榜首，另外排行第三位的保利紫荆公馆，也是靠卖了242个车位才上榜。排行第二位的，是来自溧水的楼盘中南锦城，该楼盘的认购数据还是来自3月4日的一次开盘，308套房源全部售罄。另外，在上周的销售排行榜上，保利中央公园、威尼斯水城也都位居前列。

　　“金三银四”已经进入第二周，上周，南京主城区依然“零推盘”，仅有都市圈句容宝华的远洋心里推出132套房子。入市量减少，认购量也相应下降，根据南京网上房地产公布的数据，截至3月12日下午16：30，南京楼市认购1372套，成交922套，环比上周认购量下降了24%，成交持平。不过上周末，南京市三个部门联合发布了《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》，还是挑动了南京楼市的神经。业内专家表示，新规虽然禁止了“商改住”，但仅仅是对办公类产品进行了管理，并不等于公寓就此变成绝版。

　　新政解读

　　“商改住”被禁止，也不能随便加隔层

　　业内人士分析6大影响

　　南京林业大学社会学系主任孟祥远表示，新规会带来这些影响：

　　1、非住宅类市场将迎来重大变化。分化明显：住宅、商办公寓和类住宅将会有明显的区别，未来商办地块必须以商办进行销售。

　　2、对目前在售或领了建设工程规划许可证的项目将是利好。目前65年的公寓基本不批，40年公寓没有住宅性质，意味着政策将会直接刺激目前在售的公寓销售。

　　3、对于南京办公市场是一个大利空。南京本身不是一个典型的商务城市，办公产品去化艰难，以后商业地块只能做办公，产品价值受抑制。

　　4、商办地块与住宅地块的地价进一步拉开。未来商业性质的地块出让就难卖了，地价会趋于平稳，很难再卖出一个高溢价。

　　5、下手要谨慎。对于精装修挑高式公寓等打擦边球的此类产品，因其擅自加层、增加建筑面积等违法行为，导致其存在一定风险。

　　6、开发商想占小便宜、打擦边球越来越难。虽然南京楼市发展程度不及北京、上海，但政策出台比较及时，市场管理精准到位。这不仅体现出我们对土地市场、楼市管理更加精明，在某种程度上也体现出南京今年的市场将会越来越规范。

　　上周末，南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局联合发布通知，对商业办公建筑提出新规，主要是针对商业办公产品改造成住宅的行为进行规范。业内人士表示，该规定主要是为了强化办公产品的办公功能，不得利用层高进行潜伏设计，杜绝擅自插层，特别是一些复式办公类产品改建加夹层。也就是说，以后购房人购买挑高型、买一层送一层产品时要慎重，看好合同是否有相应的约定。

　　为什么南京市会出台这一新规？网尚研究机构研究总监曹丽表示：2017年商品住宅市场将延续2016年严厉的调控政策，“类住宅”的商办公寓成为“香饽饽”。这次规范的出台，让住宅回归居住属性，而商办物业，则回归生产经营属性。

　　那南京在售酒店式公寓是否会变成“绝版”？365商业频道主编贾丛表示：“其实非也，一方面目前酒店式公寓的供应量还是比较大的，而需求量还尚未饱和；另一方面此条款主要对商办变相建公寓的不规范行为有遏制作用，但地块本身有公寓配比的不受影响。”

　　从上周末开始，尚未取得建设工程规划许可证的商业办公等非住宅类建筑，均按照新规要求执行。

　　新 规

　　1、商业办公类建筑不得按单元式或住宅套型设计，一般采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置，如果想要带独立卫生间，每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，而且此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售。

　　2、不得利用层高进行潜伏设计，商业办公类非住宅类建筑，除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，其余一律不得标注酒店式公寓功能。

　　3、房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前，应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。

　　交汇点·南京晨报记者 刘娟

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