“深八条”实施半年成效显现 新房成交量连续6个月下滑

楼市成交走低价格平稳

李荣华

2017年04月13日08:21  来源:南方日报
 
原标题:新房成交量连续6个月下滑

  “深八条”调控下,深圳楼市价格保持平稳。南方日报记者 朱洪波 摄

  今年3月中旬以来,全国楼市迎来一波密集联动调控,涉及30多个城市。而深圳除了1月19日发文收紧商品住宅和商务公寓现售之外,并没有参与本轮调控,而是延续去年10月4日出台的“深八条”政策。

  “深八条”已实施了两个季度,深圳新房批售、成交量持续低迷,价格保持平稳,虽然二手房销量经历跌势后在3月有所回升,但业界认为这只是“小阳春”现象,到4月又有所回落,可见调控取得了一定成效。

  刚需盘主导低迷楼市

  新政之后的深圳房价继续维持回落盘整趋势,刚需盘主导低迷的深圳楼市。一季度,深圳商品住宅共成交3259套/33.64万㎡,成交面积环比2016年四季度下跌63.83%。2017年一季度深圳新房均价54846元/㎡,同比小幅下降0.75%。新政后市场谨慎,供给紧缺甚至断档,是成交量大幅走低的主因。3月新房成交量处于历史低位,仅为803套,环比减少0.1%,从2016年10月开始,新房成交量已经连续6个月下滑。

  新政因素和观望态势叠加,使得二手商品住宅成交量在一季度继续下滑,成交量为9825套,环比减少37.9%,同比减少76.8%;二手商品住宅成交于2月达最低点,3月逐步回升;从周度成交来看,节后二手住宅成交量逐渐恢复,较新房市场表现更稳定。虽然二手房市场有所恢复,但总量仍不算太高。

  二手房市场回暖行情是否预示着深圳整个楼市有复苏迹象?Q房探刘瑞分析,每年开年3月都会有一波成交活跃期,我们统称“3月小阳春”,再加上“深八条”后长达5个月的低迷沉淀了一批观望的卖家和买家,所以3月成交量有所回升属情理之中,并不能说明“复苏”,未来有待观察,目前4月初成交也并没有出现3月那样的成交量。

  成交量有望缓慢回升

  对于近期及未来深圳楼市走势,家家顺研究总监程玉认为,中央表态及近期各地频繁的调控政策出台,未来对房价上涨预期将受到进一步压制。深圳楼市在去年“330”新政后,楼市已经降温明显,今年一季度成交量大幅走低,价格平稳。调控政策的不确定性,影响了楼市各方入市信心,开发商批售非常谨慎,入市项目较少,影响了楼市成交量,但随着市场的调整,二季度批售项目将逐渐增多,市场成交量有望缓慢回升,但由于目前市场需求旺盛,短期房价下跌可能性不大。从全年来看,供应的减少会导致今年成交量继续走低,价格在下半年有可能会出现松动。

  Q房探张倩分析,从2008年至今,深圳市场真正意义上的宽松时间只有2008年、2009年及2015年,其他年份政策相对收紧。据监测,2008年—2016年年均成交套数新房为52395套、二手房为96774套,总成交年均套数为149168套。而在2010年—2014年政策收紧时期,年均成交套数新房为44991套、二手房为84952套,总成交年均套数为129943套。同时,深圳在2015年政策宽松时期,一年总成交套数为222565套,进入2016年3月25日后(1月、2月为传统淡季),深圳市场进入收紧政策的调控,2016年,深圳新房及二手房市场分别较2015年同比下降36%和23%。

  张倩还认为,根据以往的调控影响,对成交量影响的深度和跨度要强于对价格的影响,根据最新3月数据显示,新房成交量2140套已经基本探底,但依然不及历史平均成交水平,如果没有进一步的政策出台,则有望进一步企稳上行,如果有政策出现,恐将继续僵持。众所周知,新房价格在去年10月政策出台之后,基本在波动之中保持横盘状态,未进一步走高也无大幅下探的可能。预计未来,如无进一步政策加码,价格将大概率维持当前的水平;如果有政策,不排除进一步下行的可能,但大幅下探的可能性偏小。

  临深楼盘投资热潮降温

  深圳未来会否有新的调控政策?程玉认为,“深八条”已经一步到位非常严格了,而且深圳近几个月成交低迷,价格保持平稳,调控取得一定效果,这也是为什么在北京、上海、广州纷纷出台调控政策后深圳一直没有进一步政策出台的原因。随着近期临深的东莞、惠州、中山、珠海楼市调控政策的加码,深圳政策是否跟进有待进一步观察。

  临深房市场将是什么走势?程玉认为,历来,东莞、惠州、中山都是深圳买房客青睐之地,但现在三地相继出台限购新政,毫无疑问会打击去年以来深圳消费者的投资热情,未来临深楼盘投资热潮将适度降温。但从中长期来看,在深圳高房价的外溢效应下,临深板块仍被看好。

(责编:朱江、伍振国)