2015年11月底，上海备受关注的新江湾巨型纯住宅地块迎来现场竞标，当时参与争夺的房企多达12家，最终信达地产以接近73亿元的价格竞得，名义楼面价4.9万元/平方米，若扣除20%保障房面积后，实际楼面价超过6.3万元/平方米。

　　去年以来，上海楼市调控不断加码，新房市场成交遇冷，数据显示今年一季度上海新房、二手房成交面积分别下降67%和72%。善于高杠杆金融运作的信达地产又该如何操作这个高价地项目？《每日经济新闻》记者了解到，信达地产在如何破局上已成功引入了一家实力开发商参与操盘。

　　盈亏线：入市单价9万/平方米

　　　在上海江湾城路、殷高路、淞沪路和国泓路清波路之间，有一宗13.2万平方米的宅地，这就是2015年11月25日，信达地产以72.99亿元斩获的杨浦区新江湾城“地王”。该地块溢价率达81.69%，楼面价达49152元/平方米，创下了区域楼面价新高。

　　按照业内通行的大致测算方法，在扣除需要配建的保障房与建安成本后，上述地块的楼面价超过6.3万元/平方米，但目前该区域高端项目的在售均价仅约7万~8万元/平方米。

　　实际上，上述高价地的出让过程也颇为曲折。2016年10月，该地块在出让前两天曾被上海市规土局叫停，理由是该地块开发建设条件需要进一步完善。

　　随后，上述地块在调整了保障房比例和中小户型配置后，于10月16日再次挂出。记者注意到，该地块整体容积率为1.125，有条件打造高端别墅类产品，以项目成本计算，也必须走高端路线。但按照土地规划要求，地块还需配建90㎡以下的房源，这意味着未来打造纯粹高端社区或受影响。

　　来到项目所在的，记者看到，新江湾“地王”项目正在建设中，主要户型为7层叠院和独栋别墅，销售处略显冷清。据该项目一位销售人员透露，目前已完成前期蓄客，正在推进预售。首批预计推四、五百套房源，目前高意向客户已超1000组，大多意向客户是新江湾高端人群。

　　对于中小户型配建部分，上述销售人员表示，已安排至靠近殷高东路一侧，作为人才公寓无偿返还政府，提供给区域的年轻知识人群。

　　就区域而言，该项目周边有复旦大学江湾校区、新江湾城公园、知识商务中心等六大板块，规划住宅建筑面积控制在400多万平方米，总人口6~8万人，而区域内此前在售的盛世御龙湾目前已封盘，在售项目很少。

　　按正常工程进度，信达新江湾项目的集中销售期在2017年和2018年，而豪宅价格必须要在楼面价基础上涨大约5成，达到9万元/平方米的水平，开发商才能获得微利（不超一成）。针对项目价格，该楼盘负责人士表示还不清楚。

　　引泰禾打造“上海院子”

　　　就项目运作来看，当前并非信达地产一家独扛，而是引进了泰禾集团，目前案名是打造上海院子。泰禾集团上海区域总经理刘颖喆告诉《每日经济新闻》记者，泰禾与信达在项目上的股权比例分别为45%、55%。

　　实际上，2016年10月27日，泰禾集团公告其受上海泰瓴的委托，为“信达泰禾·上海院子”项目提供建造咨询服务，期限自2016年1月初起至2018年底。

　　《每日经济新闻》记者查阅信达地产年报后发现，目前信达地产拥有泰瓴置业55%股权，泰瓴置业具体开发新江湾“地王”，泰瓴置业为泰禾与信达双方的合资房企，上海泰瓴置业拥有上海泰禾院子45%股权。

　　信达地产公告显示，上海坤瓴投资拥有新江湾项目80%股权，而坤瓴投资的幕后股东就是信达地产（持股8.75%）、泰禾集团（持股11.25%）和宁波汇融沁齐股权投资合伙企业（有限合伙）（持股80%）三家，而宁波汇融沁齐就是信达地产和泰禾共同出资设立的夹层基金。

　　信达地产的母公司则为中国信达，是中国四大资产管理公司之首，对接的是建设银行，主营收购处理不良资产，信达地产是其旗下唯一上市地产平台。

　　“信达地产是资产管理公司背景，其地产操盘能力不强，而泰禾在打造高端楼盘上经验较为丰富，产品线较为成熟。信达可以通过管理基金获得相应资金溢价和通道费。”在薛建雄看来，至少从资金和项目运作而言，项目资质不错。

　　刘颖喆认为，出于信达强大的金融体系和自有资金保证，泰禾拿到这种项目之后，很多金融机构会提供融资担保，使得项目后续运作非常顺畅。

　　上海资深地产人士薛建雄提醒，优秀房企不仅要有钱，还能把花钱的节奏把控得好，涉及拿地计划管理、市场预判、周期预判等。

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