人民网北京5月4日电 （余燕明）监管层已经收紧了房地产公司债券发行条件及募集投向。但从2015年起公司债券发行大尺度放松，使得一些非上市民营房地产企业也活跃在交易所债券市场，不少地产商借机替换了大量贷款并储备了现金。

　　“2015年证监会对交易所公司债进行了重新规定，同步取消了此前公司债只能由上市公司发行的限制，并显著加快了审批流程，这引来全国性大中型房地产企业涌到交易所申报发行债券。”美银美林亚太区一位高收益债券投资者告诉人民网记者，“但不久市场开始担忧，因为交易所债市信息披露不过关，简化审批实际上是粗放发展，证监会将债券审批交给市场但却没有给市场充足的工具量化风险。”

　　发债55亿元替换银行贷款

　　证监会公司债券部去年9月初下发了《关于房地产业公司债券的分类监管方案》，明确了对房地产公司债券发行及管理的分类监管标准。

　　证监会会同交易所构建的分类监管标准下，优质的非上市民营房地产企业被纳入到房地产业公司债券发行准入的基础范围。

　　据人民网记者了解，非上市民营房地产企业正式被纳入房地产业公司债券发行准入基础范围之前，星河湾集团已经在上交所注册发行了多达55亿元债券，这帮助其偿还及替换了大量的银行贷款及借款。

　　到2016年底，广州番禺海怡房地产开发有限公司（星河湾集团公司债券发行主体）应付债券54.56亿元，剩下银行等长短期借款18.79亿元。

　　证监会公司债券部下发的《关于房地产业公司债券的分类监管方案》对募集资金用途有着严格要求。其中，募集资金用于还贷的情形下，偿还银行贷款或其他债务后，证监会要求发行人的债务篮子应当保持适当分散，保持债券（包括债务融资工具）和银行贷款存量的合理匹配，募集资金用于偿还银行贷款的，在偿还后公司债券、债务融资工具存量原则上不高于银行贷款存量，以保持合理的债贷比例。

　　目前广州番禺海怡房地产开发有限公司的债务结构已经难以满足证监会的这一要求，这家公司利用在上交所顺利注册发行债券募集资金，大额替换了银行等其他贷款。

　　广州番禺海怡房地产开发有限公司2015年11月底在上交所非公开发行了30亿元公司债券，募集资金中的24亿元用于偿还金融机构借款，其余6亿元用于补充营运资金；该公司又于2016年3月底发行了合计25亿元债券，募集资金中的21亿元用于偿还金融机构借款，其余4亿元用于补充营运资金。

　　这意味着星河湾集团在上交所发行的55亿元公司债券里，其中45亿元被用于偿还贷款，募集资金已经从专项账户内提取完毕。

　　2015年、2014年底，广州番禺海怡房地产开发有限公司应付债券分别为29.57亿元、0元，当期包含银行等长、短期借款合计总额分别37.19亿元、75.16亿元。2014-2016年，广州番禺海怡房地产开发有限公司有息负债规模分别为75.15亿元、66.74亿元及73.35亿元，应付债券占比分别为0%、44%及74%，公司债券存量大幅高于银行贷款存量。

　　与大股东亲属、合作方拆借资金

　　证监会下发的《关于房地产业公司债券的分类监管方案》通过整体规模和流动性管理两个类别触发量对基础范围内的房地产企业进行综合指标评价，划分为正常类、关注类和风险类。

　　人民网记者对照所选取的综合指标及广州番禺海怡房地产开发有限公司过去3年的财务指标，该公司属于正常类。若触发两项以上指标，交易所将要求债券设置抵质押等增信措施，以及增加契约条款，比如约定债券存续期内有息债务总额不得增加、发行人不得对外出让核心资产或对外进行大额投资等。

　　过去两年集中发行55亿元公司债券募集的资金，让星河湾集团有了更多的自由现金供其支配调转。到2016年底，广州番禺海怡房地产开发有限公司结余了35亿元现金，2015年及2014年末分别只有21亿元和13亿元。

　　广州番禺海怡房地产开发有限公司在2015、2016年偿还了93亿元现金债务，取得的借款及发行债务融入了91亿元现金，这让公司到2016年底的有息负债规模相比2014年底持平，这意味着星河湾集团借助发行公司债券保持了融资现金流稳定。

　　不过，值得注意的是，这家公司当期结余的现金储备虽然增长，但其实并不稳定，公司账上存有大量往来款项波动较大。

　　广州番禺海怡房地产开发有限公司期末现金增加是经营活动产生的现金流量净额所致，但却并不是销售回款增加。2015、2016年公司收到的销售回款保持在80亿元左右规模，主营业务现金支出约为35亿元，波动较大的是收付“其他与经营活动有关的现金”。

　　其他与经营活动有关的现金主要是各种往来款项，广州番禺海怡房地产开发有限公司2016年收到的往来款超过58亿元，支付的往来款超过67亿元，2015年也分别接近41亿元和44亿元，主要是广州番禺海怡房地产开发有限公司与关联方之间相互进行资金拆借，往来频繁。

　　到2016年底，广州番禺海怡房地产开发有限公司应收关联方往来款超过20亿元，公司应付关联方往来款超过9亿元。这些关联方除了该公司的大股东投资企业外，甚至还包括大股东亲属公司及合作方。

　　而且，广州番禺海怡房地产开发有限公司占用了客户更高比例的房屋预收款项。2016、2015年公司预收款项超过113亿元和108亿元，当期对应营业收入分别只有89亿元、80亿元，占用房屋预收款水平较高，这也意味着，公司持有35亿元现金资源，甚至无法覆盖掉这些短期占用的房屋预收款。

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