南区竹秀园地块位于主城区，占地接近90亩。南方日报记者 叶志文 摄

8月3日上午，中山进行了本月第一次土拍。火炬开发区编号W15-16-0116的地块经过236轮竞价，以总价17.21亿元+131520平方米的竞配建面积成交，由来自广州的君华集团拿下。

据悉，本轮土地拍卖的竞价次数、成交价格以及竞配面积，都刷新了今年以来中山土拍的相关纪录。而继今天成交的开发区地块后，本月中山还将推出12块土地进行拍卖。

●伍杰

拍卖现场 16家开发商激战236轮

W15-16-0116地块位于中山火炬开发区大环村、义学村，周边有华佗山公园与君华新城。据了解，该地块属于华佗山的一部分，目前尚未平整，有一定的开发难度。地块用途为商住用地，出让年限为商业40年、住宅70年，总面积117011.7平方米。目前市场上一个中型项目的开发标准是80000平方米，这块土地可以用于开发一个目前在中山市场上少见的大型项目。在开发建设要求方面，容积率上限2.5，计容建筑面积286872.25平方米，商业配建面积43030.83平方米，绿地率下限为38%，限高50米。

该地块楼面起拍价为4100元/平方米，从7月3日开始进行网上报价，到8月3日上午9：03分经过19轮竞价，已到达楼面地价最高限价的6000元/平方米。9时30分，进入网上限时竞价阶段，共有16名竞拍人以人才房配建面积开始竞价。最终经过236轮竞价，竞拍编号为3959号的君华集团以6000元/平方米楼面地价+131520平方米竞配建面积竞得该块商住地。

以最终成交价计算，竞配建面积占比超过住宅建筑面积的一半，达到53.9%，占总建筑面积比则为45.8%。值得一提的是，超过13万平方米的人才房配建面积也刷新了中山当前的土拍历史，此前最高为2016年12月保利地产在南朗拿下的保利碧桂园领秀海地块，当时保利以22.26亿元+55200平方米人才房配建面积击败对手。根据公示的计容建筑面积286872.25计算，减去竞配建面积及商业配建面积，实际楼面地价约为15324元/平方米。

据了解，君华地产于2011年前后进驻中山，推出的首个项目是君华新城。而君华新城与本次拍卖的W15-16-0116地块相距直线距离不超过500米。

市场现状 南区与石岐区地块成热点

8月3日拍卖的是本月出让土地中最大的地块，今日起，有12块土地将陆续进行拍卖，它们分别位于开发区、南朗、阜沙等10个镇区，其中9块属于工业用地，2块商住用地，1块商业用地，面积从4700-53000平方米不等。与华佗山拍卖地块相邻的W15-16-0115将于今日上午进行拍卖，但面积较小，仅31824.2平方米。业界人士认为，在相邻的大宗土地均被君华集团拿下后，该地块对其他开发商的吸引力有所降低，市场预计大概率由君华集团继续竞得，但竞拍激烈的情况会有所缓解。

在出让土地中，商住地和商业用地尤为吸引市场关注。位于石岐区的商业用地，将连同地上建筑的使用权一起拍卖，同时其5300元/平方米的拍卖楼面地价也创下了中山自2011年以来最高的起拍单价。

国土局的出让公告显示，该宗商业用地位于悦来路以西悦来上街以北，面积为5362.2平方米，计容建筑面积8043.3平方米。配套商业面积占总建筑面积最高可达80%，要求容积率小于或等于1.5，建筑密度上限为50%，绿地率大于或等于50%，建筑限高15米。地块起拍总价约4263万元，地上建筑面积为9846.46平方米，价值约2407万元。因此，该起拍总价约为6670万元。

编号W26-17-0076的南区竹秀园地块最受市场瞩目，去年首次挂牌即引发热烈讨论。该地块位于主城区，占地接近90亩。在2016年9月28日的首次拍卖中，经过18家房企45轮竞价后，该宗地块的竞拍总价已经飙升至5.39亿元，楼面地价定格在5015元/平方米，溢价率高达155%，最后出价最高者为宝能股份地产有限公司。不过，由于当时因中山市国土局系统故障原因暂停，竞拍结果宣布无效。

在今年7月下旬新发布的信息中，该地块基本条件变化不大，但底价却从2.8亿元涨至6.5亿元，楼面单价涨至4750元/平方米，起拍涨幅达141.4%。

■业界声音

中小开发商或成

下半年拿地主角

对于火炬区的商住地遭遇竞抢，合富辉煌高级分析师谢仲娟表示，拍卖情况超出了自己的预期，早前她曾预计成交楼面单价要达到1万元/平方米以上会有难度。

“火炬区这两宗地块总体面积较大，从面积考虑适合开发大型项目，但由于地块中不少是山地，政府有特殊的开发要求——‘保持山体的完整性，不得任意开挖，建筑布置应依山而建’，加上50米的限高条件，即使拥有2.5容积率的开发条件，但利润率也无法有所保证，因此当时预计该两宗土地很难出现超过1万元/平方米的可能。”谢仲娟说，“在目前市场资金紧缺、政策有所限制的情况下，开发商仍然热衷拿地，说明他们对中山楼市仍有信心，对后市非常看好。”

对于本月剩余的土拍，谢仲娟认为，可能会持续3日的热烈竞拍情况。“石岐区商业地和南区商住地的条件与华佗山地块类似，甚至更好。周边配套多，商业生活圈成熟，预计仍会有不少大型开发商参与竞拍。具体而言，石岐区地块的体量太小，单独开发的可能性不高。周边与正在开工的华发地块相邻，预计该开发商拿下的可能性较大，但也不排除有黑马杀入。

知名房地产专家黄峻则认为，目前整体市场正进行调整，中小开发商与本土开发商或许会成为下半年土地市场的主角。“从2016年10月开始，国家对楼市开始了政策性的调控，今年以来调整力度加大，特别是在银根紧缩的情况下，大型开发商拿地会更加谨慎。以万达、富力和融创为例，目前它们似将业务重心摆在自身业务的整合和资产重组上。”

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