二手市场

　　阳光家缘数据显示，2017年7月1-30日广州市（不含南沙、从化）中介网签6636宗，环比6月下降14.24%，同比2016年7月下降15.55%，无论环比或同比均大幅下降；中原成交价为31640元/平方米，环比结构性下滑7.49%，套均总价为251万元/套。

　　从2013-2016年广州二手住宅成交量来看，无论是政策宽松期或政策收紧期，7月成交量环比6月均有所提升；但是今年例外，2017年7月二手成交量环比不升反降，环比大幅下降。广州中原研究发展部分析认为，2017年7月新政调控效力持续，总的来看，买家入市意愿仍较低，因此7月二手成交量延续4、5、6月的下滑趋势，环比大幅下降，由此可见3月新政调控对广州楼市的影响力度之大。

　　“租购同权”出台半月未有过多关注

　　为活跃广州租赁市场，2017年7月17日，政府出台“租购同权”相关政策。“租购同权”政策出台至今已将近半个月，但是据广州中原研究发展部调研了解，大部分区域并未引起市场的快速反应。

　　据了解，如花都、荔湾、白云、番禺等区域，因学区房优势一般，暂时并无相关租户、业主询问“租购同权”相关事宜；海珠、天河虽有部分板块学区房优势相对较为明显的，如天河北板块等，但同样暂无相关租户、业主询问“租购同权”相关事宜；目前，仅越秀区的东风东板块，因名校聚集，学校资源丰富，因此有少量租户、业主询问“租购同权”的情况，但因政策相关细节并未落实，加上限制条件较多，因此暂时无租户受“租购同权”新政租房让其子女就近读书，也无业主因“租购同权”政策提升租金的现象。

　　由于调控效力持续，本月二手进一步下降，大部分区域成交量环比上月均有所下降，但是，唯独萝岗不降反升。

　　据监测，本月大部分区域成交量环比下降幅度在10%以上，其中以番禺环比下降幅度最高，环比下降20.24%；但是萝岗本月共成交148宗，环比提升17.46%，占比由1月的0.87%提升至7月的2.23%，由此可见今年来萝岗二手成交量稳步提升。

　　广州中原研究发展部分析认为，萝岗二手成交占比稳步提升的主要原因有两方面，一方面是不少一手楼盘逐渐转为二手盘流入市场，如万科东荟城、雅居乐富春山居等，二手盘源增加；另一方面是，自今年年初起，一手住宅库存持续紧缺，致使不少购买一手房客户转移至购买二手房。

　　天河区均价最高达47581元/平方米

　　7月，天河区中原成交价为47581元/平方米，套均总价为392万元；阳光家缘中介网签量为619宗，环比下降12.07%。

　　7月天河北板块二手成交量微幅提升，套均总价为382万元。据广州中原研究发展部调研了解，7月天河北板块整体成交量较5、6月份有所提升的主要原因在于，客户观望一段时间后，在面临子女读书、结婚生子、改善换房等需求，7月部分客户开始陆续入市看房，加上天河北板块的部分急于出售的业主也愿意适当微幅让价，促使7月天河北板块二手成交较5、6月份活跃。

　　越秀区比较突出的是东风东板块，7月不仅成交活跃，租赁市场也较上月明显活跃。

　　从二手买卖市场上来看，7月东风东板块主要是楼梯楼成交占比居多，主要以两房为主，成交价格多集中在50000-60000元/平方米。据广州中原研究发展部调研了解，随着“全面二孩”政策的实施，现学区房需求越来越多，7月广州整体楼市虽较淡，但东风东板块的二手房成交仍较为活跃，尤其是放盘价与市场价基本吻合的房源，现去化周期基本在1个月以内，甚至部分性价比高的盘源可在1-2周内售出。从租赁市场上来看，受毕业季影响，7月东风东板块租赁市场较上月明显活跃，主要租客为住家租赁，以及应届毕业生（两三个人合租居多），7月平均租金为73元/平方米/月。

　　预计8月成交或将进一步微幅下调

　　自调控政策出台以来，广州二手成交量已连续4月下滑，而二手价格亦越趋平稳。

　　从客户层面来看，7月虽有部分板块因区位优势凸显，部分改善置业客户开始陆续入市，但从市场整体来看，观望客户情绪仍在，如天河区东圃板块等；从业主层面来看，现虽无出现反价现象，也并无见业主降价现象，但是已有小部分业主因之前放盘价远高于市场价，见放盘几个月仍未出售，现因急需换房或出售套现，因此适当下调报价至市场价，以加快出售，业主看涨价格信心已明显不足。

　　在此大环境下，广州中原研究发展部预测，8月成交量或将进一步微幅下降，而价格变得更趋平稳。

　　南方日报记者 许蕾

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