羊城晚报记者 梁栋贤

“咸鱼翻身”的房子通常地段不错，且价钱往往比周边在售项目便宜，不过，这些房子当初之所以会成为“咸鱼”，肯定有自己的内在原因，购房者买房前一定要看清楚以下几个问题。

证照齐全才有保证

烂尾项目和普通的房地产项目一样，只有证照齐全才能预售。进入预售阶段的房地产项目应该具备“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（建设工程开工证） 、《商品房销售（预售）许可证》。

上述证件的副本应当在售楼部现场公示，购房者应仔细核对项目名称和地址。特别是《商品房销售（预售）许可证》内所列明的预售范围，现在大多数项目都是分批发放预售证，购房者务必看清想购买的单位是否在预售范围内。

而房地产项目要顺利交楼，还需具备“两书”——《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如果已经是现楼的房地产项目，购房者可以问问现场销售人员是否已经具备上述文书。

证照不齐的房产，即使价格再便宜也不宜购买，因为它很可能会导致无法网签、无法交楼、无法拿到房产证等后果。

不能光看平面图

“咸鱼”项目往往在产品设计上有缺陷，购房者一定要仔细查看楼书上的平面图，看看其中是否有缺陷，比如采光面不足、黑厨黑厕、没有阳台等。

最好亲自到想购买户型的样板房内实地查看，在售楼部内临时搭建的情景样板房，对购房者了解房子的真实情形帮助不大。因为烂尾楼可能经历过多次设计的改动，很可能会出现间隔、管道改动等问题，因此容易出现大梁、大柱或者不合理的排水管设置，所有这些都可能影响房子的空间感，进而影响未来的居住效果。

使用年限计算清楚

“咸鱼”项目一般都有“历史”，有的甚至有二三十年的“历史”，这会折减这一项目剩余的使用年限。

比如住宅，原本的土地使用年限为70年，购房者要先计算扣除了“历史”年限后实际剩余的使用年限。虽然现在说住宅的使用年限到期后可以自动续期，不过是否会涉及新的费用，目前谁也说不准。

公寓、商铺类的项目尤其需要注意，这类物业的使用年限本来就只有40年，去除二三十年后，就只剩下十来年的使用年限。而且针对办公用地性质的公寓以及商业用地性质的商铺，目前还没有“自动续期”的说法。

债务纠纷多方打探

“咸鱼”项目有可能涉及部分债务纠纷，可能会造成物业被抵押，因此购房者在买房前，一定要上“阳光家缘”网站，查清楚你准备购买的这套单位是否已经被抵押，如果物业已经被抵押，一定要在开发商解除抵押后再购买。

此外，你还可以上一些商业调查网站，查一下开发商以及其主要股东的债务和信用情况。

一般来说，知名大房企接手的“咸鱼”项目，风险会低一些。但购房者还要了解清楚这家知名房企和“咸鱼”项目之间的关系，是仅参与管理拿取管理分成，还是参股、控股抑或是全资持有，越靠后的关系一般越有保障。

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