1万平方米的单体建筑内，一座旧工厂已变身为“综合运动城”。北京商报记者日前获悉，由道境体育运营的运动中心已在大兴生物医药基地破茧。这个体育产业园，也补足了正在打造生态健康城的大兴生物医药基地大健康产业链条上的环节。在体育产业园、体育小镇如火如荼的当下，道境体育产业园如何破局同质化“走下去”是一个值得思考的问题。同时，对于生物医药基地来说，如何将道境体育产业园这一环与大健康产业链融合在一起，促进园区企业与体育产业园良互动也是一个尚需探索的课题。

　　旧厂房变身体育城

　　道境体育产业园坐落在大兴区生物医药基地永大路32号。这个曾经的钢构厂，在非首都功能疏解伊始就立即关停。在生产中，常年的焊接、打磨等工序使得这个旧厂房更显得斑驳不堪，工作中产生的污染也对环境造成了很大影响，这也是该工厂迁走的重要原因。日前，北京商报记者来到这个工厂旧址时发现，原本破败的厂房被装修一新，并赋予了新的生命——道境运动中心破茧而出。

　　据了解，道境运动中心一期项目投入超过4000万元，自7月起开始营业，这家自建立之初就本着打造“体育Mall”概念的运动中心，已经成为南城人民体育健身的场所。在这里，市民们可以享受“一站式”体验和游乐，篮球场、蹦床、自由搏击、攀岩、多米诺骨牌、室内滑雪练习场等12项体育项目组成了这个“综合运动城”，更多的运动项目争相入驻。

　　旧工厂的变身，还得从大兴生物医药基地的规划说起：一方面通过“腾笼换鸟”方式及时腾退不符合园区产业方向的老旧企业，实现土地的再利用；另一方面通过“筑巢引凤”方式，将潜力型小企业引入标准厂房、孵化器生产或孵化；此外通过提升土地规划指标形式，增加建筑规模，提高土地使用效率。一套有力有效的组合拳打下来，园区土地的利用强度、投资强度、产出额得到较大幅度提升。

　　北京商报记者在道境运动中心的官方简介中看到，场馆采用了德国双向“新风系统”，外体墙增设环保保温墙面，室内采用“空气源”供暖及降温，室内常年恒温，配套“新风系统”及绿植，保证室内环境健康。 这里拥有健身体能、蹦床、攀岩等体育项目，配有智能管理系统，进行健康数据管理，提供健康运动指导，让运动真正融入人们的日常生活，成为情感纽带和生活方式。

　　道境体育产业投资有限公司董事长翁士朝在接受北京商报记者采访时表示，打造这个项目是看中了该区域体育产业相对薄弱，那时公司也正有打造一个“体育Mall”项目计划，于是就与大兴区相关部门进行接洽；伴随工厂的外迁，大兴也正在依托闲置厂房空间谋求产业的升级。于是，双方一拍即合。“对于改造旧厂房，生物医药基地相关部门给予了高度支持，政策方面也给予不少帮助。”翁士朝说，道境运动中心的规划是未来改造更多的厂房，并引入游泳等其他项目，争取将道境运动中心这一品牌“打响”。

　　传统思维变革在即

　　北京商报记者在采访时注意到，将体育项目按照shopping mall的模式打造出来的场馆，道境体育中心算是第一家。翁士朝表示，虽然道境体育中心很像shopping mall，但也不完全是。“体育有体育的特色，一味地照搬并不能成型。所以在项目规划时，我们在如何平衡商业性质与体育用途的融合性上思考良久。”

　　北京商报记者在现场看到，道境运动中心内的各个项目均由不同商户运营，每个商户独立负责一个项目，而道境运动中心则是整体的规划设计。场馆中不仅配备了常规的休息区域，还有淋浴、餐饮、娱乐等业务，满足消费者在运动中心中的大多数需求。

　　据翁士朝介绍，入住的商户是经过严格筛选后确定的，每一个运动项目都有自己的特色。特别是在引入传统运动项目的同时，也引入了新兴体育项目。因此多米诺、VR体育、泡泡足球等项目也在道境运动中心中占有一席之地。

　　越来越多的项目入驻，使得这座旧工厂成为一座名副其实的“综合运动城”，该运动中心拥有枫木地板篮球场6块，并且有多个IP类篮球赛事。“未来，在这里还有机会能见到国内外顶级球星带领的青少年训练营、‘NBA球员’及‘CBA球员’参与的球星见面会。”翁士朝透露，道境运动中心也将打造自己的体育赛事IP，完善体育产业链。

　　道境运动中心试营业已一月有余，在并未进行宣传推广的情况下，已有不少消费者入驻。12个新潮的体育项目，让这个地方成为“大兴新城CBD”配套文化健康品牌的新星。12个体育项目中，3000平方米的蹦床运动最受欢迎，仅仅一周的时间，接待游客7000人次以上。

　　虽然目前业绩尚可，但翁士朝也还有一些烦恼。他坦言，最苦恼的是政策方面。“就场地方面来说，此前是工业用地，所执行的是工业用地的标准，但我们接手后，已经作为体育文化用地在使用，相关的政策仍然难以落地。”所以，翁士朝希望尽快出台工业用地转化成文化用地的过渡政策，一些细则也需要进一步完善。在翁士朝看来，一些传统的思维需要改变，老方式并不能匹配新的业态。

　　行业痛点待解

　　在经济全面转型的背景下，像道镜体育产业园这样的体育特色园区、特色小镇在京津冀区域正如火如荼，越来越多的投资人将视线聚焦于此，都觊觎这个新生事物的大蛋糕，但大部分投资人却忽略了运营，让这些体育产业园、体育小镇鲜有特色。入局者众多，体育小镇同质化也越来越严重，如何改变现状成为整个行业的痛点。

　　翁士朝说，道境运动中心也面临这样的问题。如何打造特色？“破解这一问题最根本的就是从体育本质出发，还原体育功能，在选择体育项目的同时，能够注意发挥自身特色。”翁士朝特别提出，项目的定位是首要考虑的，“我们自己认为，道境运动中心的特色很鲜明：定位高端，提供高端的服务，但面向的却是社会各个群体，价格也较为优惠。”

　　事实上，道境运动中心能否凭借特色“走下去”对大兴生物医药基地来说也是利好。

　　“运动中心的出现，弥补了这片区域配套设施的短缺，成为京南地区一座体育文化坐标。”大兴生物医药基地相关负责人介绍说。

　　眼下，大兴生物医药基地正转型升级盘活闲置厂房，引进“高精尖”业态，全面整理企业现有厂房资源，将低效空间转型升级。

　　针对现有厂房，尤其是对原北臧村、念坛、黄村民营工业区范围内的厂房逐一摸底，对厂房利用率进行核算，共计腾退出可利用厂房约41万平方米，按1.5容积率计算，相当于增加建设用地400亩。涉及盘活厂房企业19家，目前已引进项目115家。

　　根据计划，大兴生物医药基地正在打造健康城。“未来，生物医药基地将实现向全产业链联动、高端特色突出、产业形态多元的‘大健康’产业聚集区升级。”上述大兴生物医药基地相关负责人表示，类似道境体育中心这样的项目在产业链条上也是一个有力补充。

　　作为生物医药基地大健康产业链中的一环，如何将体育产业与医药产业相融合是需要考虑的问题。有业内人士表示，道境运动中心设立在生物医药基地，需要将园区内的企业打通，提供一些为园区工作人员服务的产品，例如日常健身等服务，增强与其他企业的互动，也可以起到企业间联系的纽带作用。

　　在谈到整个行业的痛点时，翁士朝表示，现在行业中有许多人较为浮躁，体育产业比较火爆，但却并不是最赚钱的。一些投资人进行投资时只看中了回报，却忽略了运营，导致在投入几年后发现项目并不赚钱而退出。其实，体育项目的运作是需要较长时间的，眼光需要放长远，不能只盯住眼前利益，“体育更多的是与健康同步”。

　　北京商报记者 方彬楠 王子扬

　　发展关键

　　●需长期运营

　　●不能只看眼前利益

　　●应与健康同步

　　行业痛点

　　产业火爆

　　并非最赚钱

　　入局者浮躁

　　只看回报忽略运营

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