作为民生问题，物业管理一直很受大家关注，南京晨报街区周刊“娟姐说物业”将新推出一个栏目：物业辩论台，我们将就物业管理比较受关注的问题发起讨论，市民对于相关问题有看法的，可以致电84701110或者发邮件至37468748@qq.com，我们将在下期刊登部分精彩意见，和专家一起分析大家关注的物业问题，欢迎大家各抒己见，参与讨论，感谢南京市物业管理办公室对本栏目的支持。

　　小区范围内的权利义务是一个复杂的问题。

　　【辩题1】 选聘物业投票竟然没有“反对”票选项 业主想选新物业究竟要多少票？

　　今年，南京市某小区业委会要换物业，于是开始操作新物业选聘。这个小区共有600户，在投票时业委会发放的选票上只有“同意”和“弃权”两个选项，没有设置“反对”选项。他们还规定：填写“弃权”的、未反馈意见的均为“弃权”，而“弃权”选项视为“同意”。在统计选票后，同意选聘某物业的为295票，弃权的为290票，业委会随即宣布：小区业主585户同意某物业中选，符合法律规定的“过半数”，他们立刻签订物业合同并要求立即强行进场。在新物业强行进场时遭到老物业和部分业主的坚决反对，他们说：同意换新物业的295票未达到《物权法》第七十六条的过半数规定，新物业未依法取得签订物业合同的权利不能进场。那么，这个新物业究竟要多少票同意？弃权能不能视为同意？强行进场合不合法？业主们应该如何依法更换新物业呢？

　　相关法规：《物权法》节选

　　第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

　　第七十六条 下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　【辩题2】 小区车位费广告费上百万无偿给物业公司经营 小区共有财产究竟属于谁支配？

　　某小区更换了新物业，尽管物业费上涨近一倍，小区业主依旧非常欢迎，认为新物业会给小区带来新变化和新面貌。老王在小区散步的时候，看到了业委会公布的物业管理合同，他仔细阅读后发现，小区那些属于业主共有的停车位、会所、门面房等等，业委会在合同约定中都无偿交给了新物业出租经营。他仔细盘算了一下，这些收入每年有上百万元。这笔钱不少啊，老王赶紧找到业委会主任反映，这个合同可不能这么签，这些产业都是属于业主的，不能就给新物业这么夺去了。主任劝他，物业是国内的大牌，对咱们楼盘升值有好处，抓大放小，该让的利益就让吧。老王不服气，又去找新物业的项目主任理论，物业说这事是公司和业委会谈的，他们基层也搞不清，但是合同约定有法律效力，一定是要执行的。老王越说越生气，扯着物业要改合同，物业说答应不了，应该去找业委会协调。等到老王找了几个业主再去找业委会理论，主任就避而不见了。老王觉得好憋屈，这事明摆着不对，这些财产肯定是业主的，却通过合同成了物业的提款机，这事该怎么处理呢？

　　附：《物权法》节选

　　第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

　　对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

　　第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

　　第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

　　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　市民对于这两个问题有看法的，都可以致电84701110或者发邮件至37468748@qq.com，我们将在下期刊登部分精彩意见，和专家一起分析，欢迎大家参与讨论。

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