北深广断绝借贷炒房 消费贷不能超100万元和10年

2017年09月24日20:31  来源:中国基金报
 
原标题:北深广断绝借贷炒房 消费贷不能超100万元和10年

  治理和控制中国银行业系统性风险和金融市场的风险传递,重点消除房地产金融风险,中国银监会系列专项行动加快落地至各大一线城市。

  继北京、深圳之后,广州也开始严查消费贷。9月20日,中国人民银行广州分行、中国银监会广东监管局共同发出了《关于消费贷管理、防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》(以下简称《通知》),严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为。“对已抵押房产,在购房人没有全部归还贷款前,不得以评估后净值为抵押追加贷款。各大银行原则上不发放金额超过100万元或者期限超过10年的综合消费贷款。”通知中明示。

  在这之前,北京多家银行已要求贷款20万元以上额度的客户补交材料,深圳大多数银行将长期消费贷年限下调至5年。

  根据官方的说法,2017年以来,广东省内部分地区和金融机构的个人消费贷款快速增长,存在违规流入房地产领域的风险。

  来自易居房地产研究院的《全国居民短期消费贷款流入楼市现象研究》报告也显示,今年3月以来新增异常短期消费贷款金额约3700亿元,估计其中至少有3000亿元流向楼市,广东、福建、江苏、上海、四川、河北等地区表现突出。

  “至少短期内楼市是没什么投资机会了,行政手段限制卖,金融手段限制买,预计下半年标杆房企的销售额就会出现下滑了。”广东某知名房企的管理层对中国房地产报记者表示,从目前的形势来看,房地产调控只走了半程,远未结束。

  广东省政府的一位顾问专家透露,广东还有不少房地产调控政策在酝酿中。

  消费贷不能超100万元

  《通知》对规范消费贷款提出了具体的要求,包括严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为,不得发放无指定用途消费贷;对已抵押房产,在购房人没有全部归还贷款前,不得以评估后净值为抵押追加贷款;合理确定个人消费贷款金额和期限,原则上不发放金额超过100万元或者期限超过10年的综合消费贷款;要求各家银行合理把控个人消费贷款规模、投向、结构、切实加强风险管控。

  自2017年10月起,广州地区各商业银行应于每月12日前报送《个人消费贷款产品月度检监测表》,提供详细的监控数据。

  这一措施的出台并非无的放矢。《通知》指出,2017年以来,广东省内部分地区和金融机构的个人消费贷款(短期消费贷款、中长期消费贷款、信用卡透支)快速增长,其中个别金额较大,期限较长的消费贷与日常消费属性不匹配,存在违规流入房地产领域的风险。

  “消费贷确实很多时候是用来买楼的。”某按揭公司的内部人士透露,过去消费贷款提供的用途资料都是假的,“现在就要做真的了,如果用途是装修,那找的装修公司就一定是真实存在而且是有营业的。”根据《通知》要求,消费贷的可贷额度将大幅缩水,原本房抵贷最高可贷评估价的7成,但现在最高只能贷100万元。贷款成本也在上升,“原来消费贷的利率普遍是基准上浮10%~20%,现在是上浮40%~45%了。”

  此前,受限价影响,广州不少楼盘都采用了“双合同”,高达几十万元乃至上百万元的装修款无法做银行按揭,买家只能借助装修贷、消费贷等产品减轻短期资金压力。“严控这类资金进入楼市,一方面对新房市场的‘双合同’现象有抑制作用。另一方面,潜在客户能借助贷款购房的难度加大,成交量必定继续减少。”广州链家研究院院长周峰认为,在遭遇资金面的持续釜底抽薪后,广州新房的月成交量已经低于5000套了,预计最快在10月下旬,楼价便会出现下调。

  克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉中国房地产报记者,《通知》主要是打击了通过消费贷加杠杆买房的这部分需求,在目前很多楼盘采取双合同应对限价的情况下,这等于双合同部分的房价很可能要一次性付清,首付压力大大增加。购房门槛继续提高,对原本就成色不足的“金九银十”可以说是雪上加霜。

  “今年3月份有个客户买了房,同贷书都出了,最近被银行查出他在买房那个阶段有大额的消费贷款,怀疑是用来支付首付,所以银行迟迟不肯放款,要求他先还了那笔消费贷。”上述按揭公司内部人士表示,银行核查消费贷的力度很大,预计会影响到不少购房者。

  “3000亿消费贷流入楼市”

  消费贷违规流入楼市的现象不仅仅出现在广东。根据银监会的公开数据,今年上半年,新增个人住房按揭贷款占新增贷款比重约25.1%,较去年全年降低了10.9个百分点,较去年下半年的高峰期降低了19.9个百分点。但居民短期消费性贷款却出现了爆发式增长,央行数据显示,2017年前7月,居民新增短期消费性贷款高达1.06万亿元,累计同比多增7137亿,远超2016年全年8305亿元新增短期消费性贷款总额。与此同时,消费需求并没有爆发式增长,物价涨幅依然维持低位,这意味着,天量的消费贷款并没有最终进入居民消费领域。

  《全国居民短期消费贷款流入楼市现象研究》指出,按照社会零售额同比走势估算,3月份以来新增异常短期消费贷款金额约3700亿元,估计其中至少有3000亿元流向楼市,约占新增短期消费贷款总额30%。而广东、福建、江苏、上海、四川、河北等6地区的月度新增个人消费贷款在5月份以来都出现明显攀升,按照此前估算的3700亿元新增异常短期消费贷来看,9成新增异常贷款出现在上述6个地区,说明这些区域有消费贷流入楼市现象。

  易居中国执行总裁丁祖昱认为,虽然“限贷”政策对需求端支付能力有很大影响,首套、二套的首付要求及利率也有了很大的提升,但目前改善型产品需求依旧持续旺盛、交投活跃,究其原因仍在于购房者可以通过其他各种各样的途径获得资金支持。此外,一些企业主甚至可能将经营性贷款转投到楼市中,这在当前购房金融方面显得尤为突出。

  这显然与国家试图通过收紧银根为楼市降温的意图相违背。8月中旬,人民银行南京分行、江苏银监局向辖内相关单位联合下发了《关于加强个人消费贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》的文件,严禁发放用于购房首付款或偿还首付借贷资金的个人消费贷款。9月5日,北京银监局、人民银行营业管理部联合印发了《关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》,要求辖内银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。9月8日,深圳有银行收到人民银行通知,要求除个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款以外的其他个人消费贷款(包括房商通、抵质押额度贷款等),贷款期限最长不超过5年。

  值得一提的是,根据国家统计局最新发布的数据,8月份,70个大中城市中,一线城市房价环比继续下降,二三线城市房价同比涨幅及环比涨幅均有所回落,三线城市房价同比涨幅出现回落。调控成效显著。

  “从数字上看,房价是止涨了,但这并不是结束调控的理由。因为真实的房价还在上涨,资金还未从楼市回流到实体经济。”广东省政府的一位顾问专家表示,广东还在紧锣密鼓的进行市场调研,研究和准备一系列的房地产调控政策。

(责编:闫枫、吴晓琴)