东莞一手房成交量涨价跌

蒋幸端 卢政

2017年10月13日08:18  来源:广州日报
 
原标题:一手房成交量涨价跌

  9月二手房成交量环比下跌。

  文/广州日报全媒体记者蒋幸端 图/广州日报全媒体记者卢政  

  为了避开“十一”黄金周出游返乡潮,东莞40多个楼盘抢在9月份开盘及加推,推动东莞楼市成交实现“金九”,成交量环比上涨12%。不过,在楼市调控政策持续严厉下,多个楼盘定价合理,整体成交均价平稳。

  进入第四季度,在后市仍然严峻的情况下, 随着年底开发商推货热潮到来,主动让利将成为开发商出货的主要促销手段。

  9月: 一手房成交环比上涨12%

  据乐有家研究中心监测数据显示,9月东莞一手住宅成交5301套,环比8月上涨12%;一手住宅成交均价16763元/平方米,环比下降1.29%,价格保持平稳。具体到各片区成交上,9月份东莞六大片区中仅城区片区成交量破千套,成交2035套,远超其他各片区,环比上涨幅度为73%。其中水乡新城片区成交套数下跌幅度最大,环比下跌55%。

  此外,受一手房市场火热影响,二手房成交出现下滑。数据显示,9月东莞二手商品房成交4618套,环比8月下跌14.1%,二手商品房成交均价13925元/平方米,环比上涨2.96%。

  东莞中原战略研究中心介绍,在东莞楼市限贷、限购、限售、限价 “四限”政策调控下,市场进一步回归理性,房价走势保持平稳态势。从个盘成交来看,9月多家房企为尽快回笼资金,新盘入市定价低于区域内在售竞品价格,或低于市场预期,部分楼盘首次开盘甚至推出降低购房门槛等优惠措施推动出货。

  第三季度: 成交量同比仍降近三成

  为了尽快回笼资金,7~9月份第三季度品牌房企抢跑现象十分明显。据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示,碧桂园和万科两大房企住宅推货供应量均超过 30万平方米,两者供应量合计占全市的三成多。统计数据显示,2017年第三季度,住宅新增供应 245.26万平方米,创历史同期第二高位,环比上升103.73%,同比下降9.66%。其中仅9月就有超40个项目集中推出新货。

  但是,在楼市调控政策影响下,第三季度成交量同比仍出现大幅下滑。东莞中原战略研究中心统计数据显示,第三季度东莞全市住宅成交178.57万平方米,环比上升19.46%,同比下降29.68%。品牌房企大力推货冲刺业绩促进全市成交量持续回升,但受严厉的政策调控影响,回升幅度有限,与往年同期相比,降温显著。

  楼市调控政策持续严厉,大部分房企对“现金为王”已达成共识。随着“金九银十”传统旺季到来,众开发商推货热情大涨,大量新盘云集上市,旧盘持续加推。9月东莞全市住宅新增供应115.02万平方米,创下近6年单月第二高位。

  与此同时,认购量也出现回升,楼市现回暖迹象。根据东莞中原CCES监控的来访数据显示,2017年第三季度东莞楼市来访量明显增加,整体环比二季度上升约32%,并呈现逐月上升的趋势。一方面,三季度大量新盘聚集上市,加上许多品牌房企项目的产品品质提升,客户看房购房意愿明显增强;另一方面,中心城区供应迎来大幅放量,大量长期受供应紧张抑制的购房需求迅速得到释放,区域的人气迅速膨胀。但从整体上看,因受调控政策影响,今年三季度楼市人气依然明显低于前两年同期。

  特点: 改善四房户型受青睐

  从7月开始,东莞便不断迎来新盘入市,8、9月迎来开盘高峰,单月推货入市项目超过20个。在众多项目推新货影响下,第三季度东莞仅洋房新增供应大幅放量,就达到173万平方米,而成交在供应大幅放量下,成交量达到141万平方米。

  从户型来看,据东莞中原战略研究中心数据监测显示,第三季度东莞90~110平方米及110~145平方米户型产品成交占比均有所上升,尤其是110~145平方米产品占比达到38%。

  目前东莞洋房市场主要由本地客户主导,入市客户主要为有相当经济实力的本地客户。东莞中原战略研究中心分析,一方面,“二孩”政策开放后,换房需求增加,110~145平方米的四房产品受到购房者青睐;另一方面,本土购房者一直以来较为青睐舒适的户型。同时,随着“二孩”政策的出台,品牌房企在产品设计上亦开始侧重110~145平方米四房的开发,因此110~145平方米产品成交占比明显上行。

  此外,东莞中原战略研究中心统计数据显示,三季度洋房整体签约均价与二季度持平,从各镇区洋房套均总价来看,长安、松山湖洋房套均总价仍然排名前两名。

  此外,从三季度东莞各镇街洋房套均总价来看,长安以385万元/套继续排名首位,其次是松山湖356万元/套,远远抛离其余镇街,排在第三位的南城套均仅241万元/套。

  后市: 库存消化周期拉长至9.5个月

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示,截至9月30日,东莞住宅库存面积为482.70万平方米,环比上升12.56%,同比上升39.06%,库存套数为42489套,环比上升15.04%。按过去一年的消化速度来计算,2017年9月底东莞住宅库存消化周期拉长至9.5个月。

  东莞中原战略研究中心相关人士表示,东莞首次限购至今历时一年,住宅库存消化周期大大拉长了6个月,楼市供需逐步供过于求,反映限购、限贷、限价等政策调控效果明显。

  从物业类型看,9月底洋房、别墅和公寓的库存量分别为324.32万平方米、97.99万平方米、60.39万平方米,按过去一年消化速度计算,消化周期分别为8.3个月、20.8个月、8.8个月。

  从区域来看,在限购、限贷、限价等多重楼市调控政策影响下,东莞多个镇区住宅供需回归平衡,局部区域逐步供过于求。据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示,9月底有24个镇区住宅库存消化周期大于6个月,其中消化周期大于10个月的有14个镇区,尤其是深圳客大幅退潮后,黄江、凤岗、塘厦、清溪等临深区域库存严重供过于求。

  东莞中原战略研究中心介绍,目前东莞首套房贷利率普遍上浮5%~10%,二套房贷利率普遍上浮10%~20%,房贷利率上涨,增加购房者入市成本和入市门槛。加上高房价压力之下,高首付的入市门槛与东莞本土购买力严重脱节,房贷利率收紧后,加重客户观望情绪,后市市场走势不容乐观。

(责编:孔海丽、伍振国)