2017年落下帷幕，尽管一二线城市楼市调控政策频出，房地产市场明显降温，但品牌房企的销售规模再创新高。根据中国指数研究院数据显示，今年碧桂园、万科、恒大齐齐闯进5000亿，144家房地产企业跻身百亿元军团，16家企业跻身千亿俱乐部。毫无疑问，千亿房企对于发展“窗口期”的把握与“杠杆”的利用达到极致，同时，“坚持价值投资”的原则降低了投资风险，稳步助推房企步入千亿阵营。

　　这让还未步入千亿阵营的“潜力股”房企倍感振奋：相信虽然市场格局在变，但冲刺“千亿房企”仍然有机会!这个机会就在未来2-3年内!那么，按照“巧用杠杆+价值投资”的原则来看，谁是下一个千亿房企“潜力股”?下面以禹洲地产(01628.HK)为例，看一个未来3年“千亿级房企”的典型样本是如何布局的。

　　巧用“周期杠杆”，把握“窗口期”逆势增长的禹洲地产

　　2018年1月3日，禹洲地产发布业绩公告，数据显示，2017年全年合约销售金额达人民币403.06亿元，同比增长74%;合约销售面积为2,380,943平方米，合约销售均价约人民币16,929元/平方米，同比增长33%。至此，禹洲成功完成上调后的400亿元销售目标，合约销售从2007年的14亿扩增至2017年的目标400亿，十年年复合增长率约40%。此外，禹洲在2017年正式拉响千亿号角，预计未来三年合约销售的目标增长率仍在接近40%左右。

　　禹洲保持40%的复合增长率来之不易。从2017年业绩背景来看，楼市调控自2016年10月开始贯穿2017年全年，销售难度大幅增加，而此时禹洲积极调整销售策略，把握销售“窗口期”争取销售业绩增长。根据厦门中原地产研究中心发布的商品房销售金额及销售面积榜单，禹洲厦门再次荣膺2017年厦门楼市成交面积、成交金额“双冠王”，用实力见证禹洲在厦门市场的龙头地位，至此，禹洲已连续十二年位居厦门商品住宅销售榜单冠军宝座。此外，上海、南京、杭州、苏州等城市禹洲亦实现业绩逆势增长。

　　同策研究院研究结果显示，楼市将经历2017-2018年历时2年左右下行调整期，2019-2020历时两年上行期，2019年成交量上涨为主，2020年房价会有新一轮上涨。从周期特征来看，房企要活得好达到千亿销售目标，一定得“巧用市场周期的杠杆”才可以实现逆势增长。从禹洲2017年中期财务数据来看，负债率水平约73%左右，其逆势“巧用杠杆”冲刺千亿的大战略已经再清晰不过了：把握2019-2020年新一轮市场上行的“窗口期”冲刺千亿!

　　坚持价值投资原则，布局前瞻区域，大湾区布局助力禹洲千亿战略

　　禹洲为了在2020年实现千亿的销售目标，未来几年合约销售额的年复合增长率将达45%，禹洲可见的增长来自于其“坚持价值投资”原则与前瞻性的布局策略：

　　1) 目前禹洲地产拥有超过1,000万平方米的土地储备，以面积和价值计算，90%位于长三角及海西区，长三角是禹洲日渐崭露头角的优势市场，而海西区则是其一直以来稳固位居龙头市场地位的区域，此外，90%土储位于核心一二线城市。

　　2) 除此之外，禹洲积极加速土地收购及项目合作开发。2017年，禹洲新增土储379万平方米，以项目建筑面积计算，约40%来自收并购，60%来自于公开市场招拍挂。新进惠州、扬州、青岛、舟山、唐山等城市，继续深耕长三角及海西区。

　　3) 禹洲的住宅产品对一二线城市的首置首改及改善型客户具有超高的性价比。其产品中首置首改占比七成，改善型占比三成，面积段上看144平方米以下的户型产品占比达76%以上。

　　在部分房企积极转型三四线城市寻求“机会型”布局的时候，禹洲仍坚持“价值投资原则”，坚守核心一二线城市。禹洲管理层表示未来三年城市数可能增加到35个，将发力拓展粤港澳大湾区并继续看好长三角。

　　值得关注的是，2017年11月2日，作为第四届世界浙商大会的配套活动，浙江省大湾区建设重大项目推介会在杭州国际博览中心举行。推介会首次发布了浙江大湾区建设路径，以及120个大湾区建设项目，总投资约1.5万亿元。与此同时，上海也将发挥“浙江(杭州)大湾区”主导作用，助推“杭州大湾区”湾区经济。事实上，长三角(杭州大湾区)已成为禹洲区域关注焦点，早已做了前瞻性布局，土储占比超50%。禹洲于2016年将总部由厦门迁至上海，标志着其重点放在长三角。

　　与此同时，禹洲地产创始人林龙安太平绅士表示，深圳为禹洲第二级重点区域，是通往粤港澳大湾区的战略城市。大湾区建设蓄势待发，大湾区的发展也将助力禹洲业绩快速增长，为此，禹洲还通过收并购方式新进入了惠州，亦同时在大湾区开疆拓土。禹洲“大湾区”前瞻性的布局为未来2-3年千亿战略实现带来红利，相信未来2-3年势必进一步夯实长三角布局，进一步开拓大湾区，深耕环渤海，巩固海西区，继续完善全国化布局，实现业绩持续增长，成为下一个实现千亿战略的房企。

　　利润价值导向的禹洲地产， 不容置疑的“千亿房企”潜力股

　　禹洲地产一直对盈利能力较为重视，坚持利润价值导向。从结构性因素来看，禹洲前瞻性布局策略与大量成本较低的土地储备，是未来两年保持较高盈利能力的有力支撑。数据显示，截至2017年6月，禹洲地产平均土地成本约为人民币每平米5,900元，其中一二线城市的土地储备占比更达92%。第一财经记者翻阅公司财务报告等公开信息，预估截至2017年6月底，禹洲的未确认收入约为人民币340亿元，毛利率超过33%。

　　其次，禹洲地产销售地域日益多元化，从而提高了盈利的稳定性。除了厦门和福州，禹洲已经进入福建省外的六个核心市场，分别是南京、合肥、苏州、杭州、上海和天津。2017年，来自上述一二线城市的合约销售的占比为60%左右，有力支撑盈利稳定性。

　　由此，2017年禹洲获得两家评级机构上调评级，其中，穆迪上调其发行人评级至为Ba3，标普上调至BB-，此次两家评级机构对禹洲的上调，主要是基于公司在规模增长、盈利能力及审慎的财务方针取得了策略性的平衡，充分反映了市场对禹洲的信心及认可。

　　从禹洲的核心利润指标来看，2017年上半年的毛利为人民币23 亿8,798 万元，同比上升77.51%，与收入增长同步。毛利率为32.95%，属同业较高水平。自2009 年上市8年以来，禹洲营业收入经历年复合增长32%至2016年的137亿人民币，核心净利润经历年复合增长26%至2016年的略超20亿，公司保持每年不低于核心净利润30%用于派息，与股东分享业绩成果。从过往经验来看，“一毛不拔”不进行派息的房企不在少数，而禹洲毛利率连续8年超30%，毛利率、派息率等核心指标一直领先行业，位于行业中最高水平实属难能可贵。多家券商基于目前禹洲的资产净值折让为64%，预测2017年市盈率为4.6倍，股息回报率为7%左右!

　　总之，尽管行业规模结束快速增长、房价快速上涨引发政策调控，行业出现短周期波动和整体毛利率缓降，房企竞争压力徒增，但是，禹洲“巧用周期杠杆+价值投资”的战略，坚持价值投资原则，前瞻性布局粤港澳、杭州“大湾区”经济区域，相信未来3年，禹洲地产“千亿级房企”征程将加速。

　　此外，无论是直接拿地开发内生式增长，还是通过并购合作形式的外延式扩张，还是产品力、商业板块、长租公寓、人才储备等方面的积极动作，禹洲的“千亿级房企”的征途注定是一个不断行进和发展的过程，其也必将成为未来3年“千亿级房企”发展的一个典型样本。

　　（注：此文属于人民网登载的商业信息，文章内容不代表本网观点，仅供参考。）

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