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拯救利润才能致胜未来 房地产下半场资产运营成为“杀手锏”

2018年04月19日14:57 | 来源:人民网-房产频道
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“租售并举”、“房住不炒”的调控导向下,传统的房地产开发业务面临挑战,行业平均利润率持续下滑。2018年,包括“碧恒万”在内的头部房企不约而同地放弃了对规模的追求,将利润的提升放在首位,标志着地产行业将迎来商业模式的大变革。

迎接变革,用运营为资产赋能

近年来,越来越多的房企积极布局于商业地产、养老地产、长租公寓、产业地产、特色小镇,以及集体用地的流转等新兴市场,进入新领域,面对新挑战,房企的资产管理和运营能力被提升到更加重要的位置,因此,基于物业资产的精准定位以及专业化、精细化的改造运营能力,成为房企提升利润、致胜未来的核心竞争力。

此外,高企的库存也令资产运营的必要性提到了全新的高度。截止2017年末,全国商品房待售面积高达58923万平方米,按当年销售均价计算,存量货值相当于4.65万亿。

如何唤醒巨量的沉睡资产,通过开发运营为资产赋能,最大化地挖掘并释放资产价值,成为新形势下房企面临的共同问题。

资产运营,涵盖“投融管退”

所谓资产运营,需要将企业的投融资及资产组合管理提升至战略层面,在购入资产时进行专业审慎地评估并寻求低成本的资金杠杆,到产品开发阶段进行精准的规划定位,进入经营阶段持续提升资产价值,直至通过资产变现最大化地实现投资回报收益,对目标资产进行全生命周期的优质高效的运营管控。

从房地产专业领域来看,完整的资产运营包括前期的项目可研、产品定位、策划运作,中期的招商招租、管理运营,和后期的销售退出,全过程涵盖“投融管退”四大环节。

投资阶段,判断项目价值,预估投资周期中可能出现的风险并加以规避;

融资阶段,制定最佳融资方案,控制财务成本的同时,设置合理的还款条件;

运营管理阶段,实施精准预算和完善营运策略,通过招商租赁管理实现资产的保值增值,促进收益的最大化 ;

退出环节,设置成熟全面的资产处置方案和退出通道,择机退出。

“投融管退”环环相扣,每一环节都直接影响到资产的价值,需要专业机构给出专业性建议并把控和执行,才能确保由资本、资产、资产所有者和资产经营者组成的生态链条,催动资产价值焕发生生不息的持久动力。

思源的新兴竞技场之一——资产管理篇

思源地产集团早在2004年,便开始集中优势资源,积极为开发企业提供资产管理服务。10余年发展的浓厚积累,针对资产管理,思源提供从前期拿地可研、产品定位,中期营销策划、招商招租,到后期运营管理,以及资产处置的全程“一站式”服务,形成“一揽子”解决方案。

思源资产业务为“一主三辅”三大板块,“一主”是以“聚乐汇”品牌为核心的商业经营业务,“两辅”分别为资产处置业务与物业管理业务。

思源资产依托丰富的行业资源积累,以及10多年持有型物业的运营经验,已经打造完成“项目获取、商业策划、商业经营、资产处置、开发改造、物业管理”六大核心业务能力,秉承“让资产更有效增值”的操盘理念,为客户提供全链条经营性物业优化及综合运营服务解决方案。

“聚乐汇”是思源资产打造的大社区商业品牌,目标成为中国社区型商业连锁品牌风向标。“聚乐汇”商业品牌聚焦体验式业态,结合实践总结得出4+X的业态模型6:2:2黄金比例品牌组合,是聚乐汇项目招商高效性、业态可持续发展以及品牌差异化竞争优势的保证,且具有极强的可复制性。目前,思源资产已与300余个品牌商建立合作关系,其中重点联发品牌近百余个,通过强强联合、资源互补,共同推进“聚乐汇”品牌的发展。

聚乐汇品牌目前有“生活型-乐享中心”与“商务型-悦享中心”两大特色产品线,根据不同的客群以及物业形态进行产品的差异化定位。其中,“乐享中心”是以核心居住区家庭为消费载体,以提高居民生活质量为目标,满足其综合消费及日常生活需求的产品;“悦享中心”则是以商务、泛商务、产业园区商务人群为消费载体,以提高商务楼宇综合配套能力为目标,满足商务人群商务办公及配套需求的产品。

截止到2018年初“聚乐汇”已拥有双桥、顺义、港龙、牛顿等8个在京项目,贵阳紫郡、重庆铂金时代等4个在外项目,未来3年“聚乐汇”将会以区域商管公司为依托,全国化布局,快速稳健拓展50余家店。

顺义聚乐汇乐享中心,位于北京市地铁15号线石门站,为地铁上盖项目,体量2万方,它集中购物、餐饮、娱乐、休闲、健身、金融等多业务为一体,作为资产“聚乐汇”品牌的开山之作,是“一揽子“ “一站式”服务的典型案例,从前期对甲方的土地开发产品定位、设计规划、项目代建管理、到后期的业态定位、品牌落位、招商运营、物业管理,到以后的资产处置,全方面、多维度的提供服务,实现全产业链联动。此类项目还有通州宋庄文创园项目。

图注:顺义聚乐汇

望京聚乐汇悦享中心,位于北京市朝阳区南湖南路景泰广场,体量1万方,是“聚乐汇”营销代理+资产运营的代表,此类项目还有中关村门头沟科技园石龙等聚乐汇项目。

双桥聚乐汇乐享中心是与北京市保障性住房建设投资中心签订的商业物业包租业务,由思源资产负责统一招商、统一经营、统一管理。思源资产经营管理团队的开发部、商业招商部、运营部、物业管理部等各部门多领域专家从不同角度对项目的研究和碰撞。确定了以做到最大化延伸项目辐射能力为发展目标,通过专业且细致的市场研究、商业定位和业态布局三个方面的重点工作结合招商先行的策略,指导物业条件的优化改造和招商经营的发展策略,给项目未来开业后可持续的良性运营状态奠定了坚实的基础。

图注:双桥聚乐汇

随着白银时代的到来,房地产市场已经无法支撑过去增量型、外延式的开发模式,未来将更多转向“内涵式”的城市更新和资产运营,思源地产集团早已前瞻洞察行业发展沿革,并为此做好了充分的专业准备,专注于为合作伙伴输出专业价值,帮助客户成功。

(责编:孙红丽、伍振国)

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