行业洗牌之下，拿地与融资的话语权不断向龙头房企倾斜，中小房企生存环境每况愈下。在楼市调控持续加码及融资渠道不断收紧的今年，港交“同股不同权”的改革新政、相对较低的上市门槛，仿佛让中小房企看到打通境外融资通道。

　　房企A股IPO排名再次下滑

　　随着行业集中度进一步加剧，楼市调控持续加码以及融资环境趋紧的大环境，房企通过登陆资本市场以求壮大公司规模的期望愈加强烈。

　　据证监会最新公布的《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》显示，截至2018年5月3日，中国证监会受理首发企业321家，其中，已过会29家，未过会292家。未过会企业中正常待审企业284家，中止审查企业8家。

　　其中，从排名上来看，大连万达商业地产、广州富力地产、同策房产咨询、金辉集团、首创置业分列94、95、96、97和99位。

　　其中，万达商业于2015年9月申请上市，在A股排队上市时间已经2年零8个月。而富力集团更是在2007年到2013年期间，4次冲刺A股均以失败告终。2015年8月，富力再次冲击A股，至今仍在排队。

　　有消息称证监会对IPO企业有两项审核标准：IPO在审企业，近三年净利润合计要超过1亿元，且最后一年超过5000万，不达标者，要么选择撤回，或接受现场检查；第二，IPO新申报企业，主板要求最近一年净利润超过8000万，创业板不低于5000万。

　　业内人士表示，当前包括生物科技、云计算、人工智能、高端制造在内的“四新”行业企业，获批上市的几率较大。而证监会方面也多次强调，将稳步推进创新和优质企业上市，显示对新经济企业上市的支持力度将持续。

　　“内地资本市场对于房地产开发企业的门槛和要求从未有过根本松绑，甚至有收紧的态势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是分析。

　　因此，中小型房企寻求上市，开始转向了港交所。

　　“同股不同权” 港股相对宽松

　　赴港上市潮的到来与2017年12月15日港交所“同股不同权”重大改革有直接关系。

　　在这一改革后，港交所允许同股不同权的公司赴港上市，并确保融资不会对企业掌管权造成影响。此类企业赴港上市，港交所也设定了一定的门槛，比如，最低预期市值达到400亿港元，或者最近一个财政年度，收入不低于10亿港元。

　　与A股相比，港股IPO显然宽松得多。这也直接导致中小企业大批赴港上市的兴起。

　　4月4日，弘阳地产披露招股书，向港交所正式迈出上市第一步；4月26日，大发地产向港交所递交上市申请；除此之外，素有“小中粮”之称的中梁地产最近也被曝出有上市计划。

　　对于此轮中小房企上市潮，严跃进分析道：“一方面，这是因为市场竞争的逻辑所在，无规模即无市场，靠单纯的项目销售难以快速做大规模，而IPO计划等其实是有较好的机会的，所以是企业快速做大规模的一个模式。另一方面，在国内楼市调控持续严厉的背景下，中小房企陷入了资金的困境，这将促使其积极谋求新的融资平台。”

　　一位不透露姓名的业内人士则告诉记者，为了募集资金，内地房企开始盯上港股平台，希望通过在港上市打通境外融资渠道。

　　“如果能顺利完成上市，不仅意味着得到一份企业身份和资质的认可，还将在首次公开发行以后，通过公开募股，解决部分来源于银行信贷和融资问题，拿着较为充裕的现金从容行动。”上述业内人士分析认为。

　　资金压力渐显 房企换道融资

　　房企加速赴港IPO，与政策调控不断从严、现金流压力增大有直接关系。

　　长江证券研报指出，一方面上市房企销售回款与借款收到的现金增速持续下滑，2018年一季度增速分别下降至约14.0%和4.8%；另一方面偿债高峰期已经来临，一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。

　　大、中型房企放缓拿地及建安支出，这两类房企一季度购买商品、接受劳务支付的现金同比增速分别下降至约8.8%和17.8%。

　　同策研究院统计显示，公司债是房企近期采用的主要融资手段。4月，房企融资总额折合人民币769.12亿元，环比增加22.65%，创下连续9个月以来最高值。公司债融资占总额比重达61.12%，其中境外发行354.13亿元，占比75.33%。2018年上市房企公司债发行规模恢复明显，发行成本从去年开始上升，但主流上市房企公司债成本为4.94%，还是低于6.17%的行业平均。

　　同策咨询首席分析师张宏伟指出，在国内融资难度系数高，外部环境发生根本性转变时，房企海外融资规模扩大是必然趋势。据统计，2017年房地产企业境外融资合计388.6亿美元，同比上涨176%，但发行利率也明显上行。

　　“目前在开发商继续去杠杆背景下，房企融资转向债务融资，成本比去年上升，但主流房企的成本上升幅度低于市场水平。”严跃进称，银行表外融资转表内后，预计房企其他标准化的债务融资渠道将大幅提升，包括债券，中票，海外债，ABS等。此外，债务融资增加有利于稳定房地产行业建设投资水平，预计后续拿地增速缓下，投资增速缓上。本报记者 崔陆鹏

分享让更多人看到