短期需求集中释放

从去年底以来，同在深圳工作且拥有深圳户籍的李恒夫妇一直在看房，最终，他们选择了一套东莞的三居室新房，单价大概2万元出头。“深圳的房价毕竟太高了，东莞离深圳就一个多小时的车程，高速收费单趟只要4块钱，算是比较方便。”李恒说，身边许多同事也像他们一样选择在深圳周边买房，临近的东莞、中山、惠州楼市都火了起来。

这或许为许多三四线地区楼市的表现提供了一种解释。“当前三四线城市房价的确有普遍上涨趋势，有的还出现较大涨幅，其中一些城市与前期热点一二线城市在地理上较为接近。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华向记者分析，一二线城市限购严格，房价也高，部分购房需求就溢出到三四线城市，返乡置业基本上属于这种类型。同时，城镇化持续推进，一部分购房需求从县城、乡镇转向附近的中小城市，这在人口比较密集的地区表现得尤为突出。

棚户区改造也是推动三四线城市房价快速上涨的原因之一。丁雪注意到，这几年当地棚户区改造，买房的人一下多了起来，“好几个之前卖不出去的楼盘现在都售空了，好点的楼盘花钱都很难买到。”今年政府工作报告明确提出，启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。不少地方同步提高棚改货币化安置比例。据国开行消息，一季度，国开行以棚改融资与租赁住房建设融资为重点，发放棚改贷款2575亿元，贷款余额2.9万亿元。因城施策发放棚改货币化安置贷款，在改善百姓居住条件的同时消化盘活房地产库存。邹琳华分析，随着棚改特别是货币化棚改深入到三四线城市，三四线楼市迎来了相对集中的拆迁安置需求。这些地方房地产容量小，集中涌现的本地需求叠加城镇化带来的外来需求，短期内房价上涨就表现得较为突出。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，当前三四线楼市需求的集中释放有着大背景。一是当前住房贷款利率仍处于历史低位，这意味着购房者支付能力的提升。二是一些地方前期推行了去库存的举措，从政策上利于楼市。三是居民有改善住房的愿望，提升房屋品质有很大的空间，这也是市场的正常需求。“在这些因素的作用下，有的城市会从以往供过于求变为供求平衡甚至供不应求，在这个阶段房价的涨幅就会大一些。”当然，这其中也存在一些投机性需求，需要格外关注。

供求影响长期走势

三四线楼市还能火多久？

6月初，湖北宜昌下发《关于进一步加强房地产市场调控有关工作的通知》，明确在城区购买商品住房的，自网签合同之日起，2年内不得上市交易；对商品住房申报价格过高且不接受政府价格指导的项目，一律暂缓办理预售许可、合同网签备案、现房销售备案。

限售、限购这种此前在一二线城市常用的房地产市场调控手段正逐步投入到三四线城市中。据统计，今年5月份，全国有超过40个城市发布50多次的调控政策，相当一部分针对的是房价快速上涨的三四线城市。

邹琳华认为，调控有其必要性，有利于促进房地产市场的稳定，购房者要对三四线楼市有理性认识。“需求和供给是动态变化的。现在有的中小城市出现暂时的供给紧张，但这些地方土地供应的潜力大，未来会有土地逐渐入市。”邹琳华预计，三四线城市房价可能会在一段时间惯性上涨，但涨势趋缓，毕竟供求关系摆在那里。

邓郁松也认为，看楼市还是要分清楚总量上的供求关系和阶段性特征。据其测算，“十二五”中后期，中国城镇户均住房已超过1.0套，这意味着总体上是不缺房子的。“当然需求始终会有，老房子拆除、新人口流入、家庭变小，这都是正常的。但是，中小城市像近两年这样需求集中释放、销售火爆的情况是不可能长期持续的。短期之内需求释放的多，比如有的家庭将购房提前了，后续需求就会受到影响。”

专家分析指出，目前部分三四线城市房价快速上涨有投机炒房的因素存在，对此要有针对性地予以调控，强调住房的居住属性，防止“泡沫化”。房住不炒”的原则不仅适用于一二线城市，三四线城市也不是例外。总体判断，国内房地产总量不足的矛盾已基本解决，但结构性、区域性矛盾仍比较突出，今后房地产相关政策不仅要针对库存下降等短期形势，还要重视研究出台房地产市场长效机制，如建立贷款利率和首付反向调节机制、进一步完善土地供应机制等等，努力实现房地产市场持续健康发展。

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