随着城市化进程的推进，大城市出现了人口拥挤、资源短缺、环境污染等等问题，土地资源越显稀缺。城市升级重点已经从过去传统物质层面的“拆旧建新”，转化到当下顺应新时代城市发展需求的“有机更新”。城市建设正从 “增量时代”走入“存量时代”，如何在做优增量的同时更好地“盘活存量”，成企业关注的重点。

　　城市存量资产丛生，“隐形财富”亟待激活

　　中国近几十年经济发展迅速，遗留了大量低效存量物业，这类物业存在着数量多、分布广、种类杂、管理散的现状，因此导致资产闲置浪费、盈利水平低下、资产难以转化、与城市周边环境不协调等问题。曾经的城市化“功臣”，变成了亟待解决的“钉子户”。

　　特别是央企国企内部存在着大量停工、停产、产能疏解所造成的“坏老旧资产”，降低了企业资产价值，增加了企业成本压力，成为制约经济发展的瓶颈。

　　因此，盘活存量不仅是顺应中国城市发展的需求，也是促进企业发展的重要推动力。存量资产盘活所创造的经济价值，会推动企业资金流转，促进企业内部形成良性循环，最终实现企业资产价值最大化、综合利益最大化和运营效益最大化。

　　自2001年以来，国家出台了近20条相关政策来促进存量资产的盘活，引导企业进入产权交易市场，鼓励资产证券化，推动PPP模式进入存量资源。但是，存量资产产品类型多元、债权股权关系复杂，盘活存量资产涉及到政策体制深层次的理顺，没有一定之规。此外，针对存量资产中土地与物业的不同类型，解决重点和解决难度也有所不同。对于存量土地，重点在于规划建设；而对于存量物业，尤其是低效运营、闲置和负盈利状态的低效物业，重点在于改造升级。

　　破局市场，思源搭建存量资产业务体系

　　思源地产集团通过对中国城镇化的发展进程研究，分析了存量资产的现状及痛点，形成了对存量资产的解决思路和解决模式，为发展商和政府提供长期咨询服务和落地资源支撑。

　　从企业层面的顶层设计、资源梳理、产品线设计，到项目层面协助可行性研究、立项及项目开发实施方案，最终从资源整合层面提供研究策划、落地执行资源支持。三大层面合纵连横，有机联动，深入解决资产处置问题。

　　针对企业层面的顶层设计，将资产运营与主营业务相结合，通过资产证券化，实现企业规模化融资，向轻资产模式转变，规模化得到的融资可以用于提高企业收益、改造项目、开拓新项目等，促进企业的良性循环。

　　以思源地产集团服务的某企业集团为例，集团采用内部委托资产经营权形式，对下属数十家子公司约200万㎡的存量物业进行投标、选择一家子公司成立新的资产运营管理公司、统一运营存量资产，以实现资产并购。思源顾问通过对该企业存量资产的盘点，提出了从资源转化为资本的经营思路，将存量资产打造成“3+X”的产业链条，成功协助成立资产运营管理公司，并在后期辅助资产管理，最终实现了企业集团运营收入和融资收入的双双提升。

　　在项目层面，思源针对存量物业的属性特质，聚焦项目发展的限制条件，寻求适宜发展的匹配模式和产业方向，打造相应的产品线，并通过规模化运营、品牌包装等手段，推动业态的可持续经营，并借助思源地产自身构建的优势资源——自有商业品牌聚乐汇和长租公寓业务，全面实效地解决存量物业的盘活运营，实现“客户+思源”的共赢。

　　在资源整合层面，思源整合内部及外部资源，为项目提供研究策划、落地执行、整合创新三方面支持。思源顾问构建独有的“6+x”产业综合服务模式，为项目提供全流程研究策划支持，并在项目“融资、投资、招商、销售”整个阶段提供有效的落地执行方案。

　　思源地产集团构建的存量资产服务体系，已为数十家大型央企提供了一整套成熟模式和解决方案，帮助企业完成了存量资产的处置与盘活。思源地产集团与中国电子科技集团的合作颇具代表性，思源连续服务了中电科集团北京、海南、辽宁、山西等地的多个项目，良好的合作基础让双方达成战略合作。2018年5月14日，中电科资产经营有限公司、中国电科第四十七所与思源地产签订了战略协议，建立了新型战略合作关系，双方将围绕促进中电科存量资产盘活与处置、土地开发等相关业务开展全面合作。

　　鸿阳大厦是思源地产集团服务中国电子科技集团的代表项目之一。思源顾问在梳理项目情况时，发现鸿阳大厦是已投入使用近20年的老旧写字楼，亟待解决设备设施陈旧、维护成本高等问题。考虑到鸿阳大厦地处的沈阳市场存在对标物业存量大，且区域内竞争呈现白热化的市场现状，思源提出采取“先保、再增、后调”的策略组合。有效安抚原有驻厦客户后，思源一方面铺设“线下+线上”的多元渠道，先带量、再求质，多重锁客，另一方面升项目的品牌形象，实现驻厦客户98%的续租率，逐月近5%出租率增幅，真正为中电科的存量资产带来了全新的市场活力，实现资产的保值增值与可持续经营。

　　鸿阳大厦

　　在控制增量、盘活存量的新型城市化进程下，思源地产集团坚持精益城镇化方向，积极开拓房产经纪行业的新兴竞技场，搭建全面的存量资产服务体系，并为多家央企、国企提供了专业化、系统化、全程化的解决方案，协助企业在存量时代寻求新的发展机遇。

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