融信千亿路上的“新节奏”

2018年08月07日08:29  来源:北京商报
 
原标题:融信千亿路上的“新节奏”

  地产行业规模制胜的年代,中等房企若要突围,在企业战略与管理上必然不能走寻常路。近年来,融信中国实现规模快速增长的同时,也被外界贴上了拿地激进、负债率大增的标签。

  然而,近两年,融信在业绩快速增长的同时,并未如外界想象的那样风险大增。一方面源于企业先前的投资布局踏准了周期,重仓区域业绩爆发增长,另一方面企业也采取积极措施,保证各项财务指标的边际安全,降低企业风险。而今,融信再一次在企业架构、投资策略上作出调整,为千亿之后构建更大的平台打下坚实基础。

  踩准节点 业绩大增

  融信中国正在向外界展露它这匹“黑马”的“成色”。

  数据显示,2018年上半年,融信总合约销售额约为545.31亿元,同比增幅高达75.73%。由此,公司上半年完成全年1200亿元目标的45.44%,超出原计划的40%。

  实际上,近两年融信销售规模的快速扩展,公司合约销售金额、结转收入、总资产和净资产的年复合增速均超过100%。业绩的取得则正是源于当初融信采取的积极投资策略,以及得益于公司踩对了板块周期的节点,尤其是在行情上行之前重仓长三角城市,从而收获了区域上涨的红利。

  “融信发展速度比较快既有市场本身的因素,又有赖于企业的布局策略。”融信中国执行总裁吴剑表示,2016年上市后的全国化布局中,融信储备了较大规模的优质土地,其中杭州的贡献率很高,为业绩提供了重要支撑。

  资料显示,2013年融信开始启动全国化布局,其中,2014-2017年,融信销售规模的复合增长率接近100%。扩张速度显著高于行业平均水平,其中,2016年公司成功登陆资本市场,由此业界也开始将公司称为地产界的又一个“黑马”。2017年,融信中国销售规模成功突破500亿元,超额完成年度目标。

  吴剑进一步分析,前两年融信就意识到行业即将进入寡头时代,规模化导向趋势日益明显。融信希望把握时机冲一冲规模。融信原来基数不是太大,近几年人才、资金、管理等方面的实力都在提升,投资布局比较合理,所以才实现了快速增长。

  值得注意的是,融信的扩张时间节点和区域投资聚焦的把握上都十分精准。

  海通证券发布研究报告指出,融信中国在2015-2016年踩对了长三角板块上行周期,提早布局长三角改善型产品,享受到了地价、房价双重上涨的红利。受益于品牌溢价以及强劲的销售,公司规模正快速增长。

  从该公司2015-2016年报中可以注意到,融信新增土储主要聚焦于杭州和福州。杭州和福州成交楼面均价近年涨幅明显,公司提前布局杭州和福州锁定较低成本土地。此外,杭州和福州在2015-2017年公司合约销售贡献最高,公司在这两个城市的成交平均房价稳定上升。机构数据现实,在融信中国2315万平方米的土储面积中,有58%集中在杭州、上海和福州这些市场份额领先的三大重点城市。国际投行花旗对融信中国给予了“买入”的评级。目标价为19.8港元,较目前的股价有超过80%的上升空间。花旗表示,市场正逐步认可该公司的增长潜力,公司具有高增长与估值吸引的特征。

  稳健投资 前景看好

  业内人士指出,近三年融信销售规模增长率均超过100%,这种持续高增长十分难得,毕竟规模化对房企的意义十分明显。

  “融信中国业绩快速上升源于公司抢在周期前实现土地储备的扩张,初步完成了全国化布局。”一位楼市观察家表示,尤其是通过股权收购的方式,积极开拓中西部潜力城市,土地布局从东部沿海扩展到内陆。到去年底,公司已形成全国八大核心城市群的布局:海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北城市群。截至2017年12月31日,融信中国总土储面积达2315万平方米。其中,融信土地储备超过80%的货值、超过60%的面积位于中国一二线城市的黄金地段。

  花旗表示,对于房企而言,2016-2017年公司因收购而负债增加是良好时机,事实上,融信的确在期间获得了大量低成本的土地。在融信分布在全国33个城市的土地储备中,平均楼面均价为6568元/平方米,仅占2017年公司整体销售均价(2.1万元/平方米)的三成左右,其中通过收购获得的土地储备平均楼面均价为4814元/平方米。

  公司通过2017年底收购安徽和宁波海亮55%股权、2018年收购郑州清华园100%股权,低成本获得中西部和郑州的布局。

  专家分析显示,行业规模化趋势已经形成,随着行业集中度日益提高,中小规模企业生存空间将日益被压缩。金融方面,当前很多金融机构只跟行业30强或50强的房企合作;同时,大型房企凭借规模优势,腾挪空间大,可以避免出现系统性风险;此外,大型企业有能力整合更好的人才资源,组建更优秀的团队,打磨推出更优质的产品,从而实现良性循环,提升企业竞争力。

  “客观而言,在基数提高之后,融信的增长速度已经放缓。”业内分析人士介绍,2018年,融信的销售目标是1200亿元,权益部分约800亿元,较去年增长50%-60%,处在行业平均水平。他进一步分析,之前是阶段性弯道超车,今年融信求规模的前提是要保证安全,更追求企业多项指标的平衡和健康发展,这也更符合今年金融市场严控的大背景。融信对市场节奏的把控非常准,分析人士进一步强调。

  事实上,从去年“9·30”新政以来,全国楼市调控日趋严厉化和常态化。近来房企融资渠道收紧,尤其是房地产行业还债高峰的来临,不少房企正面临资金流压力。已经有迹象表明,地产行业的销售量和投资开始出现下行趋势。

  “快速发展的房企开始变得越来越谨慎,每进一个城市、每拿一块地都慎之又慎。对于处在这个规模梯队的企业来说,如果某些项目出现困难,虽然不至于波及整体,但很可能会把发展拖慢,和其他企业拉开差距。”吴剑表示,融信在下一阶段,将更注重拿地安全。在实现弯道超车后,融信主动寻求“降速”,采取更稳健和平衡的战略布局。

  据了解,融信今年预计供货1800亿元,上半年为700亿元,更多项目将在下半年进入销售周期。企业管理层对下半年销售额显示出乐观情绪:融信的业绩转化率高,公司有信心可以按计划完成任务。

  降负债率 优化管理

  除了在扩张上显示出谨慎与稳健的态度外,为应对企业迈向千亿规模的变化,融信寻求优化企业管理,调整企业架构,提高企业运营效率;在财务方面也采取多重手段降低负债率,提高公司流动性,保证现金流安全。

  据了解,去年底融信实施了事业部制度改革,成立了4个事业部,分别管控不同区域。企业管理架构调整为“集团-事业部-城市公司”三级管控。

  对此,公司管理层解释,这个调整是为企业运营服务的。随着区域布局和规模的扩大,管理半径也会变大,融信不希望总部过于庞大,从而影响企业的决策效率。调整后,总部做标准化、绩效、战略管理,对事业部充分授权。从目前的试点来看,事业部制改革的效果很好。

  在财务方面,融信也在寻求积极的调整。海通证券分析指出,公司在经历了快速扩张、初步完成全国化布局后,适时调整财务策略,加强公司财务安全边际。公司管理层在2018年3月的投资者会议上明确表示将调整公司负债,下调资产负债率和净负债率,计划在2018年将净负债率调至100%;同时,融信也致力于提高公司的流动性,最低现金余额应保障足以满足未来12个月基础运营资金支付,以保障充足的流动性。从运营层面上,为了达到财务文件,公司拟审慎通过招拍挂拿地、坚持“轻资产”合作模式减少资金压力和严格要求回款。

  中投证券认为,销售回款将为降债的主要驱动力,随着未来融信更多项目推出,该公司负债率有望在2019年达到行业的平均水平。

  在融资方面,2017年融信通过发行优先票据和股权配售的方式,拓宽融资渠道、替代高成本的信托贷款,降低了融资成本。在之前的6月,融信已经通过以先旧后新方式配售股份,募集资金约11亿港元,这也有助于进一步扩大股东基础、优化股东结构、降低杠杆率。

  花旗分析,规模实现快速增长,利润率也将反弹。融信目前正处于“丰收”期,预计该公司在2017-2020年的毛利率约为22%-25%,净利率为7%-10%。

  按照融信中国管理层的判断,未来调控政策会一直延续,加上中美贸易摩擦、宏观经济形势等因素等都会间接地影响房地产市场。因此对于企业而言还是应该练好内功,做好产品、企业运营管理。实际上,在产品方面,融信在上海、杭州等地的产品售价已超出周边同类型项目10%-20%的溢价水平。但融信表示,未来会更加重视客户需求,在“投融管退”4个环节的基础上,融信会着力增加“研”的环节,包括产品、市场、客户研究,提高客户服务质量。

(责编:伍振国、孙红丽)